別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
平塚 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
平塚 5-7 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　丸山　隆之   TEL.
鑑定評価額 79,200,000 円  １㎡当たりの価格 365,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 280,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 平塚市明石町２４番２５
｢明石町２４－４｣		 ②地積
　(㎡)		 217  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度4種最高31m
駐車場整備地区

(100,600)

1:3		 店舗

Ｓ2		 中小規模の店舗が建
ち並ぶ既成商業地域
 南22m市道 水道、ガス、下水 平塚

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   150 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 平塚駅北西方

450m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度4種最高31m
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模の店舗等が建ち並ぶ商業地域である。住宅需要の高まり等から、比較的規模の大きい画地は高層共同住
宅として利用されるケースもみられるが、地域内に特段の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗事務所兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    372,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    328,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東海道本線の平塚駅周辺を中心に、周辺市の駅周辺等に所在する商業地域で、主な市場参加者は自用
の店舗等の運営を目的として土地を取得する個人や地場の法人、マンション開発等を行う不動産業者等である。画地規
模や繁華性の程度等により価格水準は異なり、特にまとまった規模のマンション開発適地は大幅に高い価格での取引も
見られるが、中小規模の商業地は３０万円／㎡台の取引が多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は平塚駅周辺の商業地域に所在し、まとまった規模の土地は投資用マンション用地としての需要が強い。賃
貸市場は成熟しているが、特に空中階の事務所・店舗は賃貸需要が弱く、土地価格に見合った賃料水準が形成されてい
ないため、収益価格がやや低く試算された。本件では、不動産市場を反映し、実証性のある比準価格を中心に、収益価
格を参酌し、広域的な土地価格水準の検討及び単価と総額との関連を考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    352,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　平塚（県） 5-1             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    360,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 平塚市の人口は概ね横ばい傾向で、エリアや
物件による強弱はあるが、一部を除き各用途
ともに需要は堅調で、市全体の地価は上昇傾
向にある。

建築費の高騰等により個別の物件ごとに選別
が強化されているが、対象標準地の周辺を含
む平塚駅周辺商業地の地価は引き続き上昇傾
向となっている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.7 ％ +1.4 ％
３　試算価格算定内訳 平塚 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７１０
０１
-12		 平塚市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
商業
高度4種最高31m
(100,360)
b １０７１０
０６Ｄ
-221		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北8m市道、
中間画地
商業
高度4種最高31m
(100,400)
c １０７１０
０６Ｄ
-218		 平塚市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
商業
高度4種最高31m
(100,360)
d １０７１０
０６Ｄ
-21		 平塚市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北22m市道、
南6m、二方路
商業
高度4種最高31m
(100,500)
e １０７１０
０６Ｄ
-61		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西15m市道、
中間画地
商業
高度4種最高31m
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
306,476  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
318,735 		 100
[  93.0]
342,726 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
343,000 
b (　           ) 
288,879  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
335,100 		 100
[  91.7]
365,431 
365,000 
c (　           ) 
313,737  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
328,796 		 100
[  81.9]
401,460 
401,000 
d (　           ) 
343,611  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.9]
365,499 		 100
[  96.9]
377,192 
377,000 
e (　           ) 
345,495  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
406,916 		 100
[ 108.2]
376,078 
376,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    372,000 円／㎡]  



平塚 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

30,188,195 
6,160,979 
24,027,216 
20,898,000 
3,129,216 		 （　0.9541）
2,985,585 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     71,085,357 円　　　　（　    328,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
平塚 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所・共同住宅 180.00 Ｓ7 1,260.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度4種最高31m
駐車場整備地区		 100 ％   600 ％   600 ％   217 ㎡      8.5 m x   25.5 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所、３～７階小規模ファミリータイプの住居を想定した。 ⑦有効率　  84.3 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 店舗
180.00 
80.0 
144.00 
3,480 
501,120 		 6.0  3,006,720 
0.0  0 

  ～ 2		 事務所
180.00 
85.0 
153.00 
2,420 
370,260 		 4.0  1,481,040 
0.0  0 

 3～ 7		 居宅
180.00 
85.0 
153.00 
2,330 
356,490 		 1.0  356,490 
1.0  356,490 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,260.00 
84.3 
1,062.00 

2,653,830 		 6,270,210 
1,782,450 
⑨年額支払賃料      2,653,830 円　×　12ヶ月　＝　      31,845,960 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,062.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        31,845,960 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,547,677 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 29,298,283 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,270,210 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          57,686 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,782,450 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         832,226 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      30,188,195 円　　　　（　       139,116 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,497 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,480 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
平塚 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,620,000 円  　　　　    324,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 955,379 円  　　　       31,845,960　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      345,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,592,000 円  　　　　    324,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       324,000 円  　　　　    324,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       324,000 円  　　　　    324,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,160,979 円　（　　　　　　        28,392 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 324,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　   1,260.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,898,000 円  
（　　　　　        96,304 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 30,188,195 円      
②総費用 6,160,979 円      
③純収益　①－② 24,027,216 円      
④建物等に帰属する純収益 20,898,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,129,216 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,985,585 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,758 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     71,085,357 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     328,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 平塚 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　平塚市明石町２４番２５
 0217000000607-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月13日　提出
平塚 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
平塚 5-7 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　四家　俊英   TEL.
鑑定評価額 79,200,000 円  １㎡当たりの価格 365,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 280,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 平塚市明石町２４番２５
｢明石町２４－４｣		 ②地積
　(㎡)		 217  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度4種最高31m
駐車場整備地区

(100,600)

1:3		 店舗

Ｓ2		 中小規模の店舗が建
ち並ぶ既成商業地域
 南22m市道 水道、ガス、下水 平塚

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   150 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 平塚駅北西方

450m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度4種最高31m
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域内は既に熟成し、格別の変動要因はなく当分の間は現状維持。店舗需要と共に賃貸住宅需要は高まって
おり、需給は堅調であることから、今後とも地価は上昇傾向で推移すると予測。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    380,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    311,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、平塚市および茅ケ崎市内に存する近隣商業地域乃至は路線商業地域である。需要者は、小売業を中心と
して県内外に資本を有する法人及び個人等が主な参加者である。対象標準地は最寄り駅に比較的近い商業地域であり、
周辺においては店舗需要に加え、投資用賃貸住宅需要も見られるなど、不動産市況は引き続き堅調に推移している。不
動産需要の中心となる価格帯は、概ね５０００万円～１．５億円である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及び同一需給圏内の類似地域において、明石町地区を含む普通商業地、路線商業地等の取引からなる、適切か
つ信頼性のある取引事例を収集することが出来た。一方、対象標準地の周囲には賃貸店舗等の収益物件も存するが、不
動産投資金額に見合う収支は未だ十分とはいえず、収益価格はやや低位に試算された。したがって本件においては、比
準価格を重視し、収益価格を関連づけて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    352,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　平塚（県） 5-1             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    360,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内の景気は、一部に弱めの動きもみられる
ものの、緩やかに回復している。市内の人口
は概ね横ばい、世帯数は微増。


最寄り駅に比較的近いことから、周辺では店
舗需要に加え、賃貸住宅需要も高まっており
、これに伴い地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.7 ％ +1.4 ％
３　試算価格算定内訳 平塚 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７１０
０６Ｄ
-22		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南22m市道、
北6m、二方路
商業
高度地区
(100,400)
b １０７１０
０６Ｄ
-60		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東15m市道、
南6m、角地
商業
高度地区
(100,400)
c １０７１０
０６Ｄ
-20		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東30m国道、
東4m、南4m、
三方路
近商
高度地区
(100,300)
d １０７１０
０６Ｄ
-18		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北15m市道、
中間画地
近商
高度地区
(90,300)
e １０７１０
０６Ｄ
-21		 平塚市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北22m市道、
南6m、二方路
商業
高度地区
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
393,341  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
405,036 		 100
[ 100.0]
405,036 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
405,000 
b (　           ) 
352,894  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 115.5]
319,285 		 100
[  88.2]
362,001 
362,000 
c (　           ) 
281,690  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
280,349 		 100
[  76.5]
366,469 
366,000 
d (　           ) 
316,526  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
336,467 		 100
[  85.0]
395,844 
396,000 
e (　           ) 
343,611  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
404,316 		 100
[ 109.3]
369,914 
370,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　 +15.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    380,000 円／㎡]  



平塚 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

28,657,645 
5,954,953 
22,702,692 
19,813,500 
2,889,192 		 （　0.9570）
2,764,957 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     67,437,976 円　　　　（　    311,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
平塚 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 175.00 ＲＣ7 1,225.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度4種最高31m
駐車場整備地区		 100 ％   600 ％   600 ％   217 ㎡      8.5 m x   25.5 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗：フロア貸し、住宅：住戸タイプ－１ＬＤＫ・平均専有面積約４７㎡。 ⑦有効率　  79.3 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
175.00 
75.0 
131.25 
3,850 
505,313 		 5.0  2,526,565 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
175.00 
80.0 
140.00 
2,850 
399,000 		 3.0  1,197,000 
0.0  0 

 3～ 7		 居宅
175.00 
80.0 
140.00 
2,200 
308,000 		 1.0  308,000 
1.0  308,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,225.00 
79.3 
971.25 

2,444,313 		 5,263,565 
1,540,000 
⑨年額支払賃料      2,444,313 円　×　12ヶ月　＝　      29,331,756 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     971.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        29,331,756 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,466,588 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 27,865,168 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,263,565 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          50,004 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,540,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         742,473 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      28,657,645 円　　　　（　       132,063 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,870 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,850 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
平塚 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,575,000 円  　　　　    315,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 879,953 円  　　　       29,331,756　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      350,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,520,000 円  　　　　    315,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       315,000 円  　　　　    315,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       315,000 円  　　　　    315,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,954,953 円　（　　　　　　        27,442 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9570    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 315,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　   1,225.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0629     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0451 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,813,500 円  
（　　　　　        91,306 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 28,657,645 円      
②総費用 5,954,953 円      
③純収益　①－② 22,702,692 円      
④建物等に帰属する純収益 19,813,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,889,192 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,764,957 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,742 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     67,437,976 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     311,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 平塚 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　平塚市明石町２４番２５
 0217000000607-0000
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