別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
横須賀 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横須賀 5-6 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　榎本　一裕   TEL.
鑑定評価額 274,000,000 円  １㎡当たりの価格 381,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 285,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横須賀市本町３丁目３１番
 ②地積
　(㎡)		 718  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度3種最高31m
高度利用地区

(90,600)
台形
1:3		 店舗、事務所兼共同
住宅等
ＳＲＣ10F1B		 店舗等が建ち並ぶ再
開発された駅前商業
地域		 西（駅前広場）道路、三方路 水道、ガス、下水 汐入駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    15 ｍ、南    10 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       720 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 高度利用地区（建ぺい率、容
積率の制限あり）。		 街

路		 駅前広場 交通

施設		 汐入駅北東方駅前広場
接面
 法令

規制		 商業
(90,600)
防火 
高度3種最高31m
高度利用地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層のビル等が立地する駅前商業地域として熟成しており、特段の変動要因もないため、今後も現環境維持と
予測する。商況回復等に伴い、土地需要は増しており、当面の地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    395,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    280,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、横須賀市及び隣接市町の駅に近い商業地域一円。需要者は、地場の事業者が中心となるが、規模のまと
まった物件についてはマンション業者やチェーン展開する大企業等も考えられる。圏内の商業地では商況の回復、背後
地範囲の拡大等により土地需要が増加しており、地価の上昇幅は拡大している。取引は、立地・規模等により異なり、
中心価格帯を見出すことは困難であるが、平米単価で概ね３０～６０万円程度が動きの良い価格帯と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は汐入駅前商業地であるため、資金力のある投資家や事業者等が参加者となる市場での需給動向を反映して
価格が形成される蓋然性が高く、かつ、投資家等から見た収益性も重要な価格指標になると思料する。よって、市場性
を反映した比準価格だけでなく、収益性を反映した収益価格も相応の説得力を有すると判断する。したがって、比準価
格を重視して収益価格を十分に関連付け、更に代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を標記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横須賀 5-4                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    283,000 円／㎡		 [101.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 76.5]		 [102.0]
100		 381,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    363,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 駅近の商業地では人流が戻り、他方で繁華性
の衰退が続いていた商業地では値頃感から需
要が回復しており、全般的に地価は上昇傾向
で推移している。

観光スポットや大型商業施設等の最寄駅であ
る汐入駅前の商業地域。人流が戻り、商況は
回復傾向にあるため、地価は上昇傾向で推移
している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　 -20.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横須賀 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０８
０７
-22		 横須賀市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東（駅前広場
）市道、
北18m、
角地
商業
高度3種最高31m
(100,400)
b １０７０８
１１
-41		 横須賀市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東22m国道、
中間画地
商業
高度3種最高31m
(90,400)
c １０７０８
０３Ｄ
-39		 横須賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東10.7m市道、
南6.2m、
西3.7m、
三方路
近商
高度3種最高31m
土砂災害警戒区域
(100,300)
d １０７０８
０１Ｄ
-40		 横須賀市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西22m国道、
南4m、角地
商業
高度3種最高31m
まちづくり協定
(100,400)
e １０７０８
１１
-35		 横須賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南27m国道、
中間画地
商業

(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
335,607  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
330,672 		 100
[  80.7]
409,755 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
418,000 
b (　           ) 
207,039  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
208,281 		 100
[  56.3]
369,948 
377,000 
c (　           ) 
205,940  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
204,939 		 100
[  51.8]
395,635 
404,000 
d (　           ) 
284,788  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
285,341 		 100
[  77.5]
368,182 
376,000 
e (　           ) 
384,193  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
395,719 		 100
[ 100.9]
392,189 
400,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.3 交通・接近　  -6.6 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -31.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 -12.5 環境　　　　 +13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    395,000 円／㎡]  



横須賀 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

118,712,630 
24,855,415 
93,857,215 
84,352,000 
9,505,215 		 （　0.9299）
8,838,899 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    200,884,068 円　　　　（　    280,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横須賀 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 572.30 ＲＣ10F1B 4,449.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度3種最高31m
高度利用地区		 90 ％   600 ％   600 ％   718 ㎡     13.0 m x   39.0 m  前面道路：道路     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階は店舗（フロア貸し）、３～１０階は共同住宅（ファミリータイプ・平均専有面積約６０㎡）、タワー式駐車場を想定。 ⑦有効率　  76.8 ％
の理由		 近隣地域における標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
477.67 
80.0 
382.14 
4,868 
1,860,258 		 8.0  14,882,064 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
505.85 
85.0 
429.97 
4,138 
1,779,216 		 6.0  10,675,296 
0.0  0 

 3～ 4		 住宅
528.62 
90.0 
475.76 
2,507 
1,192,730 		 1.0  1,192,730 
1.0  1,192,730 

 5～10		 住宅
306.09 
90.0 
275.48 
2,531 
697,240 		 1.0  697,240 
1.0  697,240 
地下
 1～ 1
572.30 
 
 
 
 		    
   

計
4,449.60 
76.8 
3,416.51 

10,208,374 		 32,126,260 
6,568,900 
⑨年額支払賃料     10,208,374 円　×　12ヶ月　＝　     122,500,488 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,416.51 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　  16 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,880,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       122,500,488 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       2,880,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　    10,030,439 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 115,350,049 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        32,126,260 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         295,562 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,568,900 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       3,067,019 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     118,712,630 円　　　　（　       165,338 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,900 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,868 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横須賀 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 6,400,000 円  　　　　  1,280,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,761,415 円  　　　      125,380,488　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,254,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,880,000 円  　　　　  1,280,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,280,000 円  　　　　  1,280,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,280,000 円  　　　　  1,280,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      24,855,415 円　（　　　　　　        34,618 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9299    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,280,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　   4,449.60 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0659     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 84,352,000 円  
（　　　　　       117,482 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 118,712,630 円      
②総費用 24,855,415 円      
③純収益　①－② 93,857,215 円      
④建物等に帰属する純収益 84,352,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,505,215 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,838,899 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,310 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    200,884,068 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     280,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横須賀 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横須賀市本町三丁目３１番
 0202000373605-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
横須賀 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横須賀 5-6 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　志村　純一   TEL.
鑑定評価額 276,000,000 円  １㎡当たりの価格 385,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 285,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横須賀市本町３丁目３１番
 ②地積
　(㎡)		 718  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度3種最高31m
高度利用地区

(90,600)
台形
1:3		 店舗、事務所兼共同
住宅等
ＳＲＣ10F1B		 店舗等が建ち並ぶ再
開発された駅前商業
地域		 西（駅前広場）道路、三方路 水道、ガス、下水 汐入駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    15 ｍ、南    10 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       720 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 汐入駅近接の商業地域 街

路		 駅前広場 交通

施設		 汐入駅北東方駅前広場
接面
 法令

規制		 商業
(90,600)
防火 
高度3種最高31m
高度利用地区
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺には文化施設や複合商業施設も見られる。隣接する横須賀中央駅周辺と共に今後の発展が期待される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    395,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    294,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は横須賀市内及び隣接市町における商業地域一円であるが、より代替関係が強い地域は横須賀中央駅、汐入
駅周辺に代表される市内中心商業地域である。需要者は規模が小さいものは個人投資家や地元に拠点を置く小規模法人
が中心とみられるが、総額が張る物件は一定程度の資金力を有する首都圏に拠点を置く法人も考えられる。取引は少な
く、その価格も個別的な立地、規模、収益性等により様々であり、市場価格の中心帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は駅前広場に面する商業地域にある。需要者の多くは収益性は勿論のこと、エリアの発展性や位置的な希少
性、県内中心部との価格廉価性にも着目して取引意思を決定する。両試算価格の信頼度は同等であるが、上記のような
市場を考慮し、本件鑑定評価額を、現実の取引価格を基礎とし市場実態を反映した比準価格に重きを置いて、収益価格
を比較考量し、代表標準地との価格均衡にも配慮しつつ上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横須賀 5-4                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    283,000 円／㎡		 [101.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.9]		 [102.0]
100		 384,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    363,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復傾向にある。しかし、物
価高による実質所得の押し下げリスク、金融
資本市場の変動による不動産への影響には留
意が必要である。

この一年間で地域要因に大きな変動はない。
隣接する横須賀中央駅周辺では再開発事業が
進んでおり、中長期的な視点での注視が必要
である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -14.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横須賀 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０８
１１
-35		 横須賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南27m国道、
中間画地
商業

(100,600)
b １０７０８
１１
-36		 横須賀市

 底地


   
（　          ） 		 台形 北西6.3m市道
、中間画地
商業
高度3種最高31m
(90,378)
c １０７０８
１１
-26		 横須賀市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西14.5m市
道、中間画地
商業
高度3種最高31m
(100,400)
d １０７０８
０７Ｄ
-45		 横須賀市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西18m市道、
北西7.5m、
北東4m、
三方路
商業
高度3種最高31m
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
384,193  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
395,719 		 100
[  93.0]
425,504 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
434,000 
b (　    115,158) 
310,000  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 120.0]
263,500 		 100
[  71.3]
369,565 
377,000 
c (　           ) 
336,640  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
347,289 		 100
[  67.0]
518,342 
529,000 
d (　           ) 
272,441  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.9]
277,675 		 100
[  75.7]
366,810 
374,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    395,000 円／㎡]  



横須賀 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

119,201,277 
24,870,388 
94,330,889 
84,352,000 
9,978,889 		 （　0.9299）
9,279,369 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    210,894,750 円　　　　（　    294,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横須賀 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 572.30 ＲＣ10F1B 4,449.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度3種最高31m
高度利用地区		 90 ％   600 ％   600 ％   718 ㎡     13.0 m x   39.0 m  前面道路：道路     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １、２階部分はフロア貸し店舗。３～１０階は約６０㎡ファミリータイプ共同住宅を想定。タワー式駐車場あり。 ⑦有効率　  76.8 ％
の理由		 同種同程度のレンタブル比を参考にした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
477.67 
80.0 
382.14 
4,850 
1,853,379 		 8.0  14,827,032 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
505.85 
85.0 
429.97 
4,100 
1,762,877 		 6.0  10,577,262 
0.0  0 

 3～ 4		 住宅
528.62 
90.0 
475.76 
2,490 
1,184,642 		 1.0  1,184,642 
1.0  1,184,642 

 5～10		 住宅
306.09 
90.0 
275.48 
2,580 
710,738 		 1.0  710,738 
1.0  710,738 
地下
 1～ 1
572.30 
 
 
 
 		    
   

計
4,449.60 
76.8 
3,416.51 

10,249,968 		 32,038,006 
6,633,712 
⑨年額支払賃料     10,249,968 円　×　12ヶ月　＝　     122,999,616 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,416.51 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　  16 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,880,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       122,999,616 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       2,880,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　    10,070,369 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 115,809,247 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        32,038,006 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         294,750 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,633,712 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       3,097,280 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     119,201,277 円　　　　（　       166,018 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,882 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,850 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横須賀 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 6,400,000 円  　　　　  1,280,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,776,388 円  　　　      125,879,616　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,254,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,880,000 円  　　　　  1,280,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,280,000 円  　　　　  1,280,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,280,000 円  　　　　  1,280,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      24,870,388 円　（　　　　　　        34,638 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9299    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,280,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　   4,449.60 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0659     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 84,352,000 円  
（　　　　　       117,482 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 119,201,277 円      
②総費用 24,870,388 円      
③純収益　①－② 94,330,889 円      
④建物等に帰属する純収益 84,352,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,978,889 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,279,369 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,924 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    210,894,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     294,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横須賀 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横須賀市本町三丁目３１番
 0202000373605-0000
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備考