別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
鎌倉 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鎌倉 5-3 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　津田　秀樹   TEL.
鑑定評価額 53,100,000 円  １㎡当たりの価格 418,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鎌倉市長谷２丁目２５番７
｢長谷２－１３－４６｣		 ②地積
　(㎡)		 127  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
景観地区


(90,200)

1:1.5		 店舗兼住宅

ＲＣ3		 中小規模の小売店舗
等が建ち並ぶ近隣商
業地域		 北11m県道、西側道 水道、ガス、下水 長谷

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西    40 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       127 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ県道 交通

施設		 長谷駅北方

250m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
景観地区
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は小売、飲食店舗等が見られる観光的色彩の強い商業地であり、特段の地域要因の変動は認められず、
今後も現環境を維持すると予測される。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    426,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    338,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は鎌倉市及び周辺市等内の商業地域である。需要者は鎌倉市内の商業事業者等が中心であるが、最寄駅への
接近状況により不動産開発業者等による土地取得も一部に見られる。観光客の増加等を背景に新規投資も散見され、需
要に比べ供給が恒常的に少なく、地価は上昇傾向で推移している。尚、立地や画地規模等の個別性に差があり、一定の
取引総額水準を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は適切な取引事例から試算した実証的価格である。一方、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、投
資採算性から収益目的需要はあまり期待できないと判断されるが、観光地の近隣に位置することから賃貸物件も見られ
、収益価格が取引価格決定の有力な指標の一つであることは否定できない。本件では、市場性を反映した比準価格を重
視しつつ、収益価格を比較考量し、代表標準地価格との検討を踏まえた調整を行い、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　藤沢 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    322,000 円／㎡		 [108.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.6]		 [101.5]
100		 419,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    387,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 観光客は増加しており、商況は回復基調にあ
る。飲食店や小売店舗等の需要も改善が見ら
れている。


中小規模小売店舗等が建ち並ぶ地域であり、
地域要因に特別な変動は認められない。



接面状況以外については地域内でほぼ標準的
な画地条件の土地であり、特筆すべき個別的
要因の変動は認められない。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +3.5
環境　　　　　　 -14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鎌倉 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０９
０７Ｄ
-19		 鎌倉市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北12.5m県道、
中間画地
１住居
高度2種最高20m
(70,200)
b １０７０９
０３Ｄ
-32		 鎌倉市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北12m市道、
中間画地
２住居
高度2種最高20m
(70,200)
c １０７０９
０３
-37		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 東13m国道、
北東4.1m、
角地
２住居
風致地区
(40,200)
d １０７０９
１１Ｄ
-85		 逗子市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南11m県道、
中間画地
近商

(90,200)
e １０７０９
１１Ｄ
-86		 横須賀市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東（駅前広場
）市道、
北18m、
角地
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
400,160  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
413,365 		 100
[  90.0]
459,294 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.5]
　　　　 100
466,000 
b (　           ) 
391,858  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
441,440 		 100
[ 100.5]
439,244 
446,000 
c (　           ) 
395,911  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
389,377 		 100
[  89.2]
436,521 
443,000 
d (　           ) 
394,491  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
399,225 		 100
[  88.7]
450,085 
457,000 
e (　           ) 
335,607  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.8]
337,272 		 100
[ 107.6]
313,450 
318,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +0.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    426,000 円／㎡]  



鎌倉 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,709,059 
1,434,473 
6,274,586 
4,342,320 
1,932,266 		 （　0.9321）
1,801,065 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     42,882,500 円　　　　（　    338,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鎌倉 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 92.25 ＲＣ3 239.37
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
景観地区
 90 ％   200 ％   200 ％   127 ㎡      9.0 m x   14.0 m  前面道路：県道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ店舗はフロア貸し、２Ｆ～３Ｆは平均専有面積３６㎡で計４戸を想定。 ⑦有効率　  96.5 ％
の理由		 共用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
92.25 
91.0 
83.95 
3,791 
318,254 		 6.0  1,909,524 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
73.56 
100.0 
73.56 
2,464 
181,252 		 2.0  362,504 
1.0  181,252 

 3～ 3		 住宅
73.56 
100.0 
73.56 
2,464 
181,252 		 2.0  362,504 
1.0  181,252 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
239.37 
96.5 
231.07 

680,758 		 2,634,532 
362,504 
⑨年額支払賃料        680,758 円　×　12ヶ月　＝　       8,169,096 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     231.07 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,169,096 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       653,528 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,515,568 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,634,532 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          24,238 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          362,504 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         169,253 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,709,059 円　　　　（　        60,701 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,810 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,791 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
鎌倉 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 333,000 円  　　　　     66,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 245,073 円  　　　        8,169,096　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      123,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      566,100 円  　　　　     66,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        99,900 円  　　　　     66,600,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        66,600 円  　　　　     66,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,434,473 円　（　　　　　　        11,295 円／㎡）　　（経費率　　  18.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9321    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 66,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　     239.37 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0652     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0615 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,342,320 円  
（　　　　　        34,191 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,709,059 円      
②総費用 1,434,473 円      
③純収益　①－② 6,274,586 円      
④建物等に帰属する純収益 4,342,320 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,932,266 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,801,065 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,182 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     42,882,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     338,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鎌倉 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鎌倉市長谷二丁目２５番７
 0209000154907-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月13日　提出
鎌倉 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鎌倉 5-3 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　長橋　克宜   TEL.
鑑定評価額 53,300,000 円  １㎡当たりの価格 420,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鎌倉市長谷２丁目２５番７
｢長谷２－１３－４６｣		 ②地積
　(㎡)		 127  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
景観地区


(90,200)

1:1.5		 店舗兼住宅

ＲＣ3		 中小規模の小売店舗
等が建ち並ぶ近隣商
業地域		 北11m県道、西側道 水道、ガス、下水 長谷

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西    40 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       127 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 １１ｍ県道 交通

施設		 長谷駅北方

250m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
景観地区
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄り駅に近い小売店舗及び飲食店舗等を中心とする観光需要が見られる商業地域であり、今後も現状を維持し
て推移してゆくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    442,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    337,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、鎌倉市から藤沢市の海に近い湘南エリアに存する駅徒歩圏の商業地域。標準地周辺は、物販や飲食店等
の商業集積が見られる地域であり、同一需給圏内の中では観光客に対する店舗需要は高いが、ターミナル駅周辺の商業
集積地と異なり、店舗の高度利用が見受けられない地域である。最近は投資目的も相まって高値の取引も散見される。
取引自体は少なく、画地規模や需要者の企画による個別性が強いことから、中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、価格牽連性の高い同一需給圏内の類似地域に存する取引事例より求めたもので、取引需給を反映した実証
的な価格である。一方、収益価格は不動産の収益性を反映した理論的な価格ではあるが、建築企画によっては賃料水準
が一様ではなく、収益性も需要者の想定要素が多く介在することから、やや精度に欠ける。以上から本件では規範性が
高い比準価格を重視、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　藤沢 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    322,000 円／㎡		 [108.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.9]		 [101.5]
100		 422,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    387,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 観光客の増加により鎌倉駅周辺における飲食
店舗、土産品等の店舗需要は大きく改善して
いるが、テナントが埋まらない店舗やビルも
散見される。

中小規模の小売店舗等が主の商業地域であり
、路面店需要は根強いが空中店舗は依然とし
てテナントが埋まりにくい状況にある。地価
は上昇している。

個別的要因について、代替競争関係にある不
動産との競争力の程度に格別の変動はない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鎌倉 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０９
０５Ｄ
-7		 鎌倉市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南10m県道、
東4m、角地
近商

(100,200)
b １０７０９
０５Ｄ
-39		 鎌倉市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南11m県道、
東6m、角地
近商

(100,200)
c １０７０９
０５
-31		 鎌倉市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東5m市道、
中間画地
近商

(90,300)
d １０７０９
０５Ｄ
-34		 鎌倉市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西6.3m市道、
中間画地
２住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
453,515  		 100
[ 100.0]		 [ 111.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 126.0]
402,765 		 100
[  87.0]
462,948 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.5]
　　　　 100
470,000 
b (　    104,998) 
349,993  		 100
[ 100.0]		 [ 119.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
381,174 		 100
[  95.0]
401,236 
407,000 
c (　    175,495) 
350,990  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
391,261 		 100
[  94.7]
413,158 
419,000 
d (　           ) 
518,871  		 100
[ 100.0]		 [ 115.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
600,853 		 100
[ 128.7]
466,863 
474,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +26.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    442,000 円／㎡]  



鎌倉 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,600,560 
1,412,431 
6,188,129 
4,257,560 
1,930,569 		 （　0.9321）
1,799,483 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     42,844,833 円　　　　（　    337,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鎌倉 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 92.25 ＲＣ3 239.37
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
景観地区
 90 ％   200 ％   200 ％   127 ㎡      9.0 m x   14.0 m  前面道路：県道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上はファミリータイプのアパートを想定。 ⑦有効率　  96.5 ％
の理由		 共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
92.25 
91.0 
83.95 
3,700 
310,615 		 6.0  1,863,690 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
73.56 
100.0 
73.56 
2,450 
180,222 		 2.0  360,444 
1.0  180,222 

 3～ 3		 住宅
73.56 
100.0 
73.56 
2,450 
180,222 		 2.0  360,444 
1.0  180,222 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
239.37 
96.5 
231.07 

671,059 		 2,584,578 
360,444 
⑨年額支払賃料        671,059 円　×　12ヶ月　＝　       8,052,708 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     231.07 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,052,708 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       644,217 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,408,491 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,584,578 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          23,778 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          360,444 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         168,291 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,600,560 円　　　　（　        59,847 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,719 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,700 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
鎌倉 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 326,500 円  　　　　     65,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 241,581 円  　　　        8,052,708　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      126,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      555,000 円  　　　　     65,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        97,950 円  　　　　     65,300,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        65,300 円  　　　　     65,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,412,431 円　（　　　　　　        11,122 円／㎡）　　（経費率　　  18.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9321    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 65,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 265,000 円／㎡　×　     239.37 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0652     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0615 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,257,560 円  
（　　　　　        33,524 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,600,560 円      
②総費用 1,412,431 円      
③純収益　①－② 6,188,129 円      
④建物等に帰属する純収益 4,257,560 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,930,569 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,799,483 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,169 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     42,844,833 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     337,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鎌倉 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鎌倉市長谷二丁目２５番７
 0209000154907-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
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備考