別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
横須賀 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横須賀 5-7 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　下村　太   TEL.
鑑定評価額 38,700,000 円  １㎡当たりの価格 186,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 145,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横須賀市追浜東町３丁目５３番１２
 ②地積
　(㎡)		 208  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度3種最高31m
宅造工事規制区域

(90,300)

1:1.2		 店舗兼事務所

ＲＣ5		 事務所、店舗付マン
ション等が建ち並ぶ
商業地域		 北18m市道 水道、ガス、下水 追浜

570m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    35 ｍ、南    30 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 中層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.7 ｍ、奥行　約　　  16.4 ｍ、規模　　       208 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 追浜駅北東方

570m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度3種最高31m
宅造工事規制区域
⑤地域要因の将
　来予測		 事務所、店舗付マンション等が建ち並ぶ商業地域である。格別の変動要因はなく、将来も概ね現状のまま推移す
るものと予測される。地価は堅調に推移している。
(3)最有効使用の判定 中層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    195,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    151,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね横須賀市及びその周辺市町の商業地域と判定した。主な需要者は横須賀市内及びその周辺の中小企業
や収益目的で取得する不動産業者のほかマンションデベロッパーも想定される。最寄駅から離れているため繁華性はや
や低いが、住宅地との価格差が縮小して割安感が出てきているため、需要は堅調である。商業地の取引件数は少なく、
個別性も強いため、取引の中心となる価格水準を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域から対象標準地と代替競争関係にある複数の事例から試算され信頼
性は高い。これに対し、収益価格は、繁華性がやや低く、自用の不動産が多い地域で。収益性を反映した賃料水準が形
成されていないため、やや低位に試算された。したがって、市場性を反映して求められた比準価格を標準とし、収益性
を反映して求められた収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、標記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横須賀 5-5                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    159,000 円／㎡		 [101.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.3]		 [100.0]
100		 184,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    179,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、一部に足踏みが残るものの、緩やか
に回復している。市内の不動産市況も回復基
調で、地価が上昇に転じた地域が拡大してい
る。

追浜駅交通ターミナル整備事業が計画されて
いるが、近隣地域からはやや距離が離れてい
るため、格別の地域要因の変動は認められな
い。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横須賀 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０８
０５
-13		 横須賀市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西18m国道、
中間画地
商業
高度3種最高31m
(90,400)
b １０７０８
０３Ｄ
-32		 横須賀市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 接面道路無、
無道路地
商業
高度3種最高31m
(90,400)
c １０７０８
０３Ｄ
-39		 横須賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東10.7m市道、
南6.2m、
西3.7m、
三方路
近商
高度3種最高31m
土砂災害警戒区域
(100,300)
d １０７０８
０５
-31		 逗子市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m私道、
中間画地
商業

(90,360)
e １０７０８
０９
-7		 逗子市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 東11m市道、
西3.8m、
二方路
１住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
281,421  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  81.0]
355,772 		 100
[ 178.5]
199,312 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
199,000 
b (　           ) 
95,901  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  70.0]
148,647 		 100
[ 104.0]
142,930 
143,000 
c (　           ) 
205,940  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
207,901 		 100
[ 107.0]
194,300 
194,000 
d (　           ) 
238,563  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
271,432 		 100
[ 131.0]
207,200 
207,000 
e (　           ) 
304,947  		 100
[ 100.0]		 [ 109.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
332,697 		 100
[ 158.4]
210,036 
210,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +70.0
画地　　　　 -19.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    195,000 円／㎡]  



横須賀 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,948,174 
3,522,145 
12,426,029 
10,939,400 
1,486,629 		 （　0.9299）
1,382,416 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     31,418,545 円　　　　（　    151,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横須賀 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 167.90 ＲＣ4 644.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度3種最高31m
宅造工事規制区域		 90 ％   300 ％   300 ％   208 ㎡     12.7 m x   16.4 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～４Ｆ事務所フロア貸し ⑦有効率　  83.8 ％
の理由		 同種の建物の標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
161.00 
79.0 
127.20 
2,722 
346,238 		 8.0  2,769,904 
0.0  0 

 2～ 4		 事務所
161.00 
85.4 
137.43 
2,571 
353,333 		 6.0  2,119,998 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
644.00 
83.8 
539.49 

1,406,237 		 9,129,898 
0 
⑨年額支払賃料      1,406,237 円　×　12ヶ月　＝　      16,874,844 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     539.49 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,874,844 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,012,491 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,862,353 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,129,898 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          85,821 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,948,174 円　　　　（　        76,674 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,740 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,722 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横須賀 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 830,000 円  　　　　    166,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 506,245 円  　　　       16,874,844　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      442,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,411,000 円  　　　　    166,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       166,000 円  　　　　    166,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       166,000 円  　　　　    166,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,522,145 円　（　　　　　　        16,933 円／㎡）　　（経費率　　  22.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9299    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 166,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　     644.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0659     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,939,400 円  
（　　　　　        52,593 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,948,174 円      
②総費用 3,522,145 円      
③純収益　①－② 12,426,029 円      
④建物等に帰属する純収益 10,939,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,486,629 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,382,416 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,646 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     31,418,545 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     151,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横須賀 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横須賀市追浜東町三丁目５３番１２
 0202000100502-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
横須賀 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横須賀 5-7 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　柴崎　久   TEL.
鑑定評価額 38,300,000 円  １㎡当たりの価格 184,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 145,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横須賀市追浜東町３丁目５３番１２
 ②地積
　(㎡)		 208  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度3種最高31m
宅造工事規制区域

(90,300)

1:1.2		 店舗兼事務所

ＲＣ5		 事務所、店舗付マン
ション等が建ち並ぶ
商業地域		 北18m市道 水道、ガス、下水 追浜

570m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    35 ｍ、南    30 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 中層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.7 ｍ、奥行　約　　  16.4 ｍ、規模　　       208 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 追浜駅北東方

570m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度3種最高31m
宅造工事規制区域
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄り駅の追浜駅前では交通ターミナル整備事業や超高層マンション等の再開発計画が進められている。当該地
域は駅から６００ｍ程度と離れているため、再開発の影響がどのように及んでくるのか注視する必要がある。
(3)最有効使用の判定 中層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    190,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    122,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は横須賀市内の近隣商業地域や路線商業地域、商住混在地域等で、需要者の中心は横須賀市内で小売・飲食
・サービス業等を営む自営業者や店舗付共同住宅を建設して賃貸することを目的とする不動産賃貸業者等である。同一
需給圏内における類似商業地の取引は少なく、市場の中心価格帯は立地条件等により幅があるため把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格が比準価格に比べて低く試算されたが、その理由としては、賃貸事例の多くが事業に当って節税対策も併せて
検討されて土地取得費の回収が考慮されない傾向にあり、地域の賃料水準が低く抑えられているためと思料する。一方
、比準価格は規範性の高い取引事例を採用できたことから相対的信頼性は高いと判断される。従って、比準価格を重視
し、収益価格を参考として、代表標準地から検討した価格を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横須賀 5-5                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    159,000 円／㎡		 [101.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.4]		 [100.0]
100		 184,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    179,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 商業背後地の人口減少や少子高齢化による生
産年齢人口の減少等に伴う購買力の低下によ
り、横須賀市内の商業地域の商業収益性は低
下しつつある。

事務所ビルや店舗付マンションが建ち並ぶ商
業地域で、追浜駅前では再開発が進行するが
、駅から離れているため、地域要因の変化は
緩やかである。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横須賀 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０８
０３Ｄ
-35		 横須賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西13m市道、
中間画地
近商
高度3種最高31m
(90,200)
b １０７０８
１１
-41		 横須賀市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東22m国道、
中間画地
商業
高度3種最高31m
(90,400)
c １０７０８
１１
-2		 横須賀市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西5.2m市道、
中間画地
近商
高度3種最高31m
(90,300)
d １０７０８
１０Ｄ
-11		 横須賀市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東10.4m市
道、中間画地
商業
高度3種最高31m
建築協定
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
177,398  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
180,059 		 100
[  94.1]
191,349 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
191,000 
b (　           ) 
207,039  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
208,074 		 100
[ 115.7]
179,839 
180,000 
c (　           ) 
162,094  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
162,094 		 100
[  82.6]
196,240 
196,000 
d (　           ) 
196,950  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
204,040 		 100
[ 106.9]
190,870 
191,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.5 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    190,000 円／㎡]  



横須賀 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,742,349 
3,742,229 
13,000,120 
11,796,100 
1,204,020 		 （　0.9299）
1,119,618 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     25,445,864 円　　　　（　    122,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横須賀 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 167.90 ＲＣ4 644.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度3種最高31m
宅造工事規制区域		 90 ％   300 ％   300 ％   208 ㎡     12.7 m x   16.4 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～４階まで事務所のフロア貸しを想定する。 ⑦有効率　  83.8 ％
の理由		 同種の建物の標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
161.00 
79.0 
127.20 
2,707 
344,330 		 6.0  2,065,980 
1.0  344,330 

 2～ 4		 事務所
161.00 
85.4 
137.43 
2,653 
364,602 		 4.0  1,458,408 
1.0  364,602 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
644.00 
83.8 
539.49 

1,438,136 		 6,441,204 
1,438,136 
⑨年額支払賃料      1,438,136 円　×　12ヶ月　＝　      17,257,632 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     539.49 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,257,632 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,035,458 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,222,174 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,441,204 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          60,547 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,438,136 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         459,628 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,742,349 円　　　　（　        80,492 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,797 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,707 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横須賀 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 895,000 円  　　　　    179,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 517,729 円  　　　       17,257,632　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      450,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,521,500 円  　　　　    179,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       179,000 円  　　　　    179,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       179,000 円  　　　　    179,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,742,229 円　（　　　　　　        17,991 円／㎡）　　（経費率　　  22.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9299    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 179,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　     644.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0659     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,796,100 円  
（　　　　　        56,712 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,742,349 円      
②総費用 3,742,229 円      
③純収益　①－② 13,000,120 円      
④建物等に帰属する純収益 11,796,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,204,020 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,119,618 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,383 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     25,445,864 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     122,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横須賀 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横須賀市追浜東町三丁目５３番１２
 0202000100502-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考