別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
平塚 -29　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
平塚 -29 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　岩渕　隆   TEL.
鑑定評価額 72,800,000 円  １㎡当たりの価格 296,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 225,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 平塚市松風町９７番４
｢松風町２３－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 246  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高15m


(70,160)

1:2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い閑静な住宅地域
 南4m市道 水道、ガス、下水 平塚

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   120 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.1 ｍ、奥行　約　　  22.1 ｍ、規模　　       246 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　４ｍ市
道		 交通

施設		 平塚駅南西方

650m		 法令

規制		 １中専
(70,160)
準防 
高度2種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 平塚駅南側の駅に近い閑静な住宅地域。比較的品等が高い一般住宅とマンション等も混在し、今後も現状の居住
環境を維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    307,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    153,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東海道本線沿線の概ね平塚市、茅ヶ崎市の概ね徒歩圏の住宅地域である。需要者の中心は横浜市中心部あ
るいは都心に通勤する１次取得者が多いが、２次取得者も見られる。同一需給圏内の需要者と、圏外からの需要者も多
い。旧来からのお屋敷街ということもあり、敷地の規模は１５０～２５０㎡とやや大きく、新築建売は総額５，０００
万円から１億円近いものも見られる。需要の中心は総額６，５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自己使用を目的とする戸建て住宅の取引が中心の地域で、地元地主の土地の有効活用による共同住宅も見られる。良好
な居住環境を反映した賃料もある程度設定しているが、土地を投下資本として、その回収ができるほどの賃料は設定で
きていない。住環境を重視した取引価格が市場で形成されているおり、これらを反映した比準価格を標準として、収益
価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　平塚 -24                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    242,000 円／㎡		 [104.1]
100		 100
[101.0]		 100
[ 86.0]		 [102.0]
100		 296,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    284,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 湘南エリアの戸建て住宅地に対する需要の高
まりを受け、平塚市内の住宅地の地価は上昇
傾向が続いている。


平塚駅南側の居住環境が良好な住宅地という
地域要因に変動はなく、駅から徒歩圏という
こともあり、市内でも高めの上昇を示してい
る。

個別的要因の変動はない


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 平塚 -29　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７１０
０９
-43		 平塚市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西4m市道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,160)
b １０７１０
０１
-8		 平塚市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
１住居
高度地区
(70,200)
c １０７１０
０６Ｄ
-194		 平塚市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
北6m、角地
１住居
高度2種最高15m
(80,200)
d １０７１０
０１
-22		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m市道、
中間画地
１中専
高度地区
(70,160)
e １０７１０
０９
-35		 平塚市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北4m市道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
183,127  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
206,934 		 100
[  61.6]
335,932 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
343,000 
b (　           ) 
306,115  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
310,016 		 100
[ 110.3]
281,066 
287,000 
c (　           ) 
353,619  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
359,059 		 100
[ 108.2]
331,848 
338,000 
d (　           ) 
283,476  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
294,141 		 100
[  99.0]
297,112 
303,000 
e (　           ) 
156,524  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
160,124 		 100
[  61.6]
259,942 
265,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    307,000 円／㎡]  



平塚 -29　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため、土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,972,696 
844,972 
4,127,724 
2,500,400 
1,627,324 		 （　0.9735）
1,584,200 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     37,719,048 円　　　　（　    153,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
平塚 -29　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 118.61 ＬＳ2 208.68
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高15m
 70 ％   200 ％   160 ％   246 ㎡     11.1 m x   22.1 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階２戸のファミリータイプの２階建ての共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
104.34 
100.0 
104.34 
1,953 
203,776 		 1.0  203,776 
1.0  203,776 

 2～ 2		 居宅
104.34 
100.0 
104.34 
2,013 
210,036 		 1.0  210,036 
1.0  210,036 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
208.68 
100.0 
208.68 

413,812 		 413,812 
413,812 
⑨年額支払賃料        413,812 円　×　12ヶ月　＝　       4,965,744 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     208.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,965,744 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       198,630 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,767,114 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           413,812 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,973 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          413,812 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         201,609 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,972,696 円　　　　（　        20,214 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,100 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,013 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
平塚 -29　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 188,000 円  　　　　     37,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 148,972 円  　　　        4,965,744　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      132,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      300,800 円  　　　　     37,600,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        37,600 円  　　　　     37,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        37,600 円  　　　　     37,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         844,972 円　（　　　　　　         3,435 円／㎡）　　（経費率　　  17.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9735    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 37,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     208.68 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0665     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0655 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,500,400 円  
（　　　　　        10,164 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,972,696 円      
②総費用 844,972 円      
③純収益　①－② 4,127,724 円      
④建物等に帰属する純収益 2,500,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,627,324 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,584,200 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,440 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     37,719,048 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     153,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 平塚 -29　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　平塚市松風町９７番４
 0217000202347-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
平塚 -29　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
平塚 -29 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　上田　弘樹   TEL.
鑑定評価額 73,800,000 円  １㎡当たりの価格 300,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 225,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 平塚市松風町９７番４
｢松風町２３－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 246  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高15m


(70,160)

1:2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い閑静な住宅地域
 南4m市道 水道、ガス、下水 平塚

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   120 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.1 ｍ、奥行　約　　  22.1 ｍ、規模　　       246 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 平塚駅徒歩圏の優良住宅地域 街

路		 基準方位北　４ｍ市
道		 交通

施設		 平塚駅南西方

650m		 法令

規制		 １中専
(70,160)
準防 
高度2種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 平塚駅徒歩圏の優良住宅地域であり、需要堅調な住宅地。特段の要因変動はないため現状のまま推移と予測。地
価は駅徒歩圏の人気住宅地エリアのため上昇傾向で推移しており、当面はこの傾向が続くと予測。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    302,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    155,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東海道線「平塚」駅南側の住宅地域で、近隣地域は古くからの優良住宅地。需要者の中心は東京、横浜
方面の市外在住者の一次取得者が中心であるが、市内在住者の買替え取得者も多い。平塚駅徒歩圏の人気住宅地エリア
に位置することから一般住宅用地を中心に需給関係は安定している。土地価格総額で５０百万円前後、建物付きで７０
百万円（新築）から５５百万円（中古）程度が需要の中心。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 アパートやマンションが一部見られるものの収益目的の土地取引は少なく、自用物件が取引の中心である。したがって
賃料水準が低いため、収益価格は低位に試算された。近隣地域は居住快適性並びに生活利便性を重視する平塚駅南側の
優良住宅地域であり、同一需給圏内より収集された取引時点の新しい事例などから規範性ある比準価格が求められたの
でこれを標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　平塚 -24                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    242,000 円／㎡		 [105.4]
100		 100
[101.0]		 100
[ 85.3]		 [102.0]
100		 302,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    284,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの流行も概ね収束し、社会経済活
動の急速な正常化により、不動産市場の回復
・持ち直し傾向が鮮明となっている。


地域要因に大きな変動は見られない。駅徒歩
圏の住宅地で需要堅調。地価は平塚駅徒歩圏
の住宅地需要の影響により、地域周辺も上昇
傾向にある。

今のところ特段の個別的要因の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 平塚 -29　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７１０
０１
-8		 平塚市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
１住居
高度地区
(70,200)
b １０７１０
０６Ｄ
-147		 平塚市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西18m市道、
中間画地
１住居
高度地区
(70,200)
c １０７１０
１１
-34		 平塚市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西8.5m市道、
北3.5m、角地
１中専
高度地区
(80,200)
d １０７１０
０１
-9		 平塚市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東6m市道、
中間画地
１中専
高度地区
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
306,115  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
310,917 		 100
[ 105.0]
296,111 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
302,000 
b (　           ) 
265,537  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
278,682 		 100
[  92.7]
300,628 
307,000 
c (　           ) 
213,117  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.8]
226,627 		 100
[  79.2]
286,145 
292,000 
d (　           ) 
240,400  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
255,364 		 100
[  85.0]
300,428 
306,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -2.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    302,000 円／㎡]  



平塚 -29　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,070,411 
909,124 
4,161,287 
2,513,700 
1,647,587 		 （　0.9735）
1,603,926 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     38,188,714 円　　　　（　    155,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
平塚 -29　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 105.00 Ｗ2 210.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高15m
 70 ％   200 ％   160 ％   246 ㎡     11.1 m x   22.1 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域のアパート需要、周辺建物の状況等を考慮して、２階建の共同住宅（駐車場２台）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
105.00 
100.0 
105.00 
1,948 
204,540 		 1.0  204,540 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
105.00 
100.0 
105.00 
2,050 
215,250 		 1.0  215,250 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
210.00 
100.0 
210.00 

419,790 		 419,790 
0 
⑨年額支払賃料        419,790 円　×　12ヶ月　＝　       5,037,480 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     210.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,037,480 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　       211,099 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,066,381 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           419,790 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,030 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,070,411 円　　　　（　        20,611 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,052 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,050 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
平塚 -29　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 189,000 円  　　　　     37,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 158,324 円  　　　        5,277,480　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      183,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      302,400 円  　　　　     37,800,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        37,800 円  　　　　     37,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        37,800 円  　　　　     37,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         909,124 円　（　　　　　　         3,696 円／㎡）　　（経費率　　  17.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9735    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 37,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     210.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0665     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0655 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,513,700 円  
（　　　　　        10,218 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,070,411 円      
②総費用 909,124 円      
③純収益　①－② 4,161,287 円      
④建物等に帰属する純収益 2,513,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,647,587 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,603,926 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,520 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     38,188,714 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     155,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 平塚 -29　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　平塚市松風町９７番４
 0217000202347-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考