鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
藤沢 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

藤沢 -6

神奈川県

神奈川第９

氏名

不動産鑑定士　亀山　貴司

TEL.

鑑定評価額

62,100,000 円

１㎡当たりの価格

349,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	250,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	藤沢市辻堂３丁目６３５３番１７外｢辻堂３－１４－２８｣				②地積　(㎡)	178 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）
	1:2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域	東6m市道	水道、ガス、下水	辻堂 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 178 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

基準方位　北６ｍ市
道

交通

施設

辻堂駅南西方

750m

法令

規制

１低専
(50,80)

⑤地域要因の将
　来予測

中規模一般住宅が多い辻堂駅徒歩圏の住宅地域であり、現状の環境を維持して推移していくものと思料される。
住環境、利便性が良好であり旺盛な需要が見込まれ、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 360,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 150,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、東海道本線沿線の各駅で、藤沢市南部及び茅ヶ崎市南東部の住宅地域と捉えた。需要者は市内居
住者が中心であるが、都心通勤圏にある為、圏外からの転入者も見られる。利便性の高い駅徒歩圏にあり、不動産業者
によるアパート等の投資需要も見込まれる。また、海側に位置する辻堂駅南側として知名度・選好性の高まりがある。
土地は１８０㎡程度で６，５００万円程度、士地建物総額で８，０００万円台が中心価格帯である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は辻堂駅利用圏の駅南部住宅地の取引事例を中心に試算した。収益目的の賃貸物件の取引も見られるが、居住
の快適性や利便性を重視した自用目的の取引が中心である。収益価格は、辻堂駅徒歩圏の利便性はあるが、居住の快適
性が重視される地域性から低位に試算された。以上より、市場の実態を反映した信頼性の高い比準価格を重視し、収益
価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    316,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　藤沢（県） -24             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    332,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市の人口は概ね横ばい傾向にある。高齢化率
は県平均水準よりも低い。住宅地の需要は堅
調に推移している。

辻堂駅徒歩圏の利便性、住環境の良好な住宅
地域であり、強含んだ動きが続いている。地
域要因に大きな変動はない。駅前開発期待感
が増している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+10.4 ％

+5.1 ％

３　試算価格算定内訳

藤沢 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７０９０７Ｈ -30	藤沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、北東4.2m、角地		１低専 (60,80)
b	１０７０９０７Ｈ -69	藤沢市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東6m市道、中間画地		１低専 (50,80)
c	１０７０９０８ -5	藤沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	北3.8m市道、西3.5m、角地		１低専 (60,80)
d	１０７０９０７Ｈ -59	藤沢市		建付地	（　）	長方形	北東4m未舗装私道、中間画地		１低専 (50,80)
e	１０７０９０８ -39	藤沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、中間画地		１低専 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 310,114	100 [ 100.0]	[ 111.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	335,104	100 [ 98.0]	341,943	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	345,000
b	(　 ) 336,116	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	338,093	100 [ 97.5]	346,762		350,000
c	(　 ) 354,167	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	375,578	100 [ 90.7]	414,088		418,000
d	(　 ) 245,068	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	257,940	100 [ 79.5]	324,453		328,000
e	(　 ) 299,030	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	305,480	100 [ 83.8]	364,535		368,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.87	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.87	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.87	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.87	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.87	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.87	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 360,000 円／㎡]

藤沢 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,540,585	619,500	2,921,085	1,765,960	1,155,125	（　0.9716） 1,122,319	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	26,721,881 円　　　　（　 150,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

藤沢 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	80.00	Ｗ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	80 ％	80 ％	178 ㎡	10.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

小規模のファミリー又は単身者用４戸（平均専有面積３５㎡）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	70.00	100.0	70.00	2,100	147,000	2.0	294,000
							1.0	147,000
2～ 2	住宅	70.00	100.0	70.00	2,150	150,500	2.0	301,000
							1.0	150,500
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		297,500		595,000
								297,500

⑨年額支払賃料	297,500 円　×　12ヶ月　＝　 3,570,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,570,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 178,500 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,391,500 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	595,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,653 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 297,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 143,432 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,540,585 円　　　　（　 19,891 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,245 円/㎡　月額支払賃料（　 2,150 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

藤沢 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	119,000 円	23,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	107,100 円	3,570,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 137,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 196,300 円	23,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	35,700 円	23,800,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,800 円	23,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 619,500 円　（　　　　　　 3,480 円／㎡）　　（経費率　　 17.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9716

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,800,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0593 ×　 40 ％　＋　0.0804 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,765,960 円（　　　　　 9,921 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,540,585 円
②総費用	619,500 円
③純収益　①－②	2,921,085 円
④建物等に帰属する純収益	1,765,960 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,155,125 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,122,319 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,305 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,721,881 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 150,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

藤沢 -6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	藤沢市辻堂三丁目６３５３番１７	0210000219213-0000
2	藤沢市辻堂三丁目６３５３番５６	0210010093319-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月13日　提出
藤沢 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

藤沢 -6

神奈川県

神奈川第９

氏名

不動産鑑定士　長橋　克宜

TEL.

鑑定評価額

62,100,000 円

１㎡当たりの価格

349,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月9日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	250,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	藤沢市辻堂３丁目６３５３番１７外｢辻堂３－１４－２８｣				②地積　(㎡)	178 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）
	1:2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域	東6m市道	水道、ガス、下水	辻堂 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

基準方位　北　６ｍ
市道

交通

施設

辻堂駅南西方

750m

法令

規制

１低専
(50,80)

⑤地域要因の将
　来予測

辻堂駅徒歩圏の閑静な住宅地域であり、今後とも環境に変化はないものと予測する。交通利便性及び居住環境と
もに良好な地域であり、需給は引き続き堅調に推移している。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 360,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 132,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ東海道本線沿線各駅徒歩圏の住宅地域で、藤沢市及び茅ヶ崎市の一部を含む圏域。需要者は藤沢市に
地縁を有する居住者が中心であるが、東京や横浜への通勤圏にあるため、同一需給圏外の転入者も多い。画地規模の大
きな土地を区画割りして分譲している不動産業者による戸建住宅の供給増加が見受けられる。市場での需要の中心とな
る価格帯は、土地１２０㎡で４，３００万円前後、同画地規模の新築住宅で６，０００万円台の物件が取引の中心。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は辻堂駅徒歩圏の閑静な住宅地域に位置する戸建住宅地である。既存地主によるアパート等の賃貸物件が多い
が、相続対策目的によるものが中心であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない。従って、収益価格は低位
に求められた。取引の大半は自用目的によるものである。従って、居住目的不動産の市場性を適切に反映している比準
価格を重視し、収益価格を比較考量し、単価と総額との関係に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口増加率は県平均よりやや高いが、市は概
ね横這いに推移している。高齢化率は県平均
より低い。ＪＲ線徒歩圏の住宅地は需要が増
加、地価も上昇。

辻堂駅徒歩圏内の住宅地は人気が高く、地価
は上昇している。近隣地域付近に散発的な供
給はあるが、需要に比して供給が少ない状態
が続いている。

個別的要因について、代替競争関係にある不
動産との競争力の程度に格別の変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+10.4 ％

+5.1 ％

３　試算価格算定内訳

藤沢 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７０９０７Ｈ -69	藤沢市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東6m市道、中間画地		１低専 (50,80)
b	１０７０９０８ -4	藤沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、中間画地		１低専 (50,80)
c	１０７０９０８ -29	藤沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西5m市道、中間画地		１低専 (50,80)
d	１０７０９０８ -28	藤沢市		底地	（　）	ほぼ長方形	北西4m市道、中間画地		１低専 (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 336,116	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	338,093	100 [ 97.0]	348,549	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	352,000
b	(　 ) 361,970	100 [ 100.0]	[ 107.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.2]	347,452	100 [ 94.1]	369,237		373,000
c	(　 ) 346,450	100 [ 100.0]	[ 104.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	363,426	100 [ 96.0]	378,569		382,000
d	(　 120,065) 300,163	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	318,173	100 [ 93.1]	341,754		345,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.86	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.86	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.86	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.86	画地　　　　 +12.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.86	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.86	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 360,000 円／㎡]

藤沢 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,405,507	612,114	2,793,393	1,780,800	1,012,593	（　0.9716） 983,835	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	23,424,643 円　　　　（　 132,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

藤沢 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	76.01	Ｗ2	141.10
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	80 ％	80 ％	178 ㎡	10.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積約３５㎡程度、１ＬＤＫタイプ４室のアパートを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	70.55	100.0	70.55	1,997	140,888	2.0	281,776
							1.0	140,888
2～ 2	住宅	70.55	100.0	70.55	2,059	145,262	2.0	290,524
							1.0	145,262
～

～

～

計		141.10	100.0	141.10		286,150		572,300
								286,150

⑨年額支払賃料	286,150 円　×　12ヶ月　＝　 3,433,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 141.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,433,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 171,690 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,262,110 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	572,300 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,437 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 286,150 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 137,960 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,405,507 円　　　　（　 19,132 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,150 円/㎡　月額支払賃料（　 2,059 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

藤沢 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	120,000 円	24,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	103,014 円	3,433,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 131,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 198,000 円	24,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	36,000 円	24,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,000 円	24,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 612,114 円　（　　　　　　 3,439 円／㎡）　　（経費率　　 18.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9716

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 141.10 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0593 ×　 40 ％　＋　0.0804 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,780,800 円（　　　　　 10,004 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,405,507 円
②総費用	612,114 円
③純収益　①－②	2,793,393 円
④建物等に帰属する純収益	1,780,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,012,593 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	983,835 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,527 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,424,643 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 132,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

藤沢 -6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	藤沢市辻堂三丁目６３５３番１７	0210000219213-0000
2	藤沢市辻堂三丁目６３５３番５６	0210010093319-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考