別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月13日　提出
鎌倉 -29　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鎌倉 -29 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　磯部　伸夫   TEL.
鑑定評価額 172,000,000 円  １㎡当たりの価格 520,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 390,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鎌倉市扇ガ谷１丁目１５０番４
｢扇ガ谷１－１－５｣		 ②地積
　(㎡)		 330  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
景観地区


(70,160)

1:1		 住宅

Ｗ2		 画地規模の大きな一
般住宅が多い住宅地
域		 南4m市道 水道、ガス、下水 鎌倉

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    90 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.6 ｍ、奥行　約　　  18.8 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　４ｍ
市道		 交通

施設		 鎌倉駅北西方

300m		 法令

規制		 １中専
(70,160)
準防 
景観地区
⑤地域要因の将
　来予測		 画地規模の大きい住宅が建ち並ぶ鎌倉を代表する住宅地域であり、今後も現環境を維持していくものと考えられ
る。希少性が高く、富裕層需要により今後の地価は上昇傾向が続くと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    529,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    310,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、鎌倉駅徒歩圏の住宅地域を中心に、鎌倉市域に存する住宅地域である。典型的な需要者は、鎌倉市及び
近隣市居住者が中心であるが、都心通勤圏であること、ブランド価値等から圏外からの富裕層の転入需要が多く認めら
れる。希少性が極めて高く、品薄感から強めの動きが見られる。中心価格帯は把握し難いが、土地は３３０㎡程度で１
．５億円超、新築の戸建物件は２億円超の物件が取引の中心と想定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 戸建住宅が主体の閑静な住宅地域である。比準価格は、鎌倉駅勢圏の代替競争関係が認められる事例を採用して試算さ
れた。収益価格は、賃料総額が嵩み、ブランド価値を折り込んだ土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、
比準価格に比し低位に求められた。よって、同種物件の市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上
、代表標準地価格から検討した価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鎌倉 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    334,000 円／㎡		 [106.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 69.7]		 [102.0]
100		 518,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    483,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市の人口は微減傾向にあり、高齢化率は高い
水準にある。利便性の高い中心部では、品薄
感があり過熱した市場状況が続いている。


規模の大きい住宅が多い閑静な住宅地域であ
り、大きな地域要因の変動はない。希少性が
極めて高く、品薄感から上昇圧力が強まって
いる。

南側道路に面しており、効用が優れる。大き
な個別的要因の変動はない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -9.5
環境　　　　　　 -23.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鎌倉 -29　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０９
０５
-8		 鎌倉市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m私道、
西4m、角地
１低専
風致地区
(40,80)
b １０７０９
０５
-50		 鎌倉市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
１中専

(70,200)
c １０７０９
０５
-42		 鎌倉市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南2m市道、
中間画地
１低専
風致地区
(40,80)
d １０７０９
０５Ｄ
-8		 鎌倉市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南11m市道、
中間画地
１中専
風致地区
(40,100)
e １０７０９
０５
-26		 鎌倉市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北2.5m未舗装
私道、
中間画地
１中専

(60,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
293,152  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
286,458 		 100
[  59.9]
478,227 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
488,000 
b (　    184,762) 
461,905  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
469,151 		 100
[  87.5]
536,173 
547,000 
c (　           ) 
355,312  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
357,054 		 100
[  63.2]
564,959 
576,000 
d (　           ) 
356,305  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
375,518 		 100
[  77.8]
482,671 
492,000 
e (　           ) 
322,392  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
372,542 		 100
[  70.4]
529,179 
540,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -7.5 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.5 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  -6.5 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.5 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    529,000 円／㎡]  



鎌倉 -29　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,022,607 
1,775,276 
9,247,331 
4,830,420 
4,416,911 		 （　0.9716）
4,291,471 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    102,177,881 円　　　　（　    310,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鎌倉 -29　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 196.00 Ｗ2 361.68
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
景観地区
 70 ％   200 ％   160 ％   330 ㎡     17.6 m x   18.8 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ　８戸　平均専有面積４４㎡ ⑦有効率　  98.3 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
180.84 
98.3 
177.77 
2,580 
458,647 		 2.0  917,294 
1.0  458,647 

 2～ 2		 住宅
180.84 
98.3 
177.77 
2,630 
467,535 		 2.0  935,070 
1.0  467,535 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
361.68 
98.3 
355.54 

926,182 		 1,852,364 
926,182 
⑨年額支払賃料        926,182 円　×　12ヶ月　＝　      11,114,184 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     355.54 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,114,184 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       555,709 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,558,475 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,852,364 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,597 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          926,182 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         446,535 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,022,607 円　　　　（　        33,402 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,746 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,630 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
鎌倉 -29　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 325,500 円  　　　　     65,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 333,426 円  　　　       11,114,184　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      400,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      553,300 円  　　　　     65,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        97,650 円  　　　　     65,100,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        65,100 円  　　　　     65,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,775,276 円　（　　　　　　         5,380 円／㎡）　　（経費率　　  16.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9716    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 65,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     361.68 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0593 ×　 40 ％　＋　0.0804 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,830,420 円  
（　　　　　        14,638 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,022,607 円      
②総費用 1,775,276 円      
③純収益　①－② 9,247,331 円      
④建物等に帰属する純収益 4,830,420 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,416,911 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,291,471 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,004 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    102,177,881 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     310,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鎌倉 -29　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鎌倉市扇ガ谷一丁目１５０番４
 0209000020752-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
鎌倉 -29　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鎌倉 -29 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　髙橋　芳明   TEL.
鑑定評価額 172,000,000 円  １㎡当たりの価格 520,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 390,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鎌倉市扇ガ谷１丁目１５０番４
｢扇ガ谷１－１－５｣		 ②地積
　(㎡)		 330  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
景観地区


(70,160)

1:1		 住宅

Ｗ2		 画地規模の大きな一
般住宅が多い住宅地
域		 南4m市道 水道、ガス、下水 鎌倉

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    90 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　４ｍ
市道		 交通

施設		 鎌倉駅北西方

300m		 法令

規制		 １中専
(70,160)
準防 
景観地区
⑤地域要因の将
　来予測		 鎌倉市内屈指の高価格水準の住宅地域であり、鎌倉駅からの交通利便性に優れ、希少性から今後も強含みで推移
するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    548,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    335,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は鎌倉市内の住宅地域であり、特に代替競争関係の強い地域は、ＪＲ横須賀線鎌倉駅や北鎌倉駅から徒歩圏
内の旧鎌倉エリアと呼ばれる住宅地域である。需要者は、市内在住の一次取得者の他、価格水準が高いことから、良好
な住環境と鎌倉ブランドの両面を志向した都心からの転入者も多い。中心となる価格帯は、２００㎡程度の土地で８，
０００万円台、新築建売では１億円を超える物件も見られ、供給が限定的であることから高単価の取引も見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏でエンドユーザーが取得した自用目的の取引事例を中心として収集し、市場性を反映した比準価格を試算し
た。また、最有効使用の賃貸アパートを想定して収益価格を試算したが、採算性を追求した投資用不動産の取引が標準
化した地域ではなく、元本価格に対し、賃料水準が低廉なため、収益価格は低く試算された。したがって本件では、実
証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鎌倉 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    334,000 円／㎡		 [106.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 69.7]		 [102.0]
100		 518,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    483,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 鎌倉市の人口は概ね微減傾向であるが、高齢
化率は県内でも高水準である。低金利政策も
あり、住宅地需要は堅調に推移している。


鎌倉駅から徒歩圏の利便性等に優れた既成住
宅地域であり、生活利便性に優れ、供給が少
ないことから取引価格は割高に推移している
。

対象地について、最有効使用の競争力の程度
に影響を与え得る個別的要因の変動は特にな
い。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　 -12.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鎌倉 -29　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０９
０５Ｄ
-9		 鎌倉市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北3m市道、
中間画地
１低専
風致地区
(40,80)
b １０７０９
０５
-26		 鎌倉市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北2.5m未舗装
私道、
中間画地
１中専

(60,150)
c １０７０９
０５
-9		 鎌倉市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5.3m市道、
中間画地
１低専
風致地区
(40,80)
d １０７０９
０５Ｄ
-19		 鎌倉市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東2.2m市道
、北西2.4m、
準角地
１住居

(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
485,072  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
531,639 		 100
[  92.2]
576,615 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
588,000 
b (　           ) 
322,392  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  79.2]
426,600 		 100
[  82.1]
519,610 
530,000 
c (　           ) 
531,671  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
622,646 		 100
[  95.0]
655,417 
669,000 
d (　           ) 
395,541  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.9]
449,572 		 100
[  87.3]
514,974 
525,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -20.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -4.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    548,000 円／㎡]  



鎌倉 -29　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象地は、既成市街地に存し、適正な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,349,218 
1,978,515 
10,370,703 
5,587,260 
4,783,443 		 （　0.9716）
4,647,593 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    110,656,976 円　　　　（　    335,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鎌倉 -29　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 194.48 Ｗ2 376.74
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
景観地区
 70 ％   200 ％   160 ％   330 ㎡     17.6 m x   18.8 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫのファミリータイプ（専有面積約４７㎡×８戸）を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下を想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
188.37 
100.0 
188.37 
2,647 
498,615 		 2.0  997,230 
1.0  498,615 

 2～ 2		 住宅
188.37 
100.0 
188.37 
2,701 
508,787 		 2.0  1,017,574 
1.0  508,787 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
376.74 
100.0 
376.74 

1,007,402 		 2,014,804 
1,007,402 
⑨年額支払賃料      1,007,402 円　×　12ヶ月　＝　      12,088,824 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     376.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,088,824 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　       ％　＝　　       604,441 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,844,383 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,014,804 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          19,141 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,007,402 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         485,694 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,349,218 円　　　　（　        37,422 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,820 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,701 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
鎌倉 -29　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 376,500 円  　　　　     75,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 373,465 円  　　　       12,448,824　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      400,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      640,000 円  　　　　     75,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       112,950 円  　　　　     75,300,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        75,300 円  　　　　     75,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,978,515 円　（　　　　　　         5,996 円／㎡）　　（経費率　　  16.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9716    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 75,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     376.74 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0593 ×　 40 ％　＋　0.0804 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,587,260 円  
（　　　　　        16,931 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,349,218 円      
②総費用 1,978,515 円      
③純収益　①－② 10,370,703 円      
④建物等に帰属する純収益 5,587,260 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,783,443 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,647,593 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,084 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    110,656,976 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     335,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鎌倉 -29　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鎌倉市扇ガ谷一丁目１５０番４
 0209000020752-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
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備考