令和7年1月13日　提出 鎌倉 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鎌倉 -34 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　菊川　哲史   TEL.

鑑定評価額 676,000,000 円  １㎡当たりの価格 452,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 330,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鎌倉市由比ガ浜２丁目１０１４番１９ ｢由比ガ浜２－２４－８｣ ②地積 　(㎡) 1,496   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） 景観地区 (80,200) 不整形 1:2 共同住宅 ＲＣ5 中層マンションが多 く見られる住宅地域 北西22m県道、三方路 水道、ガス、下水 鎌倉 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２２ｍ県道 交通 施設 鎌倉駅南方 1.0km 法令 規制 ２住居 (70,200) 準防  景観地区 ⑤地域要因の将 　来予測 マンション、店舗等が見られる地域であり、今後も現環境に変化はないものと予測する。鎌倉駅徒歩圏で海に近 い立地は人気が高く、需要は根強いことから、地価は今後も強含みで推移するものと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    460,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              447,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は都心との距離、居住の快適性、利便性について代替競争関係にある地域の範囲で広域的に形成されること から、鎌倉市及び周辺市に所在する同程度の品等を有する住宅地域。主たる需要者は、マンション分譲事業を行う大手 又は中堅のデベロッパーが中心で、賃貸目的の投資法人は殆ど見受けられない。需要は限定的であり、中層マンション 敷地としての土地価格は立地、規模、実行可能容積率の如何による為、中心となる価格帯を判断するのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の大規模地については、分譲マンションの敷地としての利用が最有効使用であり、賃貸マンションの想定 は現実性に欠けることから、収益還元法は適用しなかった。主たる需要者はマンションデベロッパーであることから、 鑑定評価額の決定に当たっては、マンション適地の取引の実態を反映した比準価格とデベロッパーの投資採算性の観点 から求めた開発法による価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鎌倉 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    334,000 円／㎡ [106.0] 100 100 [100.0] 100 [ 78.8] [101.0] 100 454,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    422,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鎌倉市の人口は概ね微減傾向にあり、高齢化 が進んでいる。地価は上昇傾向が続いている が、依然、利便性による二極化傾向が進行し ている。 周辺においてミニ開発は見受けられるものの 地域要因に影響を及ぼすような大規模な宅地 開発等は無く、変動は特に見受けられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　  -8.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.1 ％  ％