令和7年1月13日　提出 藤沢 -51　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   藤沢 -51 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　冨樫　絵美   TEL.

鑑定評価額 861,000,000 円  １㎡当たりの価格 322,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 235,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 藤沢市湘南台３丁目１６番２５ ②地積 　(㎡) 2,674   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (80,200) 台形 1.2:1 共同住宅 ＲＣ9 中高層マンションが 多い住宅地域 南東16m市道、三方路 水道、ガス、下水 湘南台 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  56.0 ｍ、奥行　約　　  48.0 ｍ、規模　　     2,670 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 湘南台駅南西方 700m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅から徒歩圏の共同住宅が多く建ち並ぶ住宅地域である。「湘南台」エリアのマンション素地に対する引き 合いは強く、地価は上昇傾向にある。その他については、今後も現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    329,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              315,000 円／㎡ (6)市場の特性 標準地は規模の大きいマンション開発素地であり、その同一需給圏は、藤沢市を中心とした湘南エリア、県央エリアと 広域的に形成されている。主たる需要者は、マンション開発を目的とした不動産開発業者である。一定の規模を有する マンション用地については供給が限定的であり、利便性が良好な物件は特に引き合いが強い状況にあるが、地域性・個 別性の各々の条件により物件毎の価格が大きく異なるため、中心となる価格帯の把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は、最寄駅から徒歩圏の中高層マンションが建ち並ぶ住宅地域に存することから、比準価格については、標準地 と類似性を有する開発素地となりうる事例を採用して求められており、実証的で説得力を有する。また、開発法による 価格は典型的な需要者である不動産開発業者の投資採算性の観点から求められた価格であり信頼性がある。以上より、 本件では両価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　藤沢 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    324,000 円／㎡ [107.1] 100 100 [102.0] 100 [109.2] [103.0] 100 321,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    300,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 藤沢市の人口は概ね横ばい傾向、高齢化率は 県内では低水準である。近年、市内の住宅地 に対する引き合いは強まっており地価は堅調 に推移している。 地域的な変動要因は特に見当たらない。湘南 台駅から徒歩圏の開発素地で希少性を有する こともあり、地価は上昇傾向である。 規模・形状は標準的、南東側で街路に接道す る三方路画地である。個別的要因に変動は認 められない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.3 ％  ％