令和7年1月15日　提出 鎌倉 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鎌倉 -24 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　髙橋　芳明   TEL.

鑑定評価額 14,800,000 円  １㎡当たりの価格 89,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鎌倉市関谷字中道１１７５番７ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 周囲に農地の多い住 宅地域 東4.8m市道、北側道 水道 大船 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       169 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４． ８ｍ市道 交通 施設 大船駅北西方 3.5km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化地域に近接する市街化調整区域内の宅地であるが交通利便性に劣り、隣接する市街化区域内の取引におけ る活発な状況の波及程度は少ないが、今後、少しずつ影響の度合いを強めるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鎌倉市及び隣接市内の市街化調整区域内の戸建住宅向けの住宅地域であり、一部利便性に劣るバス圏等の 市街化区域内の宅地と代替競争関係を有する。市街化調整区域内の宅地は、市街化区域内の宅地に比べて、値頃感があ ることから、需要者は、市内在住の賃貸居住中の若年世帯等の一次取得者が中心である。中心となる価格帯は、いわゆ る宅地要件を満たし、建築可能な１５０㎡程度の土地で１，５００万円台、新築建売では３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 大船駅からバス圏の市街化調整区域内の住宅地域であり、賃貸市場が未成熟のため、収益価格は試算しなかった。一方 、比準価格は、鎌倉市内及び隣接の藤沢市内における市街化調整区域内のエンドユーザーによる戸建住宅向けの取引事 例から比準し、妥当な範囲内で比準出来たものと判断する。したがって本件では、実証的な比準価格を標準とし、更に 代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意して、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　藤沢 -52                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     86,400 円／㎡ [101.9] 100 100 [101.0] 100 [101.3] [103.0] 100 88,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     88,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鎌倉市の人口は微減傾向であり、高齢化率は 県内でも高水準である。低金利政策によって 、住宅取得意欲は、依然高い水準にある。 大船駅からバス圏の市街化調整区域内の住宅 地域であり、周辺地域の熟成度等に変化はな く、地域に大きな変動要因は認められない。 対象地について、最有効使用の競争力の程度 に影響を与え得る個別的要因の変動は特にな い。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％