別記様式第二 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
横須賀 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横須賀 3-1 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　和田　智弘   TEL. 
鑑定評価額 59,800,000 円  １㎡当たりの価格 33,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 比準
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 横須賀市長沢２丁目８８３番１外
 ②地積(㎡) 1,780  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度1種最高15m


(70,160)

1:1.5		 畑 一般住宅、農家住宅、農地等が混在する地域 ＹＲＰ野比

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   40 ｍ、西   60 ｍ、南   25 ｍ、北   55 ｍ ②標準的使用 畑
③標準的画地の形状等 間口　約　　   32.0 ｍ、奥行　約　　   53.0 ｍ、規模　　      1,700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 付近の開発が進行しており、
周辺地域において道路拡幅の
動きも見られる。		 道

路		 近接道路　４ｍ私道 交通

施設		 ＹＲＰ野比駅南西方

1.1km		 法令

規制		 １中専
(70,160)
準防 
高度1種最高15m
⑤地域要因の
　将来予測		 一般住宅、農家住宅、農地等が混在する地域である。開発可能性が高まっているが、前提として街路条件等の開
発要件を満たす必要がある。当面は現状のまま推移すると予測されるが、付近の動向次第で蓋然性は変動する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅用地としての宅地見込地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     34,500 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     28,800 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、三浦半島エリアの宅地見込地地域一帯であり、その範囲は広域的となる。需要者は地域の実情に精通し
ている地元不動産開発業者が中心となる。高齢化や人口減少が進行しているが、住宅地の需要が全体的に改善している
ため、宅地見込地の需要も同様に推移している。供給は相続等に伴う個人が多い。なお、取引規模や取引事情は様々で
あり、個別性が非常に強いことから取引される価格帯も幅が広く、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 控除法による価格は地域の実情に即した開発想定に基づき適切に算定したが、試算過程の全てにおいて想定要素が含ま
れるため実証性及び規範性には難がある。比準価格は広域的に収集した取引事例を基に試算しており、市場性を反映し
た実証的且つ説得力の高い価格が得られた。以上を基に、説得力の高い比準価格を標準に、控除法による価格を比較考
量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、規範性の高い標準地が無いため、標準地からの検討は行っていない。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     33,500 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  +0.3 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 市内の取引件数は概ね横這いである。人口減少や高
齢化進行に特段変化はないが、住宅地需要の増加に
合わせ、宅地見込地の需給動向も改善している。

周辺では住宅開発の動きも目立つ駅徒歩圏内の宅地
見込地地域で、道路拡幅の動きも一部で見られる。
需要及び地価は若干の強含みで推移している。

対象標準地は地域における標準的な画地であり、特
記すべき要因はない。なお、個別的要因に変動はな
い。		 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 横須賀 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０８
０９Ｄ
-34		 横須賀市 畑   ほぼ長方形 南東2.5m市道
、中間画地

１中専
高度1種最高15m
(70,160)
b １０７０８
０９Ｄ
-66		 三浦市 畑   不整形 接面道路無、
無道路地

１低専

(50,100)
c １０７０８
０４
-1		 三浦市 雑種地   ほぼ台形 北東6.5m市道
、中間画地

１中専
高度1種最高12m
風致地区
(40,200)
d １０７０８
０２Ｄ
-117		 三浦市 畑   ほぼ長方形 南東4m未舗装
私道、
中間画地

１中専
高度1種最高12m
風致地区
(40,160)
e １０７０８
０７
-5		 横須賀市 山林   不整形 西4m私道、
中間画地

１中専
高度1種最高15m
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
31,841 		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 110.0]
29,033 		 100
[  88.0]
32,992 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
33,000 
b (　　            )
15,345 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  60.0]
25,575 		 100
[  73.1]
34,986 
35,000 
c (　　            )
29,240 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 104.5]
27,981 		 100
[  84.8]
32,996 
33,000 
d (　　            )
20,507 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  85.0]
24,126 		 100
[  68.0]
35,479 
35,500 
e (　　            )
60,050 		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 110.0]
54,809 		 100
[ 151.5]
36,178 
36,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 +0.03		 画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 -20.0 環境　　　　 +10.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　 -40.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 -18.0 環境　　　　 -10.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -5.0 交通・接近　 -20.0 環境　　　　  +5.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 -20.0 環境　　　　 -15.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月
　 +0.03		 画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +50.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      34,500 円／㎡]
横須賀 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　（円／㎡）		 ⑤投下資本収益
(③+④) x np (円／㎡)
n： 18.0 月 p：  0.8 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　（円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
89,500  （　   82.2 ％）
73,569 		 22,000    3,168  5,000  43,401 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 30.0 月　p:  0.8 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  4.0 ％　m:  5.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8065　　　　     35,003		 　　1　
　(1+r)m　： 0.8219　     28,769		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 28,800 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a １０７０８
０２Ｄ
-57

    112,638 		 100
[100.0]		 [101.9]
100		 100
[100.0]		 100
[118.8]		 100
[100.9]

     95,753 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     95,800 
b １０７０８
０２Ｄ
-112

     90,363 		 100
[100.0]		 [100.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.9]		 100
[107.0]

     86,159 

     86,200 
c １０７０８
０６
-6

     67,873 		 100
[100.0]		 [101.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 76.0]		 100
[103.9]

     87,158 

     87,200 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.13		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -1.0 交通・接近    0.0 環境　　　   +4.0
画地　　　  +18.8 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   -2.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.05		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +5.0 交通・接近   +4.0 環境　　　   -3.0
画地　　　   -1.1 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   +1.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.15		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   +6.0 環境　　　    0.0
画地　　　  -24.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   -2.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 89,500 円／㎡ 
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
横須賀

-8
114,000 		 [100.9]
100		 100
[100.0]		 100
[128.7]
89,375 		 [100.0]
100
89,400 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  +4.0
交通・接近　　  +3.0
環境　　 +19.0
行政　　  +1.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 89,500 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　   2,400 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     25 ｍ、西     50 ｍ、南     25 ｍ、北     35 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　    ％、畑　100 ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　     15　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　    130 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　   0.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　  17.8 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　  17.8 ％		 ＊擁壁工事の概要
　ほぼ平坦であり、擁壁は不要
　
　
　
＊道路工事の概要
　開発道路：アスファルト舗装、幅
　員４．５ｍ、長さ約５３ｍ及び隅
　切り（接続道路は幅員４ｍ私道）
　
＊排水工事の概要
　各戸に浄化槽設備
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　なし
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　  70.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　  70.0 ｍ
＊その他
　ゴミ置場：２㎡　　　　　　　　
　　　開発想定にあたっては、接続
　先の道路（既存市道）から開発区
　域に至る道路幅員が４ｍ以上確保
　されることを前提とする。
４　不動産ＩＤ 横須賀 3-1　宅地見込地-4
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横須賀市長沢二丁目８８３番１
 0202000271022-0000
2 　横須賀市長沢二丁目８８３番２
 0202010159103-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
備考 　
別記様式第二 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
横須賀 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横須賀 3-1 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　藤田　勝寛   TEL. 
鑑定評価額 59,800,000 円  １㎡当たりの価格 33,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 比準
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 横須賀市長沢２丁目８８３番１外
 ②地積(㎡) 1,780  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度1種最高15m


(70,160)

1:1.5		 畑 一般住宅、農家住宅、農地等が混在する地域 ＹＲＰ野比

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東  155 ｍ、西   65 ｍ、南   25 ｍ、北   60 ｍ ②標準的使用 畑地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   60.0 ｍ、奥行　約　　   35.0 ｍ、規模　　      2,100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 道

路		 近接道路　４ｍ私道 交通

施設		 ＹＲＰ野比駅南西方

1.1km		 法令

規制		 １中専
(70,160)
準防 
高度1種最高15m
⑤地域要因の
　将来予測		 交通利便性は比較的良好で宅地需要も見込めるエリアで周辺地域でも小規模開発が見られる。近隣地域は街路条
件等の開発要件が整備しにくい状況であるが、今後は徐々に宅地化の影響が濃くなっていくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 熟成度が高い宅地見込地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     34,800 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     31,600 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲を概ね三浦半島地区に所在する宅地見込地地域一円と判定した。想定される典型的な需要者は、中小
規模画地に関しては地元中小不動産事業者等、大規模画地については大手不動産事業者等と把握される。新規の住宅需
要も回復基調な場所も増え、立地・価格次第では一定の需要が見込めるが、立地等による二極化傾向も依然として大き
いエリアである。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 不動産開発業者の土地取引の実態に基づけば、立地等が良好な場所であれば事業者同士の競合の可能性も見込まれるた
め、実際の取引価格に基づき求められた客観的な比準価格の方が説得力が高い。以上より本件では比準価格を標準とし
、投資採算性に着目し供給サイドの価格として下限値的意味合いを有する転換後造成後の想定更地価格から造成費を控
除した価格を参酌し、鑑定評価額を標記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     33,500 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  +0.3 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 全般的には地価は上昇傾向にあるが、半面立地・駅
距離等による二極化傾向は依然持続し、二極化傾向
は大きくなって行くものと予測される。

周辺に小規模開発による住宅地域も散見され、住宅
需要は回復傾向にある。


価格形成要因に影響を与えるような格別な価格変動
要因はない。
 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 横須賀 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０８
０９Ｄ
-16		 横須賀市 林地   不整形 北西6.1m市道
、中間画地

１低専

(40,80)
b １０７０８
０２Ｄ
-117		 三浦市 畑   ほぼ長方形 南東4m未舗装
私道、
中間画地

１中専
高度1種最高12m
風致地区
(40,160)
c １０７０８
０２Ｄ
-49		 三浦市 その他   不整形 東2m未舗装市
道、中間画地

｢調区｣ 

(50,100)
d １０７０８
０２Ｄ
-129		 三浦市 畑   不整形 接面道路無、
無道路地

１低専

(50,100)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
29,581 		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]
29,699 		 100
[  92.1]
32,246 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
32,200 
b (　　            )
20,507 		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[  70.0]
29,471 		 100
[  76.0]
38,778 
38,800 
c (　　            )
17,735 		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]
17,806 		 100
[  50.8]
35,051 
35,100 
d (　　            )
12,116 		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]
12,189 		 100
[  36.8]
33,122 
33,100 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 +0.03		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0 宅地造成　　 -10.0
行政　　　　  -1.6 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　 +0.03		 画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -20.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　 +0.03		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -40.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　 +0.03		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -60.0 宅地造成　　  -5.0
行政　　　　  -1.2 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      34,800 円／㎡]
横須賀 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　（円／㎡）		 ⑤投下資本収益
(③+④) x np (円／㎡)
n： 12.0 月 p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　（円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
95,800  （　   84.3 ％）
80,759 		 23,000    2,760  5,000  49,999 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 30.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  4.0 ％　m:  5.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.7692　　　　     38,459		 　　1　
　(1+r)m　： 0.8219　     31,609		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 31,600 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a １０７０８
０９Ｄ
-40

    100,054 		 100
[100.0]		 [100.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[106.3]

     99,375 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     99,400 
b １０７０８
０２Ｄ
-57

    112,638 		 100
[100.0]		 [100.5]
100		 100
[100.0]		 100
[123.5]		 100
[ 97.4]

     94,108 

     94,100 
c １０７０８
０２Ｄ
-83

    102,074 		 100
[100.0]		 [100.5]
100		 100
[  /  ]		 100
[102.0]		 100
[107.2]

     93,818 

     93,800 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.03		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +1.0 交通・接近   +4.5 環境　　　    0.0
画地　　　   -5.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   +0.7 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.03		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -1.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0
画地　　　  +23.5 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   -1.6 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.03		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   +6.3 環境　　　    0.0
画地　　　   +2.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   +0.8 その他　　    0.0
⑮比準価格 95,800 円／㎡ 
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
横須賀

-8
114,000 		 [100.9]
100		 100
[100.0]		 100
[119.2]
96,498 		 [100.0]
100
96,500 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　   0.0
交通・接近　　  +1.0
環境　　 +18.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 95,800 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　   1,781 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     25 ｍ、西     50 ｍ、南     25 ｍ、北     35 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　    ％、畑　100 ％、森林　    ％、その他　 10 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　     15　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　    120 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　   0.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　  10.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　  10.0 ％		 ＊擁壁工事の概要
　擁壁は不要と判断した（ほぼ平坦
　地のため）
　
　
＊道路工事の概要
　幅員４．５ｍアスファルトコンク
　リート舗装、延長約５３ｍ（接続
　先の道路は幅員４ｍ私道）
　
＊排水工事の概要
　各戸に浄化槽設備
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　公園緑地等は配置していない
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　  70.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　  70.0 ｍ
＊その他
　ゴミ置き場（２㎡）を設置。　　
　　　　開発想定に当たっては、連
　絡先である既存道路から、開発区
　域に至る道路幅員が４ｍ確保され
　ていることを前提とする。
４　不動産ＩＤ 横須賀 3-1　宅地見込地-4
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横須賀市長沢二丁目８８３番１
 0202000271022-0000
2 　横須賀市長沢二丁目８８３番２
 0202010159103-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
備考