別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月13日　提出
鎌倉 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鎌倉 -1 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　長橋　克宜   TEL.
鑑定評価額 113,000,000 円  １㎡当たりの価格 482,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 360,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鎌倉市小町１丁目３４３番１
｢小町１－１１－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 234  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
景観地区

1:2		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅、アパート
等が混在する既成住
宅地域		 北西6m市道 水道、ガス、下水 鎌倉

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.3 ｍ、奥行　約　　  21.2 ｍ、規模　　       234 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ市道		 交通

施設		 鎌倉駅東方

400m		 法令

規制		 １低専
(40,80)
景観地区
⑤地域要因の将
　来予測		 徒歩駅圏の需要の根強い住宅地で、付近に店舗や駐車場も散見されるが、地域要因に格別の変動はなく、今後も
成熟した住宅地として推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    505,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    264,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、鎌倉駅から徒歩圏に位置する全国的に知名度の高い住宅地域。近隣地域は最寄り駅に近く、利便性に優
れることから、需要者は旧鎌倉地区在住者及び富裕層が中心。同一需給圏内を見ると既存宅地を分割する供給も若干見
受けられるが、その数は少ない。特に希少性を有する立地は、市場を介せず取引がなされることも多く、需給は堅調で
ある。画地規模や購入者の嗜好による個別性が強いため、中心となる価格帯の把握は困難。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 需給の中心は個人住宅の取引が殆どである。比準価格は鎌倉駅から徒歩圏の旧鎌倉地区に位置する住宅地の事例から求
めたもので規範性は高い。アパートも散見されるが、既存地主が保有する遊休地を相続対策等で有効活用したものが多
く、土地価格に見合う収益が得られていないため、収益価格は低位に試算された。従って鑑定評価額の決定にあたって
は、比準価格を重視、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鎌倉 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    334,000 円／㎡		 [106.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 73.1]		 [100.0]
100		 484,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    448,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 鎌倉市の人口は、最近では微減傾向にある。
高齢化率は県平均より約５％程度高い状況が
続いている。但し、富裕層の旧市街地住宅地
需要は底堅い。

鎌倉駅徒歩圏の「旧鎌倉地区」の住宅地とし
て希少なエリアであり、需要は高い。地価も
強含みで推移している。


個別的要因について、代替競争関係にある不
動産との競争力の程度に格別の変動はない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　 -11.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鎌倉 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０９
０５
-26		 鎌倉市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北2.5m未舗装
私道、
中間画地
１中専

(60,150)
b １０７０９
０５
-9		 鎌倉市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5.3m市道、
中間画地
１低専
風致地区
(40,80)
c １０７０９
０５Ｄ
-9		 鎌倉市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北3m市道、
中間画地
１低専
風致地区
(40,80)
d １０７０９
０５
-42		 鎌倉市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南2m市道、
中間画地
１低専
風致地区
(40,80)
e １０７０９
０５
-50		 鎌倉市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
１中専

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
322,392  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
396,353 		 100
[  82.7]
479,266 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
479,000 
b (　           ) 
531,671  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
507,504 		 100
[  95.0]
534,215 
534,000 
c (　           ) 
485,072  		 100
[ 100.0]		 [ 110.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
534,549 		 100
[  90.0]
593,943 
594,000 
d (　           ) 
355,312  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
358,099 		 100
[  80.0]
447,624 
448,000 
e (　    184,762) 
461,905  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
468,245 		 100
[ 100.0]
468,245 
468,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.64 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    505,000 円／㎡]  



鎌倉 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,639,646 
883,245 
4,756,401 
2,085,020 
2,671,381 		 （　0.9716）
2,595,514 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     61,797,952 円　　　　（　    264,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鎌倉 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 89.04 Ｗ2 170.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
景観地区
 40 ％   80 ％   80 ％   234 ㎡     10.3 m x   21.3 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積約４２．５㎡、ファミリータイプ４室のアパートを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
85.00 
100.0 
85.00 
2,745 
233,325 		 2.0  466,650 
1.0  233,325 

 2～ 2		 住宅
85.00 
100.0 
85.00 
2,830 
240,550 		 2.0  481,100 
1.0  240,550 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
170.00 
100.0 
170.00 

473,875 		 947,750 
473,875 
⑨年額支払賃料        473,875 円　×　12ヶ月　＝　       5,686,500 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     170.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,686,500 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       284,325 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,402,175 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           947,750 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,004 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          473,875 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         228,467 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,639,646 円　　　　（　        24,101 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,855 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,830 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
鎌倉 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 140,500 円  　　　　     28,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 170,595 円  　　　        5,686,500　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      263,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      238,800 円  　　　　     28,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        42,150 円  　　　　     28,100,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,100 円  　　　　     28,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         883,245 円　（　　　　　　         3,775 円／㎡）　　（経費率　　  15.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9716    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     170.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0593 ×　 40 ％　＋　0.0804 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,085,020 円  
（　　　　　         8,910 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,639,646 円      
②総費用 883,245 円      
③純収益　①－② 4,756,401 円      
④建物等に帰属する純収益 2,085,020 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,671,381 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,595,514 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,092 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     61,797,952 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     264,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鎌倉 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鎌倉市小町一丁目３４３番１
 0209000070197-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
鎌倉 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鎌倉 -1 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　髙橋　芳明   TEL.
鑑定評価額 112,000,000 円  １㎡当たりの価格 480,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 360,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鎌倉市小町１丁目３４３番１
｢小町１－１１－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 234  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
景観地区

1:2		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅、アパート
等が混在する既成住
宅地域		 北西6m市道 水道、ガス、下水 鎌倉

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　６ｍ
市道		 交通

施設		 鎌倉駅東方

400m		 法令

規制		 １低専
(40,80)
景観地区
⑤地域要因の将
　来予測		 鎌倉駅から徒歩圏の住宅地域は、希少性を有し、古都鎌倉の情緒も感じる環境条件も良好な地域であることから
今後も地価は強含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    510,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    293,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は鎌倉市内の住宅地域であり、特に代替競争関係の強い地域は、ＪＲ横須賀線鎌倉駅や北鎌倉駅から徒歩圏
内の旧鎌倉エリアと呼ばれる住宅地域である。需要者は、市内在住の一次取得者が中心であるが、良好な住環境や鎌倉
ブランドを志向した都心等からの転入者も見られる。中心となる価格帯は、２００㎡程度の土地で８，０００万円台、
新築建売では１億円を超える物件も見られ、供給が限定的であることから高単価の取引も見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏で規範性を有するエンドユーザーによる実需の事例を中心として収集し、市場性を反映した比準価格を試算
した。また、最有効使用の賃貸アパートを想定して収益価格を試算したが、土地の取得から採算性を追求した投資用不
動産の取引がある地域ではなく、元本果実の相関関係が希薄であり、収益価格は低く試算された。本件鑑定評価では、
実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鎌倉 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    334,000 円／㎡		 [106.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 74.9]		 [100.0]
100		 473,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    448,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 鎌倉市の人口は、微減傾向で推移しているが
、高齢化率は県内でも高水準である。住宅地
需要は、品薄感もあり、概ね堅調である。


鎌倉駅から徒歩圏の利便性等に優れた既成住
宅地域であり、希少性から、総じて需要は旺
盛であるが、特段の変動要因は見当たらない
。

対象地について、最有効使用の競争力の程度
に影響を与え得る個別的要因の変動は特にな
い。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　 -11.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鎌倉 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０９
０５Ｄ
-3		 鎌倉市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東3m市道、
中間画地
商業

(100,240)
b １０７０９
０５Ｄ
-1		 鎌倉市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西4.5m市道
、南西4m、
角地
１中専

(70,150)
c １０７０９
０５Ｄ
-32		 鎌倉市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東9.2m県道
、中間画地
１中専
風致地区
(40,100)
d １０７０９
０５
-10		 鎌倉市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西6m市道、
北3m、角地
１中専

(70,150)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
982,415  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
1,115,450 		 100
[ 135.0]
826,259 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
826,000 
b (　           ) 
400,912  		 100
[ 100.0]		 [ 110.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
428,937 		 100
[  88.1]
486,875 
487,000 
c (　           ) 
395,746  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
443,236 		 100
[  86.9]
510,053 
510,000 
d (　           ) 
442,889  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.7]
495,736 		 100
[  93.7]
529,067 
529,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    510,000 円／㎡]  



鎌倉 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象地は、既成市街地に存し、適正な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,206,244 
946,037 
5,260,207 
2,300,200 
2,960,007 		 （　0.9716）
2,875,943 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     68,474,833 円　　　　（　    293,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鎌倉 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 93.00 Ｗ2 172.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
景観地区
 40 ％   80 ％   80 ％   234 ㎡     10.3 m x   21.3 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ（専有面積４３㎡×４戸）を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下を想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
86.00 
100.0 
86.00 
2,891 
248,626 		 2.0  497,252 
1.0  248,626 

 2～ 2		 住宅
86.00 
100.0 
86.00 
2,950 
253,700 		 2.0  507,400 
1.0  253,700 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
172.00 
100.0 
172.00 

502,326 		 1,004,652 
502,326 
⑨年額支払賃料        502,326 円　×　12ヶ月　＝　       6,027,912 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     172.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,027,912 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       313,396 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,954,516 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,004,652 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,544 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          502,326 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         242,184 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,206,244 円　　　　（　        26,522 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,080 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,950 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
鎌倉 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 155,000 円  　　　　     31,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 188,037 円  　　　        6,267,912　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      262,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      263,500 円  　　　　     31,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        46,500 円  　　　　     31,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,000 円  　　　　     31,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         946,037 円　（　　　　　　         4,043 円／㎡）　　（経費率　　  15.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9716    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 31,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     172.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0593 ×　 40 ％　＋　0.0804 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,300,200 円  
（　　　　　         9,830 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,206,244 円      
②総費用 946,037 円      
③純収益　①－② 5,260,207 円      
④建物等に帰属する純収益 2,300,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,960,007 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,875,943 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,290 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     68,474,833 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     293,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鎌倉 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鎌倉市小町一丁目３４３番１
 0209000070197-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考