別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月13日　提出
鎌倉 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鎌倉 5-5 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　菊川　哲史   TEL.
鑑定評価額 66,300,000 円  １㎡当たりの価格 251,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 190,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鎌倉市常盤字下耕地５８番３
 ②地積
　(㎡)		 264  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度2種最高20m


(90,200)
台形
1:1.2		 店舗、事務所兼住宅

ＲＣ3		 小売店舗、スーパー
等が建ち並ぶ近隣商
業地域		 東9.5m市道 水道、ガス、下水 湘南深沢

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９．５ｍ市道 交通

施設		 湘南深沢駅南方

100m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度2種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 小売店舗、スーパー等が建ち並ぶ近隣商業地域である。商圏は狭く観光地的要素もなく繁華性は低いが「村岡・
深沢地区土地区画整理事業、深沢工区」に近接するため今後の活性化が期待される地域である。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    255,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    166,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として、湘南モノレール線の各駅近くの日用品等を取扱う店舗や営業所、事務所ビル等が建ち並ぶ近
隣商業地域又は路線商業地域の範囲。主たる需要者は地縁性をもつ個人又は法人事業者並びに地元不動産業者等が中心
である。商業施設集積の程度は低いが、市役所新庁舎予定地に近く、相応の需要が見込まれる。画地規模、立地状況に
より中心となる価格帯を判断するのは困難であるが、土地は２６０㎡程度で６，６００万円程度と思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は湘南深沢駅に近い近隣商業地域であり、類似する近隣商業地域の取引事例から試算した比準価格の説得力は
高い。一方、近隣地域は近隣住民を対象とした日用品等を扱う小規模店舗や店舗兼居宅等が主体であることから、賃貸
市場の成熟の程度は総じて低い為、収益価格は低位に試算されたものと思料する。したがって、説得力の高い比準価格
を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　藤沢 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    322,000 円／㎡		 [108.4]
100		 100
[100.0]		 100
[138.9]		 [100.0]
100		 251,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    238,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 鎌倉市の人口は概ね微減傾向にあり、高齢化
が進んでいる。金融機関の積極的な融資姿勢
を背景に、需要は堅調であり、地価は上昇傾
向が続いている。

村岡・深沢地区土地区画整理事業に近接する
商業地域であるが、現時点において繁華性や
顧客の状態に影響を及ぼすような変動は特に
見受けられない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +39.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鎌倉 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０９
０１
-8		 鎌倉市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西8m県道、
中間画地
１住居

(70,200)
b １０７０９
０１Ｄ
-2		 鎌倉市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東10m県道、
西6m、二方路
１住居

(70,200)
c １０７０９
１１Ｄ
-34		 綾瀬市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北9m県道、
中間画地
準住居

(70,200)
d １０７０９
１２Ｄ
-34		 海老名市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西12m県道、
北西4m、
準角地
近商

(100,200)
e １０７０９
０７Ｄ
-27		 鎌倉市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西19.5m県
道、
北西5.5m、
角地
１住居
高度2種最高20m
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
274,451  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 120.0]
238,315 		 100
[  94.5]
252,185 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
252,000 
b (　           ) 
217,150  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
254,789 		 100
[  97.5]
261,322 
261,000 
c (　           ) 
137,581  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
144,873 		 100
[  58.6]
247,224 
247,000 
d (　           ) 
163,279  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  74.2]
234,576 		 100
[  90.9]
258,059 
258,000 
e (　           ) 
285,384  		 100
[ 100.0]		 [ 110.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
316,267 		 100
[  98.4]
321,410 
321,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.8 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -25.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -4.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    255,000 円／㎡]  



鎌倉 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  再調達原価の把握が困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,137,153 
2,635,074 
9,502,079 
7,560,000 
1,942,079 		 （　0.9479）
1,840,897 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     43,830,881 円　　　　（　    166,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鎌倉 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 165.00 Ｓ3 495.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度2種最高20m
 90 ％   200 ％   200 ％   264 ㎡     15.0 m x   17.5 m  前面道路：市道     　   9.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２、３階は事務所で、部分貸しを想定。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 同種、同規模のビルとしては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
165.00 
85.0 
140.25 
3,085 
432,671 		 6.0  2,596,026 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
165.00 
90.0 
148.50 
2,468 
366,498 		 3.0  1,099,494 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
165.00 
90.0 
148.50 
2,160 
320,760 		 3.0  962,280 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
495.00 
88.3 
437.25 

1,119,929 		 4,657,800 
0 
⑨年額支払賃料      1,119,929 円　×　12ヶ月　＝　      13,439,148 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     437.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,439,148 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,343,915 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,095,233 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,657,800 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          41,920 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,137,153 円　　　　（　        45,974 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,100 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,085 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
鎌倉 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 525,000 円  　　　　    105,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 403,174 円  　　　       13,439,148　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      551,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      892,500 円  　　　　    105,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       157,500 円  　　　　    105,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       105,000 円  　　　　    105,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特別なものはない。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,635,074 円　（　　　　　　         9,981 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9479    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 105,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 205,000 円／㎡　×　     495.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0720     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0750 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,560,000 円  
（　　　　　        28,636 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,137,153 円      
②総費用 2,635,074 円      
③純収益　①－② 9,502,079 円      
④建物等に帰属する純収益 7,560,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,942,079 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,840,897 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,973 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     43,830,881 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     166,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鎌倉 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鎌倉市常盤字下耕地５８番３
 0209000139500-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月13日　提出
鎌倉 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鎌倉 5-5 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　羽田　直樹   TEL.
鑑定評価額 66,000,000 円  １㎡当たりの価格 250,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 190,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鎌倉市常盤字下耕地５８番３
 ②地積
　(㎡)		 264  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度2種最高20m


(90,200)
台形
1:1.2		 店舗、事務所兼住宅

ＲＣ3		 小売店舗、スーパー
等が建ち並ぶ近隣商
業地域		 東9.5m市道 水道、ガス、下水 湘南深沢

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９．５ｍ　市道 交通

施設		 湘南深沢駅南西方

100m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度2種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 日用品店舗や飲食店舗、小規模事業所等が連担する近隣商業地域。市役所移転計画地の近傍に存するものの、当
該地域の土地利用や地価動向に直接的な影響は未だ顕在化しておらず、当面は現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    255,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    174,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は鎌倉市及び隣接市域に存する近隣商業地域や商住混在地域。需要者は圏域内に地縁的関係や営業基盤を有
する個人事業者及び中小企業等が中心である。根強い湘南・鎌倉人気を背景に、他地域と比較して需給関係は安定的に
推移してきたが、近隣にて実施が予定されている市役所移転や大規模再開発に伴う発展的期待感から、今後は需要の一
段の増加が期待されている。業種や利用形態によって取引総額は区々であり、中心的価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 湘南モノレール線「湘南深沢」駅の近傍に存するものの、地域における繁華性や商況性は低く、店舗及び事務所として
の賃貸需要は弱い。この様な地域的特性を反映し、投資採算性に基づく収益価格は低位に求められたものと考えられる
。このため、本件評価に当たっては、同一需給圏内の商業地域における土地取引の実勢及び実態を反映した比準価格を
重視して収益価格を十分に比較考量し、代表標準地の価格との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　藤沢 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    322,000 円／㎡		 [108.4]
100		 100
[100.0]		 100
[139.2]		 [100.0]
100		 251,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    238,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 鎌倉市の足下の人口動態は微減傾向で推移し
ており、高齢化率は県平均より約５％高い。
インバウンドも含めて市内観光需要は概ね堅
調である。

日用品店舗と飲食店舗を中心とした近隣商業
地域。市庁舎移転予定地の近傍にあって発展
的期待感があるものの、その影響は未だ顕在
化していない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +38.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鎌倉 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０９
０１Ｄ
-1		 鎌倉市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東10m県道、
中間画地
１住居
風致地区
(60,200)
b １０７０９
０１Ｄ
-2		 鎌倉市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東10m県道、
西6m、二方路
１住居

(70,200)
c １０７０９
０３Ｄ
-32		 鎌倉市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北12m市道、
中間画地
２住居
高度2種最高20m
(70,200)
d １０７０９
０７
-8		 鎌倉市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6.6m市道、
中間画地
近商
高度2種最高20m
(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
183,779  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
197,379 		 100
[  91.8]
215,010 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
215,000 
b (　           ) 
217,150  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
227,369 		 100
[  89.0]
255,471 
255,000 
c (　           ) 
391,858  		 100
[ 100.0]		 [ 111.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
437,705 		 100
[ 173.3]
252,571 
253,000 
d (　           ) 
347,725  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
376,403 		 100
[ 146.5]
256,930 
257,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +65.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    255,000 円／㎡]  



鎌倉 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,654,989 
2,703,686 
9,951,303 
7,920,000 
2,031,303 		 （　0.9479）
1,925,472 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     45,844,571 円　　　　（　    174,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鎌倉 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 165.00 Ｓ3 495.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度2種最高20m
 90 ％   200 ％   200 ％   264 ㎡     15.0 m x   17.5 m  前面道路：市道     　   9.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～３階事務所の部分貸し建物を想定 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 低層の店舗兼事務所ビルとして標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
165.00 
85.0 
140.25 
3,140 
440,385 		 6.0  2,642,310 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
165.00 
90.0 
148.50 
2,512 
373,032 		 3.0  1,119,096 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
165.00 
90.0 
148.50 
2,386 
354,321 		 3.0  1,062,963 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
495.00 
88.3 
437.25 

1,167,738 		 4,824,369 
0 
⑨年額支払賃料      1,167,738 円　×　12ヶ月　＝　      14,012,856 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     437.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,012,856 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,401,286 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,611,570 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,824,369 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          43,419 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,654,989 円　　　　（　        47,936 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,156 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,140 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
鎌倉 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 550,000 円  　　　　    110,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 420,386 円  　　　       14,012,856　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      523,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      935,000 円  　　　　    110,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       165,000 円  　　　　    110,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       110,000 円  　　　　    110,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,703,686 円　（　　　　　　        10,241 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9479    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 110,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　     495.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0720     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0750 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,920,000 円  
（　　　　　        30,000 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,654,989 円      
②総費用 2,703,686 円      
③純収益　①－② 9,951,303 円      
④建物等に帰属する純収益 7,920,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,031,303 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,925,472 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,293 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     45,844,571 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     174,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鎌倉 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鎌倉市常盤字下耕地５８番３
 0209000139500-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
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備考