令和7年1月14日　提出 平塚 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   平塚 -30 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　岩渕　隆   TEL.

鑑定評価額 15,000,000 円  １㎡当たりの価格 42,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 平塚市土屋字根下１４２１番２外 ②地積 　(㎡) 352   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 台形 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅と農 家住宅が混在する住 宅地域 南西6.7m市道 水道、下水 東海大学前 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       352 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．７市道 交通 施設 東海大学前駅南方 2.9km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 農地、農家住宅も混在する市街化調整区域内の地域で、大きな地域要因の変動は見られず、今後とも現在の環境 を維持していくものと予測する。値頃感もあり、地価は横ばいで推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内及び隣接市町の市街化調整区域内の住宅地域である。需要者は市内及び同一需給圏内に地縁のある居 住者が中心と言える。同一需給圏内の需要者が多く、圏外からの需要者は少ない。市街化調整区域なので需要、供給と もにそれほど多くはないが、値頃感から一定の需要はあり、２００～３００㎡程度の敷地で、土地と建物の総額が２， ０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法の適用では、多数の信頼できる取引事例を収集し、規範性の高い事例を採用し、比準価格を求めている 。収益還元法は賃貸市場が未成熟なため、賃貸物件が少なく、適用できず、収益価格は求められなかった。自用目的の 取引が中心の市場であり、比準価格の説得力は高いと思料され、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 湘南エリアの戸建て住宅地に対する需要の高 まりを受け、平塚市内の住宅地の地価は上昇 傾向が続いている。 農地等も残る市街化調整区域内としての地域 要因に変動はなく、値頃感もあり地価は横ば いで推移している。 個別的要因の変動はない 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％