別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
平塚 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
平塚 5-6 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　佐竹　良輔   TEL.
鑑定評価額 472,000,000 円  １㎡当たりの価格 822,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 630,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 平塚市紅谷町２番１７外
｢紅谷町２－２２｣		 ②地積
　(㎡)		 574  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度4種最高31m
駐車場整備地区

(100,600)

1:1.5		 店舗

ＲＣ3F1B		 店舗、事務所ビルが
集まる駅前商業地域
 東36m市道、北側道 水道、ガス、下水 平塚

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南     0 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中高層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 対象標準地の南西方でタワー
マンション建設待機中		 街

路		 ３６ｍ市道 交通

施設		 平塚駅北方

150m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度4種最高31m
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 駅北口の商業集積度の高い地域で、使用可能容積率の高さや客足導線に適合した立地条件の優位性は変わらず、
市場性の高さを維持したまま地価は安定的に推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    857,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    679,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は駅前商業地域で平塚駅や茅ケ崎駅、本厚木駅、伊勢原駅などが含まれる。主な需要者は開発用地を探索す
る横浜や東京の不動産業者、飲食や物販、サービスの出店用地を探索する県内外の法人が考えられる。希少性の高い駅
前商業地は、供給も少なく地価は上昇している。同一需給圏内における商業地の価格帯としては駅前では５０～１００
万円／㎡程度で取引されているが、道路付けや基準容積率、客足との適合状態により水準は大きく異なる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地における様々な取引動機に基づいて決定された取引価格は、立地の希少性や変化する地価動向を織り込んでいる
ため、事例を比準して試算した比準価格の説得力は高い。また、収益価格は緩和された容積率や立地条件などを踏まえ
た開発業者が重視するであろう投資採算性を検証した価格水準が試算されており着目すべき価格といえる。よって、鑑
定評価額は説得力の高い比準価格を標準に、収益価格を関連付けて上記のとおり決定する。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    790,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 平塚駅周辺でのマンション開発が活発で宅地
分譲も各地でみられる。大神地区や黒部丘で
の大型商業施設開業も進んで転入超過が続い
ている。

駅前商業地域の希少性から多様な用途が競合
し、繁華性も高い地域である。テナント需要
も豊富で、地価は上昇基調を維持している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 平塚 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７１０
１１
-28		 平塚市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東36m市道、
中間画地
商業
高度4種最高31m
駐車付置義務
(100,600)
b １０７１０
０６Ｄ
-21		 平塚市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北22m市道、
南6m、二方路
商業
高度4種最高31m
(100,500)
c １０７１０
０９
-46		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南8m市道、
北6m、二方路
商業
高度4種最高31m
(100,400)
d １０７１０
０６Ｄ
-14		 平塚市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
(90,300)
e １０７１０
０２
-25		 茅ケ崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12m市道、
中間画地
近商
高度4種最高31m
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
701,183  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  84.2]
858,574 		 100
[ 100.0]
858,574 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
859,000 
b (　           ) 
343,611  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.6]
379,913 		 100
[  85.7]
443,306 
443,000 
c (　           ) 
549,934  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
605,699 		 100
[  69.9]
866,522 
867,000 
d (　           ) 
564,041  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
595,627 		 100
[  70.4]
846,061 
846,000 
e (　           ) 
751,424  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
817,549 		 100
[  84.2]
970,961 
971,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -14.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -4.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    857,000 円／㎡]  



平塚 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、土地の再調達原価を求めることが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

113,561,269 
22,144,589 
91,416,680 
75,141,000 
16,275,680 		 （　0.9578）
15,588,846 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    389,721,150 円　　　　（　    679,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
平塚 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗共同住宅 466.66 ＲＣ10F1B 4,287.02
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度4種最高31m
駐車場整備地区		 100 ％   600 ％   600 ％   574 ㎡     18.5 m x   31.0 m  前面道路：市道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階及び地下１階店舗、３～１０階約２７㎡共同住宅７８戸を想定 ⑦有効率　  73.2 ％
の理由		 共用廊下、エントランス、集会場を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
466.94 
95.7 
447.02 
3,973 
1,776,010 		 5.0  8,880,050 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
426.30 
33.9 
144.44 
5,676 
819,841 		 5.0  4,099,205 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
466.66 
85.4 
398.41 
4,087 
1,628,302 		 5.0  8,141,510 
0.0  0 

 3～ 3		 居宅
365.89 
59.8 
218.96 
2,611 
571,705 		 2.0  1,143,410 
0.0  0 

 4～10		 居宅
365.89 
75.3 
275.48 
2,611 
719,278 		 2.0  1,438,556 
0.0  0 

計
4,287.02 
73.2 
3,137.19 

9,830,804 		 32,334,067 
0 
⑨年額支払賃料      9,830,804 円　×　12ヶ月　＝　     117,969,648 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,137.19 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       117,969,648 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,718,786 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 113,250,862 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        32,334,067 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         310,407 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     113,561,269 円　　　　（　       197,842 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,700 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,676 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
平塚 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,840,000 円  　　　　  1,210,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 3,539,089 円  　　　      117,969,648　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,665,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    9,680,000 円  　　　　  1,210,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料     1,210,000 円  　　　　  1,210,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,210,000 円  　　　　  1,210,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      22,144,589 円　（　　　　　　        38,579 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9578    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,210,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 275,000 円／㎡　×　   4,287.02 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0621     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 75,141,000 円  
（　　　　　       130,908 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 113,561,269 円      
②総費用 22,144,589 円      
③純収益　①－② 91,416,680 円      
④建物等に帰属する純収益 75,141,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 16,275,680 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 15,588,846 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       27,158 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    389,721,150 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     679,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 平塚 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　平塚市紅谷町２番１７
 0217000200139-0000
2 　平塚市紅谷町２番２７
 0217000200149-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
平塚 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
平塚 5-6 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　石井　孝憲   TEL.
鑑定評価額 478,000,000 円  １㎡当たりの価格 832,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 630,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 平塚市紅谷町２番１７外
｢紅谷町２－２２｣		 ②地積
　(㎡)		 574  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度4種最高31m
駐車場整備地区

(100,600)

1:1.5		 店舗

ＲＣ3F1B		 店舗、事務所ビルが
集まる駅前商業地域
 東36m市道、北側道 水道、ガス、下水 平塚

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南     0 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中高層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３６ｍ市道 交通

施設		 平塚駅北方

150m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度4種最高31m
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 平塚駅前商業地として熟成しており、当面は大きな変化もなく推移するものと予測されるが、老舗店舗閉店を契
機とした平塚駅周辺での再開発への期待が注目される。地価は希少性から上昇基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    849,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    724,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、平塚市及びその周辺市を中心とした駅周辺商業地域。中心となる需要者層は、全国に支店を有する企業
、チェーン展開を図る事業者、地縁性を有する地元事業者、分譲又は賃貸マンション等を手がける不動産デベロッパー
等。駅ビルを除き、駅周辺に集客力を有する店舗等は見受けられないが、ＪＲ平塚駅駅前商業地としての希少性は高い
。なお、住宅地と異なり商業地については、取引が限定的であり、中心価格帯の把握は極めて困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業施設の賃貸市場は成熟しており、収益目的での需要も存するが、コロナ禍以降テナント需要は現状では堅調とは言
い難く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、本件においては、収益価格はやや低位に試算された。従
って、本件では、現実の取引により求められ、市場動向を反映し、実証性のある比準価格を標準とし、収益価格を関連
づけ、かつ、周辺や類似地域の不動産市場の動向にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    790,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 平塚市の人口は概ね横ばいで推移しているが
、駅徒歩圏マンション供給による社会増は県
内でも高水準である。一方、高齢化率も高水
準となっている。

旧来からの平塚駅駅前商業地域としての希少
性は高く、潜在的需要は引き続き高い。近年
、平塚駅周辺での高値での取引が目立つ。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 平塚 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７１０
１１
-28		 平塚市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東36m市道、
中間画地
商業
高度4種最高31m
駐車付置義務
(100,600)
b １０７１０
０９
-46		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南8m市道、
北6m、二方路
商業
高度4種最高31m
(100,400)
c １０７１０
０６Ｄ
-60		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東15m市道、
南6m、角地
商業
高度地区
(100,400)
d １０７１０
０６Ｄ
-14		 平塚市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
(90,300)
e １０７１０
１１
-32		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東15m県道、
南西10.2m、
角地
近商
高度2種最高15m
(100,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
701,183  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.5]
845,520 		 100
[ 100.0]
845,520 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
846,000 
b (　           ) 
549,934  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
589,298 		 100
[  66.0]
892,876 
893,000 
c (　           ) 
352,894  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  74.9]
496,125 		 100
[  62.4]
795,072 
795,000 
d (　           ) 
564,041  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
618,664 		 100
[  67.6]
915,183 
915,000 
e (　           ) 
445,236  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
479,918 		 100
[  60.3]
795,884 
796,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　 -25.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    849,000 円／㎡]  



平塚 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

111,736,074 
22,462,663 
89,273,411 
71,868,000 
17,405,411 		 （　0.9556）
16,632,611 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    415,815,275 円　　　　（　    724,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
平塚 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 466.96 ＲＣ10F1B 4,287.02
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度4種最高31m
駐車場整備地区		 100 ％   600 ％   600 ％   574 ㎡     18.5 m x   31.0 m  前面道路：市道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階～２階は店舗、３階～１０階は２８㎡程度の１ＤＫ。駐車場は対象地外に想定。 ⑦有効率　  73.2 ％
の理由		 共用部分等を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
466.94 
95.7 
446.86 
3,180 
1,421,015 		 6.0  8,526,090 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
426.30 
33.9 
144.52 
5,140 
742,833 		 8.0  5,942,664 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
466.66 
85.4 
398.53 
3,780 
1,506,443 		 6.0  9,038,658 
0.0  0 

 3～ 3		 居宅
365.89 
59.8 
218.80 
2,900 
634,520 		 2.0  1,269,040 
0.0  0 

 4～10		 居宅
365.89 
75.3 
275.52 
3,000 
826,560 		 2.0  1,653,120 
0.0  0 

計
4,287.02 
73.2 
3,137.35 

10,090,731 		 36,348,292 
0 
⑨年額支払賃料     10,090,731 円　×　12ヶ月　＝　     121,088,772 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,137.35 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       121,088,772 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     9,687,102 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 111,401,670 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        36,348,292 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         334,404 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     111,736,074 円　　　　（　       194,662 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,166 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,140 円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
平塚 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,650,000 円  　　　　  1,130,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,632,663 円  　　　      121,088,772　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,880,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    9,040,000 円  　　　　  1,130,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料     1,130,000 円  　　　　  1,130,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,130,000 円  　　　　  1,130,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      22,462,663 円　（　　　　　　        39,134 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,130,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 255,000 円／㎡　×　   4,287.02 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0636     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 35 ％　＋　0.0579 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 71,868,000 円  
（　　　　　       125,206 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 111,736,074 円      
②総費用 22,462,663 円      
③純収益　①－② 89,273,411 円      
④建物等に帰属する純収益 71,868,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 17,405,411 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 16,632,611 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       28,977 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    415,815,275 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     724,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 平塚 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　平塚市紅谷町２番１７
 0217000200139-0000
2 　平塚市紅谷町２番２７
 0217000200149-0000
3 　
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6 　
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備考