別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月13日　提出
鎌倉 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鎌倉 5-7 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　長橋　克宜   TEL.
鑑定評価額 302,000,000 円  １㎡当たりの価格 880,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 630,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鎌倉市小町２丁目２７９番外
｢小町２－１２－３０｣		 ②地積
　(㎡)		 343  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
景観地区


(100,400)

1:2		 店舗兼事務所

ＲＣ4F2B		 土産店、飲食店等の
多い県道沿いの商業
地域		 南東9.3m県道 水道、ガス、下水 鎌倉

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.7 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       343 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ９．３ｍ県道 交通

施設		 鎌倉駅

400m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
景観地区
⑤地域要因の将
　来予測		 標準地は若宮大路に面する観光客向けの土産店等が建ち並ぶ商業地域に位置する。観光客の増加による店舗の収
益性の改善、また、投資需要も相まって商業地需要は増加している。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    914,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    660,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ東海道本線及びＪＲ横須賀線沿線の各駅徒歩圏内の商業地域である。全国的に知名度の高い商業地
であり、また近年は観光客の著しい伸びから、県内の事業者及び不動産業者のみならず、圏外の法人事業者や賃貸収益
等を期待する投資家等の需要も見込まれる。立地の限られた範囲の市場のため、物件の供給は少なく、取引も僅少であ
る。取引価格は利用形態や規模等により個別的に形成されることから、中心となる取引総額帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は価格牽連性の高い同一需給圏内の類似地域に存する取引事例より求めたもので、取引需給を反映した実証的
な価格である。一方収益価格は不動産の収益性を反映した理論的な価格ではあるが、観光客需要がメインであり、１階
路面店以外は賃料水準が低位であることから、収益価格はやや低目に求められた。以上から本件では規範性が高い比準
価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鎌倉 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    824,000 円／㎡		 [106.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.7]		 [100.0]
100		 882,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    785,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 鎌倉駅周辺の商業地の傾向は、観光客数が増
加し、商業地の賑わいが回復している。特に
小規模路面店舗の需要は根強く、地価は上昇
傾向にある。

鎌倉駅徒歩圏の若宮大路沿いに位置する商業
地域である。地元のみならず、県外からの投
資需要も旺盛であり、駅近商業地の地価は特
に上昇している。

個別的要因について、代替競争関係にある不
動産との競争力の程度に格別の変動はない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鎌倉 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０９
０７Ｄ
-37		 鎌倉市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南12m県道、
中間画地
商業
景観地区
(100,400)
b １０７０９
０５Ｄ
-34		 鎌倉市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西6.3m市道、
中間画地
２住居

(70,200)
c １０７０９
０７Ｄ
-35		 鎌倉市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西15.5m県
道、中間画地
２住居
高度2種最高20m
(70,200)
d １０７０９
０３Ｄ
-19		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東15m国道、
南西5.5m、
二方路
商業

(100,400)
e １０７０９
０５Ｄ
-13		 藤沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南15.6m市道、
南東11m、
角地
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
784,075  		 100
[ 100.0]		 [ 120.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
947,163 		 100
[ 102.0]
928,591 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
929,000 
b (　           ) 
518,871  		 100
[ 100.0]		 [ 115.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
600,853 		 100
[  68.2]
881,016 
881,000 
c (　           ) 
649,321  		 100
[ 100.0]		 [ 109.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
708,409 		 100
[  80.1]
884,406 
884,000 
d (　           ) 
904,622  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
867,615 		 100
[  90.8]
955,523 
956,000 
e (　           ) 
744,860  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
734,026 		 100
[  79.1]
927,972 
928,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    914,000 円／㎡]  



鎌倉 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

48,525,995 
10,765,341 
37,760,654 
27,820,800 
9,939,854 		 （　0.9332）
9,275,872 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    226,240,780 円　　　　（　    660,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鎌倉 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 279.46 ＲＣ4F1B 1,397.30
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
景観地区
 100 ％   400 ％   400 ％   343 ㎡     13.7 m x   26.0 m  前面道路：県道     　   9.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階から地上２階迄をフロア貸しの店舗、３階及び４階をフロア貸しの事務所と想定。 ⑦有効率　  81.3 ％
の理由		 標準的な共用部分を考慮し、有効率を査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
279.46 
76.6 
214.02 
3,212 
687,432 		 6.0  4,124,592 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
279.46 
82.5 
230.52 
7,300 
1,682,796 		 6.0  10,096,776 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
279.46 
82.5 
230.52 
4,015 
925,538 		 6.0  5,553,228 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
279.46 
82.5 
230.52 
2,555 
588,979 		 3.0  1,766,937 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
279.46 
82.5 
230.52 
2,555 
588,979 		 3.0  1,766,937 
0.0  0 

計
1,397.30 
81.3 
1,136.10 

4,473,724 		 23,308,470 
0 
⑨年額支払賃料      4,473,724 円　×　12ヶ月　＝　      53,684,688 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,136.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        53,684,688 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     5,368,469 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 48,316,219 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        23,308,470 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         209,776 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      48,525,995 円　　　　（　       141,475 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,337 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,300 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
鎌倉 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,160,000 円  　　　　    432,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,610,541 円  　　　       53,684,688　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,242,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,672,000 円  　　　　    432,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       648,000 円  　　　　    432,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       432,000 円  　　　　    432,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,765,341 円　（　　　　　　        31,386 円／㎡）　　（経費率　　  22.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9332    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 432,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　   1,397.30 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0644     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 27,820,800 円  
（　　　　　        81,110 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 48,525,995 円      
②総費用 10,765,341 円      
③純収益　①－② 37,760,654 円      
④建物等に帰属する純収益 27,820,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,939,854 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,275,872 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       27,043 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    226,240,780 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     660,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鎌倉 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鎌倉市小町二丁目２７９番
 0209000070755-0000
2 　鎌倉市小町二丁目２７９番２
 0209000070756-0000
3 　鎌倉市小町二丁目２８０番６
 0209000070761-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月13日　提出
鎌倉 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鎌倉 5-7 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　冨樫　絵美   TEL.
鑑定評価額 305,000,000 円  １㎡当たりの価格 890,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 630,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鎌倉市小町２丁目２７９番外
｢小町２－１２－３０｣		 ②地積
　(㎡)		 343  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
景観地区


(100,400)

1:2		 店舗兼事務所

ＲＣ4F2B		 土産店、飲食店等の
多い県道沿いの商業
地域		 南東9.3m県道 水道、ガス、下水 鎌倉

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.7 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       343 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９．３ｍ県道 交通

施設		 鎌倉駅北東方

400m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
景観地区
⑤地域要因の将
　来予測		 鎌倉駅にほど近い観光客向けの土産店、飲食店などが建ち並ぶ商業地域である。観光客が戻り繁華性も高くなっ
ており、地価は上昇傾向にある。その他については、今後も現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    913,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    708,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、鎌倉市及びその周辺の商業地域で、特に代替競争関係が強いのはＪＲ沿線の駅にほど近い商業地域であ
る。主な需要者は不動産賃貸業を営む不動産会社等であり、賃貸用の店舗・事務所ビルの敷地として取引するケースが
多い。鎌倉エリアの観光客数の回復により、近隣地域に存する商業地に対する引き合いは強まっている。市場の中心価
格帯は、取引が少なく、物件の個別性によってさまざまであることから需要の中心価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、収集した多数の取引事例の中から規範性のある事例を採用し、適正な価格形成要因の比較を行って求めた
ものであり、信頼性は高い。一方、当該地域は最寄駅に近い商業地域であり、収益性を基礎として求められた収益価格
は説得力を有するが、想定要素を含みやや信頼性に乏しい。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標
準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鎌倉 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    824,000 円／㎡		 [106.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.6]		 [100.0]
100		 892,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    785,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 インバウンドも含め県内の観光客数が増加し
、商業地の賑わいが回復している。観光地を
主に商業地の地価は上昇傾向にある。


地域的な変動要因は特に見当たらない。鎌倉
駅に近い商業地域であり、観光客の往来も多
く繁華性が高いことから、地価は上昇傾向で
ある。

規模・形状は標準的、南東側で街路に接道す
る中間画地である。個別的要因に変動は認め
られない。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鎌倉 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０９
０５Ｄ
-32		 鎌倉市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東9.2m県道
、中間画地
１中専
風致地区
(40,100)
b １０７０９
０５Ｄ
-7		 鎌倉市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南10m県道、
東4m、角地
近商

(100,200)
c １０７０９
０５Ｄ
-34		 鎌倉市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西6.3m市道、
中間画地
２住居

(70,200)
d １０７０９
０５Ｄ
-41		 鎌倉市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西5.1m市道
、北東1.8m、
二方路
商業

(100,306)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
395,746  		 100
[ 100.0]		 [ 118.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
467,772 		 100
[  51.8]
903,035 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
903,000 
b (　           ) 
453,515  		 100
[ 100.0]		 [ 116.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 113.3]
465,924 		 100
[  50.4]
924,452 
924,000 
c (　           ) 
518,871  		 100
[ 100.0]		 [ 121.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
631,985 		 100
[  67.5]
936,274 
936,000 
d (　           ) 
452,781  		 100
[ 100.0]		 [ 126.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.5]
558,356 		 100
[  63.3]
882,079 
882,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.91 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.91 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 -37.0
画地　　　　 +13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.91 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.91 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +2.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.5 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    913,000 円／㎡]  



鎌倉 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

50,177,045 
11,229,704 
38,947,341 
28,271,600 
10,675,741 		 （　0.9332）
9,962,602 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    242,990,293 円　　　　（　    708,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鎌倉 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 279.46 ＲＣ4F1B 1,397.30
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
景観地区
 100 ％   400 ％   400 ％   343 ㎡     13.7 m x   26.0 m  前面道路：県道     　   9.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階から地上２階までをフロア貸しの店舗、３、４階をフロア貸しの事務所と想定。 ⑦有効率　  81.3 ％
の理由		 標準的な共用部分を考慮し有効率を査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
279.46 
76.6 
214.02 
3,380 
723,388 		 6.0  4,340,328 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
279.46 
82.5 
230.52 
7,510 
1,731,205 		 10.0  17,312,050 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
279.46 
82.5 
230.52 
4,130 
952,048 		 6.0  5,712,288 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
279.46 
82.5 
230.52 
2,630 
606,268 		 4.0  2,425,072 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
279.46 
82.5 
230.52 
2,630 
606,268 		 4.0  2,425,072 
0.0  0 

計
1,397.30 
81.3 
1,136.10 

4,619,177 		 32,214,810 
0 
⑨年額支払賃料      4,619,177 円　×　12ヶ月　＝　      55,430,124 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,136.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        55,430,124 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     5,543,012 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 49,887,112 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        32,214,810 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         289,933 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      50,177,045 円　　　　（　       146,289 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,573 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,510 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
鎌倉 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,195,000 円  　　　　    439,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,662,904 円  　　　       55,430,124　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,542,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,731,500 円  　　　　    439,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       658,500 円  　　　　    439,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       439,000 円  　　　　    439,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,229,704 円　（　　　　　　        32,740 円／㎡）　　（経費率　　  22.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9332    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 439,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 305,000 円／㎡　×　   1,397.30 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0644     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 28,271,600 円  
（　　　　　        82,424 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 50,177,045 円      
②総費用 11,229,704 円      
③純収益　①－② 38,947,341 円      
④建物等に帰属する純収益 28,271,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,675,741 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,962,602 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       29,045 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    242,990,293 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     708,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鎌倉 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鎌倉市小町二丁目２７９番
 0209000070755-0000
2 　鎌倉市小町二丁目２７９番２
 0209000070756-0000
3 　鎌倉市小町二丁目２８０番６
 0209000070761-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
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50 　
備考