別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
横須賀 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横須賀 5-13 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　藤田　勝寛   TEL.
鑑定評価額 28,100,000 円  １㎡当たりの価格 213,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 170,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横須賀市根岸町３丁目１０番１０
｢根岸町３－１０－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 132  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度3種最高31m
まちづくり協定

(90,300)

1:2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ3		 小規模小売店等が建
ち並ぶ近隣商業地域
 南西16m市道 水道、ガス、下水 北久里浜

240m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 北久里浜駅北西方

240m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度3種最高31m
まちづくり協定
⑤地域要因の将
　来予測		 北久里浜駅にほど近い場所に広がる近隣型商業地域。商業地域として成熟しており、今後も現状の傾向のまま推
移する地域と予測される。
(3)最有効使用の判定 店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    217,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    162,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲を、横須賀市を中心とし、隣接の三浦市、逗子市、葉山町内も含む近隣商業地域及び路線商業地域一
円と判定した。想定される典型的な需要者は店舗・事業所等を経営する地元中小規模法人等と考えられる。全般的には
低層・小規模の店舗が多く、低層店舗以外にも２階以上を事務所や住宅で利用するケースも存する。商業地は立地や画
地規模や前面道路幅員等により需要に大きく差異が生じ、中心となる価格帯を見出しにくい状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する商業地域内の取引事例を広範に収集・選択した結果試算されており、需
要者の取引実態を反映した価格で実証性・規範性が高い。一方収益価格は、小規模小売店舗等が中心であるため収益性
が十分に発揮されていない商業地域内であるためやや低位に試算され規範性も相対的に劣る。よって本件では比準価格
を重視し収益価格を比較考量して、更に代表標準地との均衡にも留意した結果、標記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横須賀 5-5                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    159,000 円／㎡		 [101.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 [100.0]
100		 215,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    211,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 全般的には地価は上昇傾向にあるが、半面立
地・駅距離等による二極化傾向は依然持続し
、二極化傾向は大きくなって行くものと予測
される。

最寄駅である北久里浜駅から程近い近隣商業
地域。既に成熟しており価格形成要因に影響
を与える格別の価格形成要因はない。


個別的要因に影響を与える特段の変動要因は
認められない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横須賀 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０８
０３Ｄ
-39		 横須賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東10.7m市道、
南6.2m、
西3.7m、
三方路
近商
高度3種最高31m
土砂災害警戒区域
(100,300)
b １０７０８
１１
-1		 横須賀市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西5.2m市道、
中間画地
近商
高度3種最高31m
(90,300)
c １０７０８
０９Ｄ
-6		 横須賀市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西6m市道、
中間画地
近商
高度3種最高31m
(90,200)
d １０７０８
０２
-2		 横須賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西18m国道、
南西3.6m、
角地
近商
高度3種最高31m
(100,200)
e １０７０８
０４Ｄ
-1		 横須賀市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西9m市道、
中間画地
近商
高度3種最高31m
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
205,940  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
198,095 		 100
[  90.0]
220,106 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
220,000 
b (　           ) 
172,154  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
173,359 		 100
[  82.1]
211,156 
211,000 
c (　           ) 
240,198  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
243,561 		 100
[  97.0]
251,094 
251,000 
d (　           ) 
238,954  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
240,627 		 100
[ 116.4]
206,724 
207,000 
e (　           ) 
181,799  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
184,344 		 100
[  94.1]
195,902 
196,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    217,000 円／㎡]  



横須賀 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,989,180 
1,882,674 
6,106,506 
5,117,320 
989,186 		 （　0.9512）
940,914 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     21,384,409 円　　　　（　    162,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横須賀 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 104.30 Ｓ3 312.90
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度3種最高31m
まちづくり協定		 90 ％   300 ％   300 ％   132 ㎡      9.0 m x   16.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸の店舗、２・３階はフロア貸事務所を想定。仕様は標準的。 ⑦有効率　  91.7 ％
の理由		 標準的な共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
104.30 
94.3 
98.35 
3,244 
319,047 		 6.0  1,914,282 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
104.30 
88.0 
91.78 
2,011 
184,570 		 3.0  553,710 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
104.30 
92.8 
96.79 
2,011 
194,645 		 3.0  583,935 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
312.90 
91.7 
286.92 

698,262 		 3,051,927 
0 
⑨年額支払賃料        698,262 円　×　12ヶ月　＝　       8,379,144 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     286.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,379,144 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       418,957 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,960,187 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,051,927 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          28,993 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,989,180 円　　　　（　        60,524 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,255 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,239 円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横須賀 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 378,500 円  　　　　     75,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 251,374 円  　　　        8,379,144　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      230,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      643,400 円  　　　　     75,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        75,700 円  　　　　     75,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        75,700 円  　　　　     75,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用       228,000 円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,882,674 円　（　　　　　　        14,263 円／㎡）　　（経費率　　  23.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9512    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 75,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 235,000 円／㎡　×　     312.90 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0676     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0641 ×  30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,117,320 円  
（　　　　　        38,768 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,989,180 円      
②総費用 1,882,674 円      
③純収益　①－② 6,106,506 円      
④建物等に帰属する純収益 5,117,320 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 989,186 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 940,914 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,128 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     21,384,409 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     162,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横須賀 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横須賀市根岸町三丁目１０番１０
 0202000289479-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
横須賀 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横須賀 5-13 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　榎本　一裕   TEL.
鑑定評価額 28,100,000 円  １㎡当たりの価格 213,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 170,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横須賀市根岸町３丁目１０番１０
｢根岸町３－１０－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 132  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度3種最高31m
まちづくり協定

(90,300)

1:2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ3		 小規模小売店等が建
ち並ぶ近隣商業地域
 南西16m市道 水道、ガス、下水 北久里浜

240m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 北久里浜駅北西方

240m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度3種最高31m
まちづくり協定
⑤地域要因の将
　来予測		 北久里浜駅近くの近隣商業地域として熟成しており、特段の変動要因もないため、今後も現環境維持と予測する
。商況の緩やかな回復等に伴い、不動産需要は改善傾向にあり、当面の地価は微増傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    219,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    141,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、京浜急行線及びＪＲ横須賀線沿線で、概ね横須賀市内の駅に近い商業地域一円。需要者は、地縁のある
個人事業者や法人事業者が中心であり、自己使用目的での不動産取引が多い。圏内の商業地では、商況回復等の影響に
より、地価は緩やかながらも上昇傾向にある。不動産取引件数が少なく、立地や規模等により価格にバラツキがあるた
め、中心価格帯を見出すのは困難であるが、平米単価で概ね１５～３０万円程度が動きの良い価格帯と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は駅に近い商業地域であり、需要者は繁華性や経済施設の配置等のほか事業収益性等も考慮して意思決定を
行うため、収益価格は相応の説得力を有すると思料する。しかし、取引される物件の多くが自用であり、地縁的な要素
等価格形成に寄与している点を考慮すると、市場性を反映した比準価格の規範性が相対的に優ると判断する。従って、
比準価格を重視して収益価格を関連付け、更に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を標記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横須賀 5-5                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    159,000 円／㎡		 [101.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.4]		 [100.0]
100		 214,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    211,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 駅近の商業地では人流が戻り、他方で繁華性
の衰退が続いていた商業地では値頃感から需
要が回復しており、全般的に地価は上昇傾向
で推移している。

最寄駅徒歩圏で小規模店舗中心の近隣商業地
域。人流は緩やかながらも戻りつつあり、商
況も回復過程にあるため、地価は微増傾向で
推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.5
交通・接近　　　  -8.7
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横須賀 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０８
０７
-23		 横須賀市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西18m市道、
中間画地
商業
高度3種最高31m
(100,400)
b １０７０８
１１
-41		 横須賀市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東22m国道、
中間画地
商業
高度3種最高31m
(90,400)
c １０７０８
０３Ｄ
-39		 横須賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東10.7m市道、
南6.2m、
西3.7m、
三方路
近商
高度3種最高31m
土砂災害警戒区域
(100,300)
d １０７０８
０１Ｄ
-40		 横須賀市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西22m国道、
南4m、角地
商業
高度3種最高31m
まちづくり協定
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
273,973  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
275,343 		 100
[ 126.3]
218,007 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
218,000 
b (　           ) 
207,039  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
208,281 		 100
[  96.0]
216,959 
217,000 
c (　           ) 
205,940  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
204,939 		 100
[  92.0]
222,760 
223,000 
d (　           ) 
284,788  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
285,341 		 100
[ 130.4]
218,820 
219,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.2 環境　　　　 +14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +11.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.2 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +11.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.3 交通・接近　  +0.2 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.8 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +11.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    219,000 円／㎡]  



横須賀 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,910,564 
1,707,199 
6,203,365 
5,340,400 
862,965 		 （　0.9512）
820,852 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     18,655,727 円　　　　（　    141,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横須賀 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 104.30 Ｓ3 312.90
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度3種最高31m
まちづくり協定		 90 ％   300 ％   300 ％   132 ㎡      9.0 m x   16.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸の店舗、２～３階はフロア貸の事務所を想定。 ⑦有効率　  91.7 ％
の理由		 近隣地域における標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
104.30 
94.3 
98.34 
3,332 
327,669 		 3.0  983,007 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
104.30 
88.0 
91.79 
1,999 
183,488 		 1.0  183,488 
1.0  183,488 

 3～ 3		 事務所
104.30 
92.8 
96.83 
1,999 
193,563 		 1.0  193,563 
1.0  193,563 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
312.90 
91.7 
286.96 

704,720 		 1,360,058 
377,051 
⑨年額支払賃料        704,720 円　×　12ヶ月　＝　       8,456,640 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     286.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,456,640 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       676,531 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,780,109 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,360,058 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,513 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          377,051 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         117,942 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,910,564 円　　　　（　        59,929 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,340 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,332 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横須賀 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 395,000 円  　　　　     79,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 253,699 円  　　　        8,456,640　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      229,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      671,500 円  　　　　     79,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        79,000 円  　　　　     79,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        79,000 円  　　　　     79,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,707,199 円　（　　　　　　        12,933 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9512    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 79,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 245,000 円／㎡　×　     312.90 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0676     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0641 ×  30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,340,400 円  
（　　　　　        40,458 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,910,564 円      
②総費用 1,707,199 円      
③純収益　①－② 6,203,365 円      
④建物等に帰属する純収益 5,340,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 862,965 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 820,852 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,219 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,655,727 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     141,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横須賀 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横須賀市根岸町三丁目１０番１０
 0202000289479-0000
2 　
3 　
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備考