令和7年1月14日　提出 平塚 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   平塚 -12 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　難波　秀夫   TEL.

鑑定評価額 16,300,000 円  １㎡当たりの価格 89,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 69,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 平塚市ふじみ野１丁目６０７６番１０ ｢ふじみ野１－３３－１５｣ ②地積 　(㎡) 183   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 東8m市道 水道、ガス、下水 伊勢原 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 伊勢原駅南西方 2.7km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 バス便利用の区画整然とした起伏のある住宅地域で、当面は現状維持と判断される。地価は郊外住宅地への需要 の拡大傾向から、ここしばらく堅調に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は平塚市郊外に存する標準的住宅地域。需要者は市内及び隣接市域居住者が中心である。需要層は一次取得 者層が大部分で供給はパワービルダーによる小規模分譲が多い。当該圏内は、バス便利用であるところ、当地域は居住 環境が比較的良好な既成の住宅団地であるので、需給動向は堅調である。土地は１７０～２００㎡程度で１，５００～ １，８００万円程度、新築戸建で３，３００～３，８００万円程度が需要の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 快適性を主要な要素とする自己の居住目的が中心の住宅地域であり、周辺で類似する取引事例を収集し得た。一方、周 辺では戸建の賃貸物件も散見されるが事例は少なく、賃貸市場は狭隘に止まり、収益物件としては妙味に欠けると思料 されるところから、収益価格は試算しなかった。よって、取引の実態を反映し実証的である比準価格を採用し、広域的 に類似する他の標準地と秤量のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     86,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口総数横ばい、高齢化率上昇、新築住宅着 工戸数増加。Ｒ６・１０オープンの「アーク スクエア湘南平塚」の地価への影響が着目点 。 バス便利用の住宅団地で都心への接近性及び 生活利便性がやや劣るが、割安な郊外の住宅 地への需要の拡大傾向から地価は上昇基調に ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.5 ％  ％