別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
横須賀 9-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横須賀 9-5 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　小林　隆志   TEL.
鑑定評価額 57,800,000 円  １㎡当たりの価格 101,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 78,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横須賀市森崎１丁目２４５番５
｢森崎１－１８－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 572  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）
高度2種最高20m

1:1		 倉庫

Ｓ2		 中小規模作業所、倉
庫等が建ち並ぶ工業
地域		 西7.9m市道 水道、ガス、下水 北久里浜

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   190 ｍ、西    85 ｍ、南   150 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       572 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 横浜横須賀道路佐原ＩＣまで
約８５０ｍ。地域内には飲食
店等も目立つ。		 街

路		 ７．９ｍ市道 交通

施設		 北久里浜駅南西方

800m		 法令

規制		 工業
(60,200)
高度2種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅徒歩圏、ＩＣにも近い利便性がある一方で、住宅地に隣接するため、幹線道路沿いは店舗等も多い。純粋
な工業地としての需要は少ないが、用途の転換は進まず、当面は現況を維持して推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    105,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     69,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は三浦半島内に形成された工業地の圏域。横須賀横浜道路が主要な交通手段となるが、近年は横須賀新港か
ら北九州へフェリーが運航しており、輸送の幅が拡大しているため、立地条件によっては需要者が広域に集まる可能性
も秘める。現状、需要者の中心は圏域内で事業展開する個人事業者や中小企業等が中心と推測する。事業の種類や事業
者の特性によって取引価格水準が異なるものの、㎡当たり１０万円程度が中心価格帯となって推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は近隣工業地の賃貸事例に基づいて査定したが、当該地域の工場や倉庫は自用が多いため、対象標準地の実際
の収益性を反映しきれなかった。比準価格は、広域的に取引事例を収集し、慎重に要因格差を検討修正たうえで、説得
力を有する試算価格に基づいて対象標準地の立地条件を反映した価格を把握するよう努めた。以上により、比準価格を
中心として、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえて、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横須賀 9-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     73,000 円／㎡		 [105.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 76.8]		 [100.0]
100		 100,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     97,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 横須賀市は県内で最も人口減少数の大きい地
域であり、高齢化率も３２％を超えた。横須
賀中央駅及び追浜駅周辺で再開発が進行中。


標高は約３ｍで横須賀市内水ハザードマップ
では０．５～１ｍの浸水域とされる。地価は
割安感が高いため、潜在的な需要が見込まれ
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横須賀 9-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０８
０２
-28		 横須賀市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東16.1m市道、
南8m、角地
工専

(70,200)
b １０７０８
０２Ｄ
-171		 横須賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西12.6m市
道、中間画地
工専

(60,200)
c １０７０８
０２Ｄ
-160		 横須賀市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東35m市道、
北西16m、
南西16m、
三方路
準工
地区計画等
(70,200)
d １０７０８
０４
-5		 三浦市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東7.4m市道、
中間画地
準工
高度2種最高15m
(60,200)
e １０７０８
０２
-4		 横須賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東15m市道、
北西7.5m、
角地
工専

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
193,293  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
189,243 		 100
[ 116.4]
162,580 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
163,000 
b (　           ) 
104,938  		 100
[ 100.0]		 [ 106.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 116.4]
96,373 		 100
[  96.1]
100,284 
100,000 
c (　           ) 
145,410  		 100
[ 100.0]		 [ 109.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
144,352 		 100
[ 129.5]
111,469 
111,000 
d (　           ) 
83,907  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
88,578 		 100
[  85.0]
104,209 
104,000 
e (　           ) 
58,992  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
58,486 		 100
[  92.4]
63,297 
63,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.5 交通・接近　  -8.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +16.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -15.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    105,000 円／㎡]  



横須賀 9-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,539,942 
2,261,959 
8,277,983 
6,425,550 
1,852,433 		 （　0.9429）
1,746,659 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     39,696,795 円　　　　（　     69,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横須賀 9-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 340.00 ＬＳ2 680.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業
高度2種最高20m
 60 ％   200 ％   200 ％   572 ㎡     24.0 m x   24.0 m  前面道路：市道     　   7.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 標準的使用から２階建の倉庫を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 倉庫
340.00 
100.0 
340.00 
1,354 
460,360 		 5.0  2,301,800 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
680.00 
100.0 
680.00 

920,720 		 4,603,600 
0 
⑨年額支払賃料        920,720 円　×　12ヶ月　＝　      11,048,640 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     680.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,048,640 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       552,432 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,496,208 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,603,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          43,734 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,539,942 円　　　　（　        18,426 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,360 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,354 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横須賀 9-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 490,500 円  　　　　     98,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 331,459 円  　　　       11,048,640　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      410,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      833,800 円  　　　　     98,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        98,100 円  　　　　     98,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        98,100 円  　　　　     98,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,261,959 円　（　　　　　　         3,954 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 80 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 10 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9429    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 98,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　     680.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0655     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0607 ×　 80 ％　＋　0.0763 ×  10 ％　＋ 0.0926 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,425,550 円  
（　　　　　        11,233 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,539,942 円      
②総費用 2,261,959 円      
③純収益　①－② 8,277,983 円      
④建物等に帰属する純収益 6,425,550 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,852,433 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,746,659 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,054 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     39,696,795 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      69,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横須賀 9-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横須賀市森崎一丁目２４５番５
 0202000393794-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
横須賀 9-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横須賀 9-5 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　和田　智弘   TEL.
鑑定評価額 57,800,000 円  １㎡当たりの価格 101,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 78,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横須賀市森崎１丁目２４５番５
｢森崎１－１８－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 572  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）
高度2種最高20m

1:1		 倉庫

Ｓ2		 中小規模作業所、倉
庫等が建ち並ぶ工業
地域		 西7.9m市道 水道、ガス、下水 北久里浜

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   190 ｍ、西    85 ｍ、南   150 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       572 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．９ｍ市道 交通

施設		 北久里浜駅南西方

800m		 法令

規制		 工業
(60,200)
高度2種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模作業所、倉庫等が建ち並ぶ工業地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測される。供給は限定
的となるが、幹線道路や高速道路への接続は良好で潜在的な需要も強いことから、地価の上昇も継続している。
(3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    104,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     78,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、三浦半島エリアを中心に横浜エリア及び湘南・県央エリアまで含めた工業地域一帯であり、その範囲は
広域的となる。需要者の中心は工場や研究所等の新設を目論む国内外の法人となる。製造業の国内回帰や良好な投資環
境を背景として工場用地への需要は強含みで推移している。一方、供給は限定的で個別性も非常に強いため、取引され
る規模や価格帯はまちまちであるが、取引単価は８０，０００円／㎡～１４０，０００円／㎡が概ね標準的である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 作業所や倉庫は自己利用が中心のうえ、規模・構造・設備等の個別性が強く賃貸市場は未成熟である。また、投資目的
の需要も少ないことから収益価格は低位に試算された。比準価格は広域的に収集した事例を基に工業地としての類似性
が高い２事例を相互に関連付けて試算したもので、需要者の意思が反映された説得力の高い価格となっている。よって
、比準価格を標準とし、収益価格も比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横須賀 9-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     73,000 円／㎡		 [105.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 76.6]		 [100.0]
100		 101,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     97,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 横須賀市の工業地は、立地特性より工場や研
究所の利用が中心となる。良好な不動産投資
環境を背景に工場等への投資も積極的で好調
を維持している。

作業所や倉庫等が中心の工業地域であり、地
域的特性に特段の変動はない。撤退や参入等
の動きは無いが、実需取引に基づく地価は上
昇傾向にある。

対象標準地は地域における標準的な画地であ
り、特記すべき要因はない。なお、個別的要
因に変動はない。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横須賀 9-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０８
０２Ｄ
-180		 横浜市金沢区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東12m市道、
南西36m、
北東12m、
三方路
工業
高度7種最高31m
(70,200)
b １０７０８
０２
-4		 横須賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東15m市道、
北西7.5m、
角地
工専

(70,200)
c １０７０８
０２Ｄ
-160		 横須賀市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東35m市道、
北西16m、
南西16m、
三方路
準工
地区計画等
(70,200)
d １０７０５
０４Ｄ
-7		 横浜市金沢区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東12m市道、
中間画地
工業
高度7種最高31m
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
127,778  		 100
[ 100.0]		 [ 118.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
144,693 		 100
[ 126.9]
114,021 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
114,000 
b (　           ) 
58,992  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
59,622 		 100
[  83.0]
71,834 
71,800 
c (　           ) 
145,410  		 100
[ 100.0]		 [ 109.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.0]
147,026 		 100
[ 126.2]
116,502 
117,000 
d (　           ) 
115,014  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
126,055 		 100
[ 133.9]
94,141 
94,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    104,000 円／㎡]  



横須賀 9-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,081,566 
2,567,356 
8,514,210 
6,425,550 
2,088,660 		 （　0.9429）
1,969,398 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     44,759,045 円　　　　（　     78,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横須賀 9-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 340.00 Ｓ2 680.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業
高度2種最高20m
 60 ％   200 ％   200 ％   572 ㎡     24.0 m x   24.0 m  前面道路：市道     　   7.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 近隣地域の標準的使用、市場性等を考慮して２階建の倉庫（各階３４０㎡）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 倉庫
340.00 
100.0 
340.00 
1,470 
499,800 		 5.0  2,499,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
680.00 
100.0 
680.00 

999,600 		 4,998,000 
0 
⑨年額支払賃料        999,600 円　×　12ヶ月　＝　      11,995,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     680.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,995,200 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       959,616 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,035,584 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,998,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          45,982 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,081,566 円　　　　（　        19,373 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,476 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,470 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横須賀 9-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 490,500 円  　　　　     98,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 359,856 円  　　　       11,995,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      687,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      833,800 円  　　　　     98,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        98,100 円  　　　　     98,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        98,100 円  　　　　     98,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,567,356 円　（　　　　　　         4,488 円／㎡）　　（経費率　　  23.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 80 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 10 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9429    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 98,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　     680.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0655     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0607 ×　 80 ％　＋　0.0763 ×  10 ％　＋ 0.0926 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,425,550 円  
（　　　　　        11,233 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,081,566 円      
②総費用 2,567,356 円      
③純収益　①－② 8,514,210 円      
④建物等に帰属する純収益 6,425,550 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,088,660 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,969,398 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,443 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     44,759,045 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      78,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横須賀 9-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横須賀市森崎一丁目２４５番５
 0202000393794-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考