鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
鎌倉 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鎌倉 -4

神奈川県

神奈川第９

氏名

不動産鑑定士　亀山　貴司

TEL.

鑑定評価額

78,600,000 円

１㎡当たりの価格

354,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	265,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鎌倉市長谷１丁目２２７番３０｢長谷１－１１－４１｣				②地積　(㎡)	222 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) （その他）風致地区土砂災害警戒区域
	1.2:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域	北5.2m市道	水道、ガス、下水	鎌倉 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.5 ｍ、奥行　約　　 13.4 ｍ、規模　　 222 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、５．２
ｍ市道

交通

施設

鎌倉駅南西方

1.5km

法令

規制

１低専
(40,80)
風致地区
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、今後も同環境を維持していくものと思料される。需要の高い
地域であり、今後の地価も上昇傾向が続くものと予測する

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 354,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 83,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ横須賀線、江ノ島電鉄線沿線で鎌倉駅を中心として形成された圏域に存する住宅地域を範囲と捉えた
。需要者の中心は鎌倉市内居住者、周辺市在住の一次取得者と共に、横浜、東京方面の圏外からの転入者も多く見受け
られる。旧来からの古都鎌倉の住宅地としての知名度もあり需給状況は安定して推移している。士地は２２０㎡程度で
８，０００万円弱程度、新築の戸建物件で１億円前後が取引の中心と想定される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中規模一般住宅が多く建つ閑静な住宅地域であり、居住の快適性や利便性が重視される自用目的の取引が中心である。
このため賃貸市場としての成熟度は高くなく土地価格に見合う賃料水準は形成されておらず、収益価格はかなり低位に
求められた。従って、類似性を有する取引事例より市場価値を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、更
に、単価と総額との関連に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    334,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　鎌倉（県） -19             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    344,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

高齢化率は県平均よりも高く、人口は微減傾
向である。市内の観光客数は大幅に増加して
いる。不動産市場は堅調で近時ではやや高止
まり感も伺える。

中規模一般住宅を中心とした閑静な住宅地域
である。地域へ影響を与える要因は特に認め
られない。地価は上昇が続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.0 ％

+2.9 ％

３　試算価格算定内訳

鎌倉 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７０９０１ -22	鎌倉市		建付地	（　）	長方形	東4.5m市道、中間画地		１低専風致地区 (40,80)
b	１０７０９０１ -44	鎌倉市		建付地	（　）	長方形	南4.5m市道、中間画地		１低専風致地区 (40,80)
c	１０７０９０１ -14	鎌倉市		建付地	（　）	ほぼ台形	北3m道路、中間画地		１低専 (40,80)
d	１０７０９０１ -32	鎌倉市		更地	（　）	ほぼ台形	北東4.5m市道、南東4.5m、角地		１低専風致地区 (40,80)
e	１０７０９０１ -43	鎌倉市		建付地	（　）	正方形	南西5m市道、中間画地		１低専風致地区 (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 370,319	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	379,485	100 [ 98.5]	385,264	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	385,000
b	(　 ) 333,127	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	334,760	100 [ 92.6]	361,512		362,000
c	(　 ) 286,247	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.0]	322,789	100 [ 82.4]	391,734		392,000
d	(　 ) 256,822	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	263,056	100 [ 80.4]	327,184		327,000
e	(　 ) 271,064	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	272,393	100 [ 87.8]	310,243		310,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 354,000 円／㎡]

鎌倉 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,208,734	672,862	2,535,872	1,736,280	799,592	（　0.9716） 776,884	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	18,497,238 円　　　　（　 83,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鎌倉 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
戸建住宅	85.65	Ｗ2	137.77
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専風致地区土砂災害警戒区域	40 ％	80 ％	80 ％	222 ㎡	16.5 m x 13.4 m	前面道路：市道　 5.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

現況利用に基づく戸建住宅一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	住宅	137.77	100.0	137.77	1,957	269,616	2.0	539,232
							1.0	269,616
～

～

～

～

計		137.77	100.0	137.77		269,616		539,232
								269,616

⑨年額支払賃料	269,616 円　×　12ヶ月　＝　 3,235,392 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 137.77 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,235,392 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 161,770 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,073,622 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	539,232 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,123 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 269,616 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 129,989 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,208,734 円　　　　（　 14,454 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,043 円/㎡　月額支払賃料（　 1,957 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鎌倉 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	117,000 円	23,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	97,062 円	3,235,392　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 201,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 198,900 円	23,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	35,100 円	23,400,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,400 円	23,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 672,862 円　（　　　　　　 3,031 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9716

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,400,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 137.77 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0593 ×　 40 ％　＋　0.0804 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,736,280 円（　　　　　 7,821 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,208,734 円
②総費用	672,862 円
③純収益　①－②	2,535,872 円
④建物等に帰属する純収益	1,736,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	799,592 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	776,884 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,499 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,497,238 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 83,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

鎌倉 -4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	鎌倉市長谷一丁目２２７番３０	0209000156348-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月14日　提出
鎌倉 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鎌倉 -4

神奈川県

神奈川第９

氏名

不動産鑑定士　津田　秀樹

TEL.

鑑定評価額

78,600,000 円

１㎡当たりの価格

354,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	265,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鎌倉市長谷１丁目２２７番３０｢長谷１－１１－４１｣				②地積　(㎡)	222 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) （その他）風致地区土砂災害警戒区域
	1.2:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域	北5.2m市道	水道、ガス、下水	鎌倉 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.5 ｍ、奥行　約　　 13.4 ｍ、規模　　 222 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、５．２
ｍ市道

交通

施設

鎌倉駅南西方

1.5km

法令

規制

１低専
(40,80)
風致地区
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

由比ヶ浜海岸に近い長谷地区の住宅地域であり、今後も概ね現況の地域環境のまま推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 354,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 81,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は鎌倉駅圏及び江ノ島電鉄線沿線徒歩圏の住宅地域である。需要者の中心は鎌倉市及び周辺市在住の一次取
得者等であるが、都内等圏外からの転入も見られる。地価は安定した需要から上昇傾向で推移しており、総額を抑えた
区画の細分化、建売業者による小規模開発等の動きも見られる。需要の中心となる価格帯は、土地２００㎡程度で７，
０００万円台前半、新築戸建住宅で８，０００万円台～１億円程度と判断される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は最寄駅徒歩圏外の住宅地域である。所有者の個別事情により戸建住宅が賃貸される場合も見られ、収益価格
を試算したが土地価格に見合う賃料水準は形成されておらず、低位に試算された。居住快適性等が重視される住宅地域
であり、自己使用目的の取引が中心であることから、不動産取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は
参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

鎌倉市の人口は近年微減で推移し、高齢化率
は神奈川県平均より高い。不動産市況は概ね
堅調に推移している。

由比ヶ浜海岸に近い住宅地域であり、地域要
因に特別な変動は認められない。

地域内でほぼ標準的な画地条件の土地であり
、特筆すべき個別的要因の変動は認められな
い。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.0 ％

+2.9 ％

３　試算価格算定内訳

鎌倉 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７０９０５ -41	鎌倉市		更地	（　）	ほぼ長方形	南2m市道、中間画地		１低専風致地区 (40,80)
b	１０７０９０５ -26	鎌倉市		建付地	（　）	袋地等	北2.5m未舗装私道、中間画地		１中専 (60,150)
c	１０７０９０５ -13	鎌倉市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西4.5m市道、北西4m、準角地		１低専風致地区 (40,80)
d	１０７０９０１ -50	鎌倉市		建付地	（　）	不整形	南東1.5m市道、中間画地		１低専風致地区 (40,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 360,968	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	365,569	100 [ 110.3]	331,432	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	331,000
b	(　 ) 322,392	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	412,662	100 [ 108.6]	379,983		380,000
c	(　 ) 341,919	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	346,277	100 [ 97.9]	353,705		354,000
d	(　 ) 331,737	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	340,458	100 [ 90.2]	377,448		377,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 354,000 円／㎡]

鎌倉 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,220,206	677,959	2,542,247	1,758,540	783,707	（　0.9716） 761,450	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	18,129,762 円　　　　（　 81,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鎌倉 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
戸建住宅	85.65	Ｗ2	137.77
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専風致地区土砂災害警戒区域	40 ％	80 ％	80 ％	222 ㎡	16.5 m x 13.4 m	前面道路：市道　 5.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、現況利用に基づく戸建住宅一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	住宅	137.77	100.0	137.77	1,964	270,580	2.0	541,160
							1.0	270,580
～

～

～

～

計		137.77	100.0	137.77		270,580		541,160
								270,580

⑨年額支払賃料	270,580 円　×　12ヶ月　＝　 3,246,960 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 137.77 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,246,960 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 162,348 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,084,612 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	541,160 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,141 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 270,580 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 130,453 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,220,206 円　　　　（　 14,505 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,050 円/㎡　月額支払賃料（　 1,964 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鎌倉 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	118,500 円	23,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	97,409 円	3,246,960　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 201,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 201,400 円	23,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	35,550 円	23,700,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,700 円	23,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 677,959 円　（　　　　　　 3,054 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9716

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,700,000 円	設計監理料率　 172,000 円／㎡　×　 137.77 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0593 ×　 40 ％　＋　0.0804 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,758,540 円（　　　　　 7,921 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,220,206 円
②総費用	677,959 円
③純収益　①－②	2,542,247 円
④建物等に帰属する純収益	1,758,540 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	783,707 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	761,450 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,430 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,129,762 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 81,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

鎌倉 -4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	鎌倉市長谷一丁目２２７番３０	0209000156348-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考