鑑定評価書

令和7年1月13日　提出
鎌倉 -26　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鎌倉 -26

神奈川県

神奈川第９

氏名

不動産鑑定士　磯部　伸夫

TEL.

鑑定評価額

52,500,000 円

１㎡当たりの価格

370,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	280,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鎌倉市大船３丁目９７７番２４｢大船３－１２－２４｣				②地積　(㎡)	142 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) 準防（その他）高度2種最高20m (70,192)
	台形 1:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅の中にアパートもある住宅地域	西4.8m市道	水道、ガス、下水	大船 850m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 40 ｍ、南 80 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.5 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 142 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　４．
８ｍ市道

交通

施設

大船駅南東方

850m

法令

規制

２住居
(70,192)
準防
高度2種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

中規模一般住宅、アパート等が見られる住宅地域であり、今後も現環境を維持していくものと考えられる。大船
駅徒歩圏の希少性が高く、今後の地価は上昇傾向が続くと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 375,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 239,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は大船駅徒歩圏の住宅地域を中心に、鎌倉市域に存する住宅地域である。需要者は鎌倉市及び近隣市居住者
が中心であるが、都心通勤圏であること等から圏外からの転入需要も多く認められる。市場での需要の中心価格帯は土
地は５，０００万円台（１４０㎡前後）土地建物総額で７，０００万円超である。希少性が高く品薄感により強めの動
きが見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

戸建住宅が主体であるが、平坦地であり駅への利便性に優れ、収益目的のアパート等も見られる。収益性よりも居住の
快適性を重視する地域であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。よ
って、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地価格から検討した価格との均衡を踏
まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　鎌倉 -15 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 279,000 円／㎡

[105.0]
100

100
[102.0]

100
[ 78.0]

[101.0]
100

372,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    351,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市の人口は微減傾向にあり、高齢化率は高い
水準にある。利便性の高い中心部では、品薄
感があり過熱した市場状況が続いている。

中規模住宅、アパートが見られる住宅地域で
あり、大きな地域要因の変動はない。総額の
嵩む物件も動いており、上昇圧力が強まって
いる。

西側道路に面しており、効用が優れる。大き
な個別的要因の変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

鎌倉 -26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７０９０７Ｈ -36	鎌倉市		建付地	（　）	台形	東3.5m市道、中間画地		２住居高度2種最高20m (70,160)
b	１０７０９０７ -49	鎌倉市		建付地	（　）	台形	北西2.5m未舗装私道、中間画地		２住居高度2種最高20m (70,160)
c	１０７０９０７Ｄ -5	鎌倉市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4.5m市道、中間画地		１中専高度1種最高15m (70,180)
d	１０７０９０７Ｈ -23	鎌倉市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西4m私道、中間画地		準工高度3種最高31m (60,200)
e	１０７０９０７Ｈ -73	鎌倉市		更地	（　）	ほぼ長方形	西4.2m市道、中間画地		１中専高度1種最高15m (60,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 322,360	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	337,999	100 [ 95.5]	353,926	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	357,000
b	(　 ) 250,261	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	260,522	100 [ 72.9]	357,369		361,000
c	(　 ) 317,892	100 [ 100.0]	[ 106.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.2]	302,592	100 [ 76.4]	396,063		400,000
d	(　 ) 297,716	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	326,597	100 [ 79.5]	410,814		415,000
e	(　 ) 319,775	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	326,740	100 [ 86.0]	379,930		384,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -22.0
c	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 +12.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 375,000 円／㎡]

鎌倉 -26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,115,409	672,588	3,442,821	1,973,720	1,469,101	（　0.9716） 1,427,379	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	33,985,214 円　　　　（　 239,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鎌倉 -26　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	82.00	Ｗ2	152.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防高度2種最高20m	70 ％	200 ％	192 ％	142 ㎡	13.5 m x 13.0 m	前面道路：市道　 4.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ　４戸　平均専有面積３８㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	76.00	100.0	76.00	2,250	171,000	2.0	342,000
							1.0	171,000
2～ 2	住宅	76.00	100.0	76.00	2,300	174,800	2.0	349,600
							1.0	174,800
～

～

～

計		152.00	100.0	152.00		345,800		691,600
								345,800

⑨年額支払賃料	345,800 円　×　12ヶ月　＝　 4,149,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 152.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,149,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 207,480 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,942,120 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	691,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,570 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 345,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 166,719 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,115,409 円　　　　（　 28,982 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,401 円/㎡　月額支払賃料（　 2,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鎌倉 -26　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	133,000 円	26,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	124,488 円	4,149,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 122,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 226,100 円	26,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	39,900 円	26,600,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,600 円	26,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 672,588 円　（　　　　　　 4,737 円／㎡）　　（経費率　　 16.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9716

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,600,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 152.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0593 ×　 40 ％　＋　0.0804 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,973,720 円（　　　　　 13,899 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,115,409 円
②総費用	672,588 円
③純収益　①－②	3,442,821 円
④建物等に帰属する純収益	1,973,720 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,469,101 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,427,379 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,052 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,985,214 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 239,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

鎌倉 -26　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	鎌倉市大船三丁目９７７番２４	0209000029625-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月13日　提出
鎌倉 -26　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鎌倉 -26

神奈川県

神奈川第９

氏名

不動産鑑定士　長橋　克宜

TEL.

鑑定評価額

52,400,000 円

１㎡当たりの価格

369,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月9日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	280,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鎌倉市大船３丁目９７７番２４｢大船３－１２－２４｣				②地積　(㎡)	142 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) 準防（その他）高度2種最高20m (70,192)
	台形 1:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅の中にアパートもある住宅地域	西4.8m市道	水道、ガス、下水	大船 850m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 40 ｍ、南 80 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.5 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　ほぼ台形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

基準方位　北４．８
ｍ市道

交通

施設

大船駅南東方

850m

法令

規制

２住居
(70,192)
準防
高度2種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

大船駅から徒歩圏の住宅地域で、一般住宅のほかアパート等が見られる地域。地域要因に及ぼす開発等の変動要
因は見当たらず、今後も現在の状態を維持し続けていくと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 388,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 228,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、横浜市から湘南エリアに位置するＪＲ東海道本線各駅徒歩圏内の住宅地域である。大船駅はターミナル
性を有し、交通利便性及び商業施設との接近性等が良好であることから、住宅地としてのポテンシャルが高く、地縁的
な需要もさることながら、地域圏外からの流入も見られる。同一需給圏内において、既存宅地分割による住宅の供給が
見られ、地価は上昇している。中心となる価格帯は１４０㎡程度の戸建住宅地で、総額６，０００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

需給の中心は宅地規模から個人住宅の取引が殆どである。比準価格は大船駅から徒歩圏の住宅地の事例から求めたもの
で規範性は高い。アパート等も散見されるが、既存の地主が保有する遊休地を相続対策等で有効活用したものが多く、
土地価格に見合う収益が得られていないため、収益価格は低位に試算された。従って鑑定評価額の決定にあたっては、
比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　鎌倉 -15 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 279,000 円／㎡

[105.0]
100

100
[102.0]

100
[ 78.2]

[101.0]
100

371,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

鎌倉市の人口は最近では微減傾向にある。高
齢化率は県平均より約５％程度高い状況が続
いている。但しＪＲ線徒歩圏住宅地は、需要
が増加している。

中規模住宅、アパートが見られる住宅地域で
あり、大きな地域要因の変動はない。駅徒歩
圏内は総額の嵩む物件が見られ、地価を押し
上げている。

個別的要因について、代替競争関係にある不
動産との競争力の程度に格別の変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

鎌倉 -26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７０９０７ -5	鎌倉市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	東3.7m市道、中間画地		近商高度2種最高20m (90,200)
b	１０７０９０７Ｈ -73	鎌倉市		更地	（　）	ほぼ長方形	西4.2m市道、中間画地		１中専高度1種最高15m (60,150)
c	１０７０９０７ -49	鎌倉市		建付地	（　）	台形	北西2.5m未舗装私道、中間画地		２住居高度2種最高20m (70,160)
d	１０７０９０７Ｄ -5	鎌倉市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4.5m市道、中間画地		１中専高度1種最高15m (70,180)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 316,050	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	327,002	100 [ 82.3]	397,329	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	401,000
b	(　 ) 319,775	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	325,791	100 [ 85.5]	381,042		385,000
c	(　 ) 250,261	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	260,522	100 [ 69.8]	373,241		377,000
d	(　 ) 317,892	100 [ 100.0]	[ 106.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.2]	300,892	100 [ 76.4]	393,838		398,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.41	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.41	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.41	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -22.0
d	正常	％／月 +0.41	画地　　　　 +12.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 388,000 円／㎡]

鎌倉 -26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,868,461	630,018	3,238,443	1,840,160	1,398,283	（　0.9716） 1,358,572	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	32,346,952 円　　　　（　 228,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鎌倉 -26　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	85.00	Ｗ2	150.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防高度2種最高20m	70 ％	200 ％	192 ％	142 ㎡	13.5 m x 13.0 m	前面道路：市道　 4.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積約３７．５㎡、１ＬＤＫタイプ４室のアパートを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	75.00	100.0	75.00	2,134	160,050	2.0	320,100
							1.0	160,050
2～ 2	住宅	75.00	100.0	75.00	2,200	165,000	2.0	330,000
							1.0	165,000
～

～

～

計		150.00	100.0	150.00		325,050		650,100
								325,050

⑨年額支払賃料	325,050 円　×　12ヶ月　＝　 3,900,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,900,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 195,030 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,705,570 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	650,100 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,176 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 325,050 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 156,715 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,868,461 円　　　　（　 27,243 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,297 円/㎡　月額支払賃料（　 2,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鎌倉 -26　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	124,000 円	24,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	117,018 円	3,900,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 116,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 210,800 円	24,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	37,200 円	24,800,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,800 円	24,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 630,018 円　（　　　　　　 4,437 円／㎡）　　（経費率　　 16.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9716

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,800,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0593 ×　 40 ％　＋　0.0804 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,840,160 円（　　　　　 12,959 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,868,461 円
②総費用	630,018 円
③純収益　①－②	3,238,443 円
④建物等に帰属する純収益	1,840,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,398,283 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,358,572 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,567 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,346,952 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 228,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

鎌倉 -26　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	鎌倉市大船三丁目９７７番２４	0209000029625-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考