令和7年1月11日　提出 平塚 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   平塚 -11 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　野村　彰   TEL.

鑑定評価額 12,600,000 円  １㎡当たりの価格 93,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月11日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 74,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 平塚市万田２丁目３７３番１５ ｢万田２－１４－１０｣ ②地積 　(㎡) 134   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅のほかに空 地も見られる住宅地 域 南4.7m市道 水道、下水 平塚 4.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       134 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．７ｍ市道 交通 施設 平塚駅西方 4.8km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 低層住宅が建ち並ぶ中に、一部未利用地も見られる地域である。地域要因に大きな変動が見られないことから、 今後も現状を維持していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、平塚駅からバス便利用の住宅地の存する地域と判定した。バス便利用となるため、通勤の利便性はやや 劣るものの、主たる需要者は平塚市及びその周辺市町の在住者で、市内及び周辺市町への通勤者を中心に一部都心への 通勤者も含まれる。中心となる価格帯は、１３０㎡程度の土地で１，０００万円台前半、新築戸建てで２，５００～３ ，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 平塚駅から４．８㎞に存するバス便利用の地域であるため、周辺地域は戸建住宅を中心とする住宅地である。このため 、賃貸需要は乏しく賃貸市場は未成熟であり、公法上の規制もあいまって収益性による価格査定が馴染まない地域であ る。比準価格は規範性の高い現実の取引事例から求めた価格であり、規範性が高く説得力を有する。したがって、鑑定 評価額の決定にあたっては、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　平塚 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     86,000 円／㎡ [103.5] 100 100 [101.0] 100 [ 95.9] [102.0] 100 93,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     93,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 平塚市の人口は、直近では概ね横ばいであり 、高齢化の進展が見込まれる。景気のゆるや かな回復をうけて地価はゆるやかな上昇傾向 を続けている。 最寄り駅からはバス便であるが、戸建住宅を 中心として成熟している。住宅需要は根強く 地価は上昇傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％