別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
平塚 -15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
平塚 -15 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　福沢　雄太   TEL.
鑑定評価額 13,500,000 円  １㎡当たりの価格 122,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 95,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 平塚市田村７丁目６１８５番１５
｢田村７－２２－３｣		 ②地積
　(㎡)		 111  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高15m


(70,164)

1:2.5		 住宅

Ｗ2		 中小規模の一般住宅
が建ち並ぶ住宅地域
 北4.1m市道 水道、ガス、下水 平塚

5.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    80 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.7 ｍ、奥行　約　　  16.8 ｍ、規模　　       111 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　４
．１ｍ市道		 交通

施設		 平塚駅北東方

5.6km		 法令

規制		 １住居
(70,164)
準防 
高度2種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は一般住宅にアパート等が混在する既成住宅地域として熟成しており、当面は現状のまま推移するもの
と思料される。一般的要因の影響を受けて地価は若干の上昇傾向で推移している。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    126,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     53,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東海道本線平塚駅を最寄りとする平塚市北部を中心としたバス圏の住宅地域である。需要者は平塚市
在住者が中心であるが、都心への通勤圏内であることから同一需給圏以外からの転入も一部見られる。同一需給圏内に
おいては小規模開発や既存宅地の分割による宅地供給が多いが需給関係は比較的安定している。土地は１１０㎡程度で
１，３００万円前後、新築戸建住宅で３，０００万円程度の取引が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象地は平塚市北部の住宅地域に所在し、周辺には中規模一般住宅の外にアパート等の収益物件も散見されるが、典型
的な取引需要者である自己使用目的の個人は収益性よりも居住の快適性を重視する傾向がある。また土地の元本価値に
見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。よって比準価格を重視し収益価格を参酌して、
代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連に留意の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　平塚 -21                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    122,000 円／㎡		 [104.9]
100		 100
[102.0]		 100
[102.9]		 [100.0]
100		 122,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    119,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 平塚市の人口は概ね横這い傾向にある。市内
住宅地の不動産市況はエリア、利便性、物件
等により多極化する傾向が強く需要には強弱
が見られる。

特段大きな地域要因の変動は見られない。一
般的要因の影響を受けて地域内の住宅地の地
価も若干の上昇傾向にある。


個別的要因の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 平塚 -15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７１０
０６Ｄ
-51		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西15.8m市
道、中間画地
１住居
高度2種最高15m
(70,200)
b １０７１０
０６Ｄ
-238		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東12m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高15m
(70,200)
c １０７１０
０６
-41		 平塚市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4.5m私道
、中間画地
１住居
高度2種最高15m
(70,180)
d １０７１０
０８
-25		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南3.3m市道、
東4m、角地
１住居
高度2種最高15m
(80,160)
e １０７１０
０６
-29		 平塚市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東5m私道、
中間画地
準工
高度2種最高15m
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
143,068  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
146,043 		 100
[ 110.2]
132,525 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
133,000 
b (　           ) 
143,396  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
147,939 		 100
[ 109.1]
135,599 
136,000 
c (　           ) 
148,489  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
152,201 		 100
[ 107.1]
142,111 
142,000 
d (　           ) 
96,490  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
95,113 		 100
[  94.1]
101,077 
101,000 
e (　           ) 
104,198  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  88.3]
120,955 		 100
[ 104.0]
116,303 
116,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　 -10.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    126,000 円／㎡]  



平塚 -15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,829,075 
355,514 
1,473,561 
1,209,600 
263,961 		 （　0.9732）
256,887 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　      5,974,116 円　　　　（　     53,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
平塚 -15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 55.00 Ｗ2 100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度2種最高15m
 70 ％   200 ％   164 ％   111 ㎡      6.7 m x   16.8 m  前面道路：市道     　   4.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ（平均専有面積５０．００㎡） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
50.00 
100.0 
50.00 
1,464 
73,200 		 1.0  73,200 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
50.00 
100.0 
50.00 
1,509 
75,450 		 1.0  75,450 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
100.00 
100.0 
100.00 

148,650 		 148,650 
0 
⑨年額支払賃料        148,650 円　×　12ヶ月　＝　       1,783,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         120,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,783,800 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         120,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　        76,152 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,827,648 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           148,650 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,427 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,829,075 円　　　　（　        16,478 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,510 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,509 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
平塚 -15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 90,000 円  　　　　     18,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 57,114 円  　　　        1,903,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       28,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      144,000 円  　　　　     18,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        18,000 円  　　　　     18,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        18,000 円  　　　　     18,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         355,514 円　（　　　　　　         3,203 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9732    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 18,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     100.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0672     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0558 ×　 40 ％　＋　0.0661 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,209,600 円  
（　　　　　        10,897 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,829,075 円      
②総費用 355,514 円      
③純収益　①－② 1,473,561 円      
④建物等に帰属する純収益 1,209,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 263,961 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 256,887 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,314 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,974,116 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      53,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 平塚 -15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　平塚市田村七丁目６１８５番１５
 0217001212864-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月11日　提出
平塚 -15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
平塚 -15 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　山谷　弘幸   TEL.
鑑定評価額 13,700,000 円  １㎡当たりの価格 123,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 95,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 平塚市田村７丁目６１８５番１５
｢田村７－２２－３｣		 ②地積
　(㎡)		 111  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高15m


(70,164)

1:2.5		 住宅

Ｗ2		 中小規模の一般住宅
が建ち並ぶ住宅地域
 北4.1m市道 水道、ガス、下水 平塚

5.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    80 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.7 ｍ、奥行　約　　  16.8 ｍ、規模　　       111 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　４
．１ｍ市道		 交通

施設		 平塚駅北東方

5.6km		 法令

規制		 １住居
(70,164)
準防 
高度2種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域はバス便エリアであり、戸建住宅にアパート等が混在する住宅地域として熟成している。地域要因の変
化が特段認められないので当面は現況を推移するものと考えられる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    125,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     56,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は平塚駅北側のバス圏エリアの住宅地域である。交通利便性はやや劣るが、近隣には商業施設などが充実し
ており生活利便性は良好である。主な需要者は低価格帯物件を指向する平塚市内に居住・勤務する一次取得者等であり
、市外からの転入者は比較的少ないと考えられる。取引の中心となる価格帯は、土地が１２万円／㎡前後、総額で１千
万円台程度であり、新築戸建住宅については２～３千万円台程度と把握できる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場実態に適合した実証的な価格である。収益価格は収益性を反映した理論的価格である。同一需給圏のエ
ンドユーザーは中所得者層が想定され良好な戸建住宅を指向し、快適性、利便性が重視される。試算の過程では、収益
価格は容積率等の制約上土地に見合うだけの収益が査定されず低位であった。よって、比準価格の規範性が高いものと
判断し、比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　平塚 -21                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    122,000 円／㎡		 [104.9]
100		 100
[102.0]		 100
[102.0]		 [100.0]
100		 123,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    119,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 共同住宅供給、大型商業施設開業等により首
都圏等の需要を吸収し、転入者が増加傾向に
ある。駅徒歩圏や住環境の良好な地域等の需
要は堅調である。

バス便エリアで利便性は劣るが、大神地区の
アウトレットなど国道１２９号線沿いに各種
店舗が展開し、生活利便性が良好で、地価は
強含みである。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 平塚 -15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７１０
０６Ｄ
-120		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4m市道、
中間画地
準工
高度2種最高15m
(60,200)
b １０７１０
０６
-38		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.5m市道、
西4.5m、角地
１住居
高度2種最高15m
(80,180)
c １０７１０
０６
-41		 平塚市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西4.5m私道
、中間画地
１住居
高度2種最高15m
(70,180)
d １０７１０
０６
-34		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3.1m市道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
113,777  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
117,873 		 100
[  92.6]
127,293 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
127,000 
b (　           ) 
118,034  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
116,125 		 100
[  91.9]
126,360 
126,000 
c (　           ) 
148,489  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
150,694 		 100
[ 120.2]
125,369 
125,000 
d (　           ) 
117,836  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
119,586 		 100
[  95.9]
124,699 
125,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    125,000 円／㎡]  



平塚 -15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり土地の再調達原価の把握が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,925,338 
372,520 
1,552,818 
1,276,800 
276,018 		 （　0.9732）
268,621 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　      6,247,000 円　　　　（　     56,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
平塚 -15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 50.00 ＬＳ2 100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度2種最高15m
 70 ％   200 ％   164 ％   111 ㎡      6.7 m x   16.8 m  前面道路：市道     　   4.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積５０㎡ファミリータイプ２戸、駐車場２台 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
50.00 
100.0 
50.00 
1,550 
77,500 		 1.0  77,500 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
50.00 
100.0 
50.00 
1,570 
78,500 		 1.0  78,500 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
100.00 
100.0 
100.00 

156,000 		 156,000 
0 
⑨年額支払賃料        156,000 円　×　12ヶ月　＝　       1,872,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,500 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         132,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,872,000 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         132,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　        80,160 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,923,840 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           156,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,498 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,925,338 円　　　　（　        17,345 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,571 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,570 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
平塚 -15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 95,000 円  　　　　     19,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 60,120 円  　　　        2,004,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       27,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      152,000 円  　　　　     19,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        19,000 円  　　　　     19,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        19,000 円  　　　　     19,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         372,520 円　（　　　　　　         3,356 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9732    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 19,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     100.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0672     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0558 ×　 40 ％　＋　0.0661 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,276,800 円  
（　　　　　        11,503 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,925,338 円      
②総費用 372,520 円      
③純収益　①－② 1,552,818 円      
④建物等に帰属する純収益 1,276,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 276,018 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 268,621 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,420 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,247,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      56,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 平塚 -15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　平塚市田村七丁目６１８５番１５
 0217001212864-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考