別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
平塚 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
平塚 5-2 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　石井　孝憲   TEL.
鑑定評価額 47,400,000 円  １㎡当たりの価格 300,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 230,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 平塚市代官町４番１７外
｢代官町４－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 158  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度4種最高31m
駐車場整備地区

(100,500)

1:1.5		 店舗兼事務所

ＲＣ4		 店舗、事務所ビルが
並ぶ駅に近い商業地
域		 南15m県道 水道、ガス、下水 平塚

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南     0 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.9 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       158 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ県道 交通

施設		 平塚駅南東方

200m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
高度4種最高31m
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中層の店舗や事務所ビル等が建ち並ぶ駅に近い商業地域で、繁華性がやや劣るが、マンション用地需要の下支え
もあって、不動産需要は底堅く賃貸需要も安定的である。地価は上昇傾向で推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    306,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    255,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は平塚市及び隣接市内に存する駅前及びその周辺の商業地域である。中心となる需要者層は地元企業や平塚
市内で営業する個人事業者、不動産開発業者、投資意欲のある法人企業等と思料される。中層の店舗等を中心とする古
くからの商業地域で、郊外型大規模店舗へ客足が流出する傾向にあり空店舗等が一部見られるが、マンション用地への
転用可能性もあり、需要は底堅い。価格帯は規模にもよるが、総額で５０００万円から１億円程度が需要の中心。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内において複数の規範性、信頼性の高い取引事例が収集できたことから、得られた比準価格の説得力は高い
ものと判断される。収益目的での取引よりも需要者の多くは自用目的の地元企業等と推測される。駅に近いが集客能力
の高い商業施設は少なくやや繁華性に欠け、さらに収益価格は想定の面が強い。よって、比準価格を標準とし、収益価
格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　平塚 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    352,000 円／㎡		 [103.7]
100		 100
[100.0]		 100
[121.5]		 [100.0]
100		 300,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    285,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 平塚市の人口は概ね横ばいで推移しているが
、駅徒歩圏マンション供給による社会増は県
内でも高水準である。一方、高齢化率も高水
準となっている。

中層の店舗等を中心とする商業地域で地域要
因に特段の変化はない。マンション用地とし
ての需要もあり、地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 平塚 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７１０
０６Ｄ
-18		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北15m市道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
(90,300)
b １０７１０
０６Ｄ
-63		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東30m市道、
南6m、角地
商業
高度4種最高31m
(100,500)
c １０７１０
０６Ｄ
-21		 平塚市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北22m市道、
南6m、二方路
商業
高度4種最高31m
(100,500)
d １０７１０
０９
-34		 平塚市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南22m市道、
北4m、二方路
近商
高度3種最高20m
(100,300)
e １０７１０
０６Ｄ
-116		 平塚市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南22m市道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
316,526  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
336,151 		 100
[  90.0]
373,501 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
374,000 
b (　           ) 
393,712  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 133.9]
313,441 		 100
[  96.0]
326,501 
327,000 
c (　           ) 
343,611  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 121.8]
298,191 		 100
[  99.0]
301,203 
301,000 
d (　           ) 
241,954  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
239,422 		 100
[  82.8]
289,157 
289,000 
e (　           ) 
379,663  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
390,085 		 100
[  84.6]
461,093 
461,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +33.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +21.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    306,000 円／㎡]  



平塚 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,070,172 
3,447,133 
13,623,039 
11,895,500 
1,727,539 		 （　0.9549）
1,649,627 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     40,234,805 円　　　　（　    255,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
平塚 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅 140.00 ＲＣ6 720.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度4種最高31m
駐車場整備地区		 100 ％   500 ％   500 ％   158 ㎡     10.9 m x   14.5 m  前面道路：県道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階店舗フロア貸し、３階～６階ファミリータイプ４６㎡程度２ＤＫ　２戸×４階 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 共用部分を考慮して査定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
140.00 
83.3 
116.62 
3,350 
390,677 		 6.0  2,344,062 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
140.00 
83.3 
116.62 
2,550 
297,381 		 3.0  892,143 
0.0  0 

 3～ 3		 住宅
110.00 
83.3 
91.63 
2,200 
201,586 		 1.0  201,586 
1.0  201,586 

 4～ 6		 住宅
110.00 
83.3 
91.63 
2,250 
206,168 		 1.0  206,168 
1.0  206,168 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
720.00 
83.3 
599.76 

1,508,148 		 4,056,295 
820,090 
⑨年額支払賃料      1,508,148 円　×　12ヶ月　＝　      18,097,776 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     599.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,097,776 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,447,822 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,649,954 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,056,295 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          37,318 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          820,090 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         382,900 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,070,172 円　　　　（　       108,039 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,367 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,350 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
平塚 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 925,000 円  　　　　    185,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 542,933 円  　　　       18,097,776　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      129,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,480,000 円  　　　　    185,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       185,000 円  　　　　    185,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       185,000 円  　　　　    185,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,447,133 円　（　　　　　　        21,817 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9549    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 185,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　     720.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0643     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 35 ％　＋　0.0586 ×  35 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,895,500 円  
（　　　　　        75,288 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,070,172 円      
②総費用 3,447,133 円      
③純収益　①－② 13,623,039 円      
④建物等に帰属する純収益 11,895,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,727,539 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,649,627 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,441 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     40,234,805 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     255,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 平塚 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　平塚市代官町４番１７
 0217000107570-0000
2 　平塚市代官町４番１８
 0217000107571-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
平塚 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
平塚 5-2 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　上田　弘樹   TEL.
鑑定評価額 47,600,000 円  １㎡当たりの価格 301,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 230,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 平塚市代官町４番１７外
｢代官町４－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 158  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度4種最高31m
駐車場整備地区

(100,500)

1:1.5		 店舗兼事務所

ＲＣ4		 店舗、事務所ビルが
並ぶ駅に近い商業地
域		 南15m県道 水道、ガス、下水 平塚

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南     0 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.9 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       158 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 平塚駅南口の商業地域 街

路		 １５ｍ県道 交通

施設		 平塚駅南東方

200m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
高度4種最高31m
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 古くからの商業地域であり安定的な需給関係にある。特段の要因変動はないため用途の多様化を示しつつ現状の
まま推移と予測。地価は用途の多様性期待を反映し、緩やかな上昇傾向にあり、当面この傾向が続くと予測。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    317,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    253,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、平塚駅周辺の普通・近隣・路線商業地域であり、近隣地域は普通商業地。需要者は県内外の法人や個人
、個人投資家、機関投資家、不動産業者など広範に渡る。平塚駅北口商業地に比し繁華性が劣るため商業地域としては
やや衰退傾向にあるが、近年はマンション用地需要が高いことから中高層の店舗併用マンション等が増加傾向にある。
土地価格総額で法人の場合１００～２００百万円前後、個人の場合５０～１００百万円程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 店舗や事務所などが入る商業ビル等も見られるが、容積率の十分消化されていない物件や自用自社物件が多く見られる
地域であることから収益価格はやや低位に試算された。本件は、同一需給圏内の平塚駅周辺の更地事例などから規範性
ある比準価格が求められたので、これを標準とし、理論的ではあるが低位に求められた収益価格を関連づけ、代表標準
地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　平塚 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    352,000 円／㎡		 [103.7]
100		 100
[100.0]		 100
[120.5]		 [100.0]
100		 303,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    285,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの流行も概ね収束し、社会経済活
動の急速な正常化により、不動産市場の回復
・持ち直し傾向が鮮明となっている。


地域要因に特に変動はない。商業性の大きな
向上は期待できないが、住居系用地の需要が
認められるため、需要は安定し地価は強含み
で推移。

今のところ特段の個別的要因の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 平塚 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７１０
０６Ｄ
-21		 平塚市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北22m市道、
南6m、二方路
商業
高度地区
(100,500)
b １０７１０
０９
-49		 平塚市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東22m県道、
中間画地
近商
高度地区
(90,300)
c １０７１０
０６Ｄ
-178		 平塚市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南22m市道、
北4m、二方路
商業
高度地区
(100,500)
d １０７１０
０６Ｄ
-192		 平塚市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西15m県道、
中間画地
近商
高度地区
(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
343,611  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
364,613 		 100
[ 115.0]
317,055 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
317,000 
b (　           ) 
233,318  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
238,218 		 100
[  76.9]
309,776 
310,000 
c (　           ) 
250,393  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
260,669 		 100
[  89.2]
292,230 
292,000 
d (　           ) 
262,268  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
277,742 		 100
[  79.4]
349,801 
350,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    317,000 円／㎡]  



平塚 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,923,123 
3,274,658 
12,648,465 
10,931,000 
1,717,465 		 （　0.9549）
1,640,007 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     40,000,171 円　　　　（　    253,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
平塚 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 130.00 Ｓ6 660.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度4種最高31m
駐車場整備地区		 100 ％   500 ％   500 ％   158 ㎡     10.9 m x   14.5 m  前面道路：県道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 現況利用、賃貸市場の需給動向等を考慮し、店舗兼共同住宅（１、２階店舗、３階以上共同住宅）を想定。 ⑦有効率　  89.0 ％
の理由		 同種建物の標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
130.00 
85.0 
110.50 
3,400 
375,700 		 6.0  2,254,200 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
130.00 
90.0 
117.00 
2,550 
298,350 		 3.0  895,050 
0.0  0 

 3～ 4		 住宅
100.00 
90.0 
90.00 
2,040 
183,600 		 1.0  183,600 
0.0  0 

 5～ 6		 住宅
100.00 
90.0 
90.00 
2,210 
198,900 		 1.0  198,900 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
660.00 
89.0 
587.50 

1,439,050 		 3,914,250 
0 
⑨年額支払賃料      1,439,050 円　×　12ヶ月　＝　      17,268,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     587.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,268,600 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,381,488 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,887,112 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,914,250 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          36,011 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,923,123 円　　　　（　       100,779 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,417 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,400 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
平塚 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 850,000 円  　　　　    170,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 518,058 円  　　　       17,268,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      206,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,360,000 円  　　　　    170,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       170,000 円  　　　　    170,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       170,000 円  　　　　    170,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,274,658 円　（　　　　　　        20,726 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9549    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 170,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　     660.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0643     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 35 ％　＋　0.0586 ×  35 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,931,000 円  
（　　　　　        69,184 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,923,123 円      
②総費用 3,274,658 円      
③純収益　①－② 12,648,465 円      
④建物等に帰属する純収益 10,931,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,717,465 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,640,007 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,380 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     40,000,171 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     253,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 平塚 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　平塚市代官町４番１７
 0217000107570-0000
2 　平塚市代官町４番１８
 0217000107571-0000
3 　
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備考