鑑定評価書

令和7年1月14日　提出
横須賀 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横須賀 5-1

神奈川県

神奈川第８

氏名

不動産鑑定士　下村　太

TEL.

鑑定評価額

130,000,000 円

１㎡当たりの価格

910,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	650,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横須賀市若松町２丁目１番３				②地積　(㎡)	143 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）土砂災害警戒区域急傾斜地崩壊危険 (100,800)
	1:2	店舗兼事務所Ｓ5F1B	大型店舗が多い繁華な中心商業地域	北東22m県道、北西側道	水道、ガス、下水	横須賀中央 220m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 15 ｍ、南 70 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

高層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.5 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 143 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ県道

交通

施設

横須賀中央駅北方

220m

法令

規制

商業
(100,800)
防火
土砂災害警戒区域
急傾斜地崩壊危険

⑤地域要因の将
　来予測

大型店舗が多い繁華な中心商業地域である。格別の変動要因はなく、将来も概ね現状のまま推移するものと予測
される。地価は強含みで推移している。

(3)最有効使用の判定

高層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 950,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 853,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね横須賀市及びその周辺市町の繁華性の高い商業地域と判定した。主な需要者は収益目的で取得する不
動産投資会社であるが、規模の大きな画地はマンション開発業者も想定される。近隣地域及びその周辺は大型店舗が多
い繁華な中心商業地域で、複数の再開発計画が具体化しつつあり、供給に比べて需要の旺盛な地域である。商業地の取
引件数は少なく、個別性も強いため、取引の中心となる価格水準を把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域から対象標準地と代替競争関係のある複数の取引事例から試算され
、実証的で説得力のある価格である。収益価格は、対象標準地の投資採算性を反映した理論的価格である。近隣地域は
繁華性の高い商業地域で、市場性とともに収益性も重視して取引される地域であることから、比準価格と収益性を相互
に関連付け、単価と総額との関連にも留意して、標記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    850,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、一部に足踏みが残るものの、緩やか
に回復している。市内の不動産市況も回復基
調で、地価が上昇に転じた地域が拡大してい
る。

大型店舗が多い繁華な中心商業地域である。
横須賀中央駅周辺では複数の再開発計画が具
体化しつつある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

横須賀 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７０８０４Ｄ -61	横須賀市		貸家建付地	（　）	長方形	南西11m市道、中間画地		商業 (100,600)
b	１０７０８０２Ｄ -66	横須賀市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東14.5m市道、中間画地		商業高度3種最高31m まちづくり協定 (100,400)
c	１０７０８０７ -22	横須賀市		更地	（　）	不整形	東（駅前広場）市道、北18m、角地		商業高度3種最高31m (100,400)
d	１０７０８０５ -7	逗子市		貸家建付地	（　）	台形	北西（駅前広場）県道、中間画地		商業 (90,400)
e	１０７０８１０Ｄ -72	逗子市		建付地	（　）	長方形	北東10.3m県道、中間画地		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 846,074	100 [ 100.0]	[ 108.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	832,998	100 [ 85.5]	974,267	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	1,000,000
b	(　 ) 445,705	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	418,152	100 [ 58.8]	711,143		732,000
c	(　 ) 335,607	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.9]	327,779	100 [ 51.0]	642,704		662,000
d	(　 ) 1,120,466	100 [ 100.0]	[ 112.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	1,045,768	100 [ 90.9]	1,150,460		1,180,000
e	(　 ) 703,198	100 [ 100.0]	[ 109.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 130.0]	593,932	100 [ 59.9]	991,539		1,020,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -50.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -35.0
e	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 +30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 950,000 円／㎡]

横須賀 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	32,942,945	6,903,206	26,039,739	20,407,600	5,632,139	（　0.9310） 5,243,521	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	121,942,349 円　　　　（　 853,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横須賀 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	120.92	ＲＣ8	935.92
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火土砂災害警戒区域急傾斜地崩壊危険	100 ％	800 ％	800 ％	143 ㎡	8.5 m x 17.0 m	前面道路：県道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２Ｆ店舗フロア貸し、３～８Ｆ事務所フロア貸し

⑦有効率　 88.8 ％
の理由

同種の建物の標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	116.99	81.6	95.52	9,075	866,844	12.0	10,402,128
							0.0	0
2～ 2	店舗	116.99	89.8	105.08	4,538	476,853	10.0	4,768,530
							0.0	0
3～ 8	事務所	116.99	89.8	105.08	2,420	254,294	6.0	1,525,764
							0.0	0
～

～

計		935.92	88.8	831.08		2,869,461		24,325,242
								0

⑨年額支払賃料	2,869,461 円　×　12ヶ月　＝　 34,433,532 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 831.08 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	34,433,532 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,721,677 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	32,711,855 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	24,325,242 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 231,090 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	32,942,945 円　　　　（　 230,370 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 9,166 円/㎡　月額支払賃料（　 9,075 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横須賀 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,565,000 円	313,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,033,006 円	34,433,532　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,018,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,660,500 円	313,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	313,000 円	313,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	313,000 円	313,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,903,206 円　（　　　　　　 48,274 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9310

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	313,000,000 円	設計監理料率　 325,000 円／㎡　×　 935.92 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	20,407,600 円（　　　　　 142,710 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	32,942,945 円
②総費用	6,903,206 円
③純収益　①－②	26,039,739 円
④建物等に帰属する純収益	20,407,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,632,139 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,243,521 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,668 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 121,942,349 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 853,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

横須賀 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	横須賀市若松町二丁目１番３	0202000425530-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
横須賀 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横須賀 5-1

神奈川県

神奈川第８

氏名

不動産鑑定士　柴崎　久

TEL.

鑑定評価額

130,000,000 円

１㎡当たりの価格

910,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	650,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横須賀市若松町２丁目１番３				②地積　(㎡)	143 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）土砂災害警戒区域急傾斜地崩壊危険 (100,800)
	1:2	店舗兼事務所Ｓ5F1B	大型店舗が多い繁華な中心商業地域	北東22m県道、北西側道	水道、ガス、下水	横須賀中央 220m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 15 ｍ、南 70 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

高層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

２２ｍ県道

交通

施設

横須賀中央駅北方

220m

法令

規制

商業
(100,800)
防火
土砂災害警戒区域
急傾斜地崩壊危険

⑤地域要因の将
　来予測

バスターミナルにもなっている大通り沿いに大型商業ビル等が建ち並ぶ繁華な商業地域だが、近隣地域周辺では
低層階のみが店舗等の高層マンションに建て替わるものが増えている。

(3)最有効使用の判定

高層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 925,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 874,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は神奈川県内の主要駅周辺の商業地域で、主たる需要者は商業施設への投資を行う不動産業者だが、マンシ
ョン分譲による転売益を求める開発業者等も需要者となり得る。同一需給圏における類似地域では郊外型の大型商業施
設に顧客を奪われた商店街が散見され、再開発等により新たな商業施設や低層階のみに商業施設を設けた高層の分譲マ
ンション等が建設されることもあり、市場の中心価格帯は立地条件等により幅があるため把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

現実の取引市場に基づく実証的な比準価格と収益性に着目して対象不動産の経済価値を適正に求めた収益価格はともに
市場参加者の属性と行動を反映しているが、収益価格の想定賃料等は若干保守的に想定していることからやや低位に求
められたものと思料する。よって、比準価格をやや重視しつつ収益価格を関連づけて鑑定評価額を上記の通り決定した
。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

商業背後地の人口減少や少子高齢化による生
産年齢人口の減少等に伴う購買力の低下によ
り、横須賀市内の商業地域の商業収益性は低
下しつつある。

市内臨港地区等に大型駐車場を備えた大規模
商業施設が続々と開店して顧客を奪われたが
、周辺ではマンション等の再開発計画が活発
になっている。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

横須賀 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７０８０４Ｄ -61	横須賀市		貸家建付地	（　）	長方形	南西11m市道、中間画地		商業 (100,600)
b	１０７０８０２Ｄ -66	横須賀市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東14.5m市道、中間画地		商業高度3種最高31m まちづくり協定 (100,400)
c	１０７０８１１ -35	横須賀市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南27m国道、中間画地		商業 (100,600)
d	１０７０８１１ -26	横須賀市		更地	（　）	不整形	南西14.5m市道、中間画地		商業高度3種最高31m (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 846,074	100 [ 100.0]	[ 106.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	900,223	100 [ 80.5]	1,118,289	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	1,150,000
b	(　 ) 445,705	100 [ 100.0]	[ 108.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	481,361	100 [ 60.5]	795,638		820,000
c	(　 ) 384,193	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	395,719	100 [ 53.1]	745,234		768,000
d	(　 ) 336,640	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 72.0]	476,907	100 [ 51.0]	935,112		963,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -13.5
a	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.5	環境　　　　 -42.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 -42.0
d	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 -28.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 925,000 円／㎡]

横須賀 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	33,571,444	7,062,764	26,508,680	20,733,600	5,775,080	（　0.9310） 5,376,599	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	125,037,186 円　　　　（　 874,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横須賀 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所	120.92	ＲＣ8	935.92
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火土砂災害警戒区域急傾斜地崩壊危険	100 ％	800 ％	800 ％	143 ㎡	8.5 m x 17.0 m	前面道路：県道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階は店舗、３階以上を事務所兼店舗と想定した。

⑦有効率　 88.6 ％
の理由

共用廊下等を除いたため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	116.99	79.9	93.52	8,198	766,677	10.0	7,666,770
							0.0	0
2～ 2	店舗	116.99	89.8	105.08	3,148	330,792	8.0	2,646,336
							0.0	0
3～ 8	事務所	116.99	89.8	105.08	2,902	304,942	6.0	1,829,652
							0.0	0
～

～

計		935.92	88.6	829.08		2,927,121		21,291,018
								0

⑨年額支払賃料	2,927,121 円　×　12ヶ月　＝　 35,125,452 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 829.08 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	35,125,452 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,756,273 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	33,369,179 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	21,291,018 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 202,265 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	33,571,444 円　　　　（　 234,765 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 8,266 円/㎡　月額支払賃料（　 8,198 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横須賀 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,590,000 円	318,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,053,764 円	35,125,452　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,080,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,703,000 円	318,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	318,000 円	318,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	318,000 円	318,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,062,764 円　（　　　　　　 49,390 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9310

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	318,000,000 円	設計監理料率　 330,000 円／㎡　×　 935.92 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	20,733,600 円（　　　　　 144,990 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	33,571,444 円
②総費用	7,062,764 円
③純収益　①－②	26,508,680 円
④建物等に帰属する純収益	20,733,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,775,080 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,376,599 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,599 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 125,037,186 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 874,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

横須賀 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	横須賀市若松町二丁目１番３	0202000425530-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考