令和7年1月14日　提出 横須賀 -72　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横須賀 -72 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　藤田　勝寛   TEL.

鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 66,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横須賀市小原台２０８０番１１ ｢小原台４７－１２｣ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 風致地区 宅造工事規制区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西4m市道 水道、下水 浦賀 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    35 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       166 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 浦賀駅北東方 1.8km 法令 規制 １低専 (40,80) 風致地区 宅造工事規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ既成の低層住宅地域であり、成熟度は高い。地価形成に影響を及ぼすような特段の変動要因 は認められず当面は現状を維持する地域と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲を横須賀市東部で、かつ主として京浜急行沿線に位置する住宅地域一円と判定した。需要者は市内在 住の一次取得者が中心と把握される。画地の細分化によるミニ戸建分譲住宅等も散見され、一部では需要も回復してい るが、バス便エリアにおいては概して需要は依然として弱含み傾向を持続している。取引相場は１５０㎡程度の土地で １，０００万円程度、新築戸建物件は総額２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域はアパート等も存しており賃貸需要も有するが、駅徒歩圏外であり大半は自用目的の一般住宅 である。そのため収益性よりも居住の快適性・利便性を重視した取引が中心と把握され、住宅用途の賃貸市場において は土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず成熟の程度は低い。以上より本件では比準価格を重視し収益価格を比 較考量し、更に代表標準地との均衡にも留意した結果、標記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横須賀 -45                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     96,500 円／㎡ [102.6] 100 100 [100.0] 100 [151.0] [101.0] 100 66,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 全般的には地価は上昇傾向にあるが、半面立 地・駅距離等による二極化傾向は依然持続し 、二極化傾向は大きくなって行くものと予測 される。 最寄駅から距離のある高台の住宅地域。当該 同一需給圏内におけるバス便エリアは需要が 依然として回復しきれていない。 個別的要因に特段の変動はないと判断した。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.5 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％