別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月14日 提出
横須賀 -69 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横須賀 -69 神奈川県 神奈川第8 氏名  不動産鑑定士 田那邉 広明   TEL.
鑑定評価額 23,900,000 円  1㎡当たりの価格 115,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
90,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
横須賀市船越町6丁目17番17
②地積
 (㎡)
208  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,200)
準防

(その他)
高度1種最高15m
土砂災害警戒区域

(70,200)

1:2
住宅

W2
中規模一般住宅が多
い高台の住宅地域
東6m市道 水道、ガス、下水 京急田浦

600m
(2)



①範囲 東    40 m、西    15 m、南    30 m、北    45 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    20.0 m、規模         200 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない。

基準方位 北、6m
市道
交通

施設
京急田浦駅北東方

600m
法令

規制
1中専
(70,200)
準防 
高度1種最高15m
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
 来予測
京急田浦駅から徒歩8分程度に位置する、中規模一般住宅が多い高台の住宅地域である。地域要因に特段の変動
は認められないことから、当面は現状のまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           115,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            68,600 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、横須賀市北部から中央部に位置する京浜急行線及びJR横須賀線沿線の住宅地域と判断した。主な需要
者は、横須賀市及びその周辺に居住する1次又は2次取得者層である。駅徒歩圏の住宅地は利便性等が選好され、需要
は比較的堅調に推移している。取引の中心価格帯は、200㎡程度の土地で2,000万円台前半から半ば、新築戸建
で3,000万円台半ばとなっている。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は中規模一般住宅が多い高台の住宅地域である。当地域では、一部でアパート等も見受けられるものの、取引
に際し、収益性は重視されない。取引の中心は自己の居住用物件であり、当該取引においては、居住の快適性や利便性
が重視され、類似物件との比較により価格が形成される。よって、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標
準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 横須賀 -19                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地      +2.0
[前年代表標準地等の価格]
        111,000 円/㎡
[104.5]
100
100
[102.0]
100
[ 99.7]
[101.0]
100
115,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          112,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
景気は緩やかに回復しているが、物価上昇や
米国の今後の政策動向等の影響に注意が必要
である。市内の地価は、全体的には上昇幅が
拡大している。

京急田浦駅徒歩圏に位置する、中規模一般住
宅が多い高台の住宅地域であり、地域要因に
特段の変動は認められない。


個別的要因に変動は認められない。


行政       0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近    -11.0
環境       +12.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+2.7 %  %
3 試算価格算定内訳 横須賀 -69 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 10708
05
-20
横須賀市

更地


  
(           ) 
台形 東12m市道、
中間画地




1住居
高度1種最高15m
宅造工事規制区域
(70,200)
b 10708
05
-23
横須賀市

貸家
建付

  
(           ) 
不整形 南5m市道、
東4.1m、
準角地



1中専
高度1種最高15m
(70,200)
c 10708
04D
-16
横須賀市

建付


  
(           ) 
長方形 北東10.5m市
道、中間画地




1低専
建築協定
(40,80)
d 10708
04D
-34
横須賀市

建付


  
(           ) 
不整形 北東3.3m私道
、中間画地




1中専
高度1種最高15m
土砂災害警戒区域
(70,160)
e 10708
11
-23
横須賀市

貸家
建付

  
(           ) 
不整形 東4m私道、
中間画地




1中専
高度1種最高15m
土砂災害警戒区域
(70,160)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
110,386  
100
[ 100.0]
[ 100.3]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.0]

109,621 
100
[  97.5]

112,432 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.0]
     100

114,000 
b (            
123,902  
100
[ 100.0]
[ 100.3]
100
100
[ 100.0]
100
[  96.9]

128,249 
100
[ 114.5]

112,008 

113,000 
c (            
110,145  
100
[ 100.0]
[ 105.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

115,271 
100
[  99.2]

116,201 

117,000 
d (            
101,347  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  97.0]

104,481 
100
[  91.2]

114,563 

116,000 
e (            
124,091  
100
[ 100.0]
[ 100.3]
100
100
[ 100.0]
100
[  98.0]

127,003 
100
[ 109.3]

116,197 

117,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.04 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +5.0 交通・接近   -9.0 環境      +2.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.04 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -2.0 環境     +18.0
画地      -3.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.38 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.0 交通・接近  -10.0 環境      +6.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近   -5.0 環境       0.0
画地      -3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.04 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -3.0 環境     +15.0
画地      -2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     115,000 円/㎡]  



横須賀 -69 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

3,542,275 

620,760 

2,921,515 

2,260,170 

661,345 
( 0.9706
641,901 
  4.7 -  0.2 )
4.5%  
⑧収益価格       14,264,467 円    (      68,600 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
横須賀 -69 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 103.70 W2 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1中専 準防
高度1種最高15m
土砂災害警戒区域
70 %   200 %   200 %   208 ㎡      9.5 m x   21.8 m  前面道路:市道         6.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 コンパクトタイプ、平均専有面積約45㎡の住戸全4戸を想定。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
90.00 

100.0 

90.00 

1,559 

140,310 
1.0  140,310 
1.0  140,310 

 2 2
住宅
90.00 

100.0 

90.00 

1,591 

143,190 
1.0  143,190 
1.0  143,190 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


180.00 

100.0 

180.00 


283,500 
283,500 
283,500 
⑨年額支払賃料        283,500 円 × 12ヶ月 =        3,402,000 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      180.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)   5,000 円/台 ×    3 台 × 12ヶ月 +            =          180,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        3,402,000 円  ×     5.0 %                          
+            180,000 円  ×     5.0 % =         179,100 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,402,900 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           283,500 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            2,693 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          283,500 円 ×    95.0 %  ×    0.5075 =          136,682 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    3,542,275 円    (         17,030 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,660 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,591 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
横須賀 -69 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 148,500 円           29,700,000 ×       0.5 %
②維持管理費 107,460 円             3,582,000 ×       3.0 %
③公租公課  土地                53,000 円     査定額
 建物               252,400 円           29,700,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        29,700 円           29,700,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        29,700 円           29,700,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     なし
⑦総費用

 ①~⑥


                    620,760 円 (               2,984 円/㎡)  (経費率    17.5 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.7 %  ⑥g :賃料の変動率 0.2 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 30 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 18 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9706    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 29,700,000 円                          設計監理料率
  165,000 円/㎡ ×      180.00 ㎡ × (100% +        %)
②元利逓増償還率 0.0761        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0614 ×  40 % + 0.0823 ×  40 % + 0.0932 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,260,170 円  
(             10,866 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 3,542,275 円      
②総費用 620,760 円      
③純収益 ①-② 2,921,515 円      
④建物等に帰属する純収益 2,260,170 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 661,345 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
641,901 円      

  (                          3,086 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.5 %

                              14,264,467 円


(                        68,600 円/㎡)
4 不動産ID 横須賀 -69 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  横須賀市船越町六丁目17番17
0202000365634-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
横須賀 -69 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横須賀 -69 神奈川県 神奈川第8 氏名  不動産鑑定士 柴崎 久   TEL.
鑑定評価額 23,900,000 円  1㎡当たりの価格 115,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
90,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
横須賀市船越町6丁目17番17
②地積
 (㎡)
208  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,200)
準防

(その他)
高度1種最高15m
土砂災害警戒区域

(70,200)

1:2
住宅

W2
中規模一般住宅が多
い高台の住宅地域
東6m市道 水道、ガス、下水 京急田浦

600m
(2)



①範囲 東    40 m、西    15 m、南    30 m、北    45 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     9.5 m、奥行 約    21.8 m、規模         208 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特記すべき事項はない。

基準方位北、6m市
交通

施設
京急田浦駅北東方

600m
法令

規制
1中専
(70,200)
準防 
高度1種最高15m
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
 来予測
低層住宅地域として熟成しており、特に大きく地域要因が変化する状況になく、今後も現状を維持するものと思
われる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           117,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            51,900 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は横須賀市北東部の起伏に富んだ谷戸地域やその周辺の住宅地域で、需要者は当該地域に地縁のある一次取
得者や買替による二次取得者が多く、市外からの転入も見られる。街路条件や地勢による個別的要因による開差が大き
く、中心価格帯の把握は困難であるが、街路条件等が良好な大規模画地は不動産業者に購入され、早期売却のために一
次取得者にも購入可能なように1区画当たり100~130㎡程度に細分されることが多い。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域にはアパートも散見されるが、収益を目的とした土地取引は少なく、典型的な需要者は居住の快適性を指向す
る自己使用を目的としている。そして、地域特性が類似した規範性の高い取引事例を採用できたことから、市場参加者
の属性と行動を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地から検討した価格を踏まえて鑑定評価
額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 横須賀 -19                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地      +2.0
[前年代表標準地等の価格]
        111,000 円/㎡
[104.6]
100
100
[102.0]
100
[100.4]
[101.0]
100
115,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          112,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
都心周辺の住宅価格高騰等で、これまで都心
方面で住宅を探していた需要者の一部が三浦
半島に目を向けるようになり、地価の上昇地
点が増えている。

画地規模がやや大きく総額が嵩むが、最寄駅
から徒歩圏の街路条件等が良好な住宅地域で
、需給が改善して地価が上昇している。


個別的要因に特段の変動はない。


行政       0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     -7.0
環境        +8.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+2.7 %  %
3 試算価格算定内訳 横須賀 -69 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 10708
11
-21
横須賀市

建付


  
(           ) 
ほぼ整形 北東4.2m市道
、中間画地




1低専
土砂災害警戒区域
(40,80)
b 10708
04D
-12
横須賀市

建付


  
(           ) 
長方形 北6.2m市道、
中間画地




1中専
高度1種最高15m
(70,200)
c 10708
04D
-46
横須賀市

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 南東6.2m市道
、中間画地




1中専
高度1種最高15m
(70,200)
d 10708
01
-27
横須賀市

建付


  
(           ) 
不整形 北3.3m市道、
中間画地




1中専
高度1種最高15m
土砂災害警戒区域
(70,160)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
134,838  
100
[ 100.0]
[ 101.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

136,726 
100
[ 114.3]

119,620 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.0]
     100

121,000 
b (            
142,436  
100
[ 100.0]
[ 104.1]
100
100
[ 100.0]
100
[ 125.0]

118,621 
100
[ 100.6]

117,914 

119,000 
c (            
155,051  
100
[ 100.0]
[ 105.1]
100
100
[ 100.0]
100
[ 121.2]

134,454 
100
[ 100.6]

133,652 

135,000 
d (            
79,416  
100
[ 100.0]
[ 101.4]
100
100
[ 100.0]
100
[  86.5]

93,096 
100
[  99.9]

93,189 

94,100 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.23 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   -1.0 環境     +19.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.23 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -6.0 環境      +7.0
画地     +25.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.23 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -6.0 環境      +7.0
画地     +21.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.23 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   +3.0 環境       0.0
画地     -13.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     117,000 円/㎡]  



横須賀 -69 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

3,597,488 

653,331 

2,944,157 

2,397,150 

547,007 
( 0.8886
486,070 
  4.7 -  0.2 )
4.5%  
⑧収益価格       10,801,556 円    (      51,900 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
横須賀 -69 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 105.99 W2 185.48
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1中専 準防
高度1種最高15m
土砂災害警戒区域
70 %   200 %   200 %   208 ㎡      9.5 m x   21.8 m  前面道路:市道         6.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 平均専有面積46.4㎡の2LDKタイプのアパート4戸を想定した。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
共同住宅
92.74 

100.0 

92.74 

1,538 

142,634 
1.0  142,634 
1.0  142,634 

 2 2
共同住宅
92.74 

100.0 

92.74 

1,569 

145,509 
1.0  145,509 
1.0  145,509 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


185.48 

100.0 

185.48 


288,143 
288,143 
288,143 
⑨年額支払賃料        288,143 円 × 12ヶ月 =        3,457,716 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      185.48 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)   5,000 円/台 ×    3 台 × 12ヶ月 +            =          180,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        3,457,716 円  ×     5.0 %                          
+            180,000 円  ×     5.0 % =         181,886 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,455,830 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           288,143 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            2,737 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          288,143 円 ×    95.0 %  ×    0.5075 =          138,921 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    3,597,488 円    (         17,296 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,637 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,569 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
横須賀 -69 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 157,500 円           31,500,000 ×       0.5 %
②維持管理費 109,131 円             3,637,716 ×       3.0 %
③公租公課  土地                56,000 円     査定額
 建物               267,700 円           31,500,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        31,500 円           31,500,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,500 円           31,500,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    653,331 円 (               3,141 円/㎡)  (経費率    18.2 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.7 %  ⑥g :賃料の変動率 0.2 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 30 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 18 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 2.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.8886    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 31,500,000 円                          設計監理料率
  170,000 円/㎡ ×      185.48 ㎡ × (100% +        %)
②元利逓増償還率 0.0761        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0614 ×  40 % + 0.0823 ×  40 % + 0.0932 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,397,150 円  
(             11,525 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 3,597,488 円      
②総費用 653,331 円      
③純収益 ①-② 2,944,157 円      
④建物等に帰属する純収益 2,397,150 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 547,007 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
486,070 円      

  (                          2,337 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.5 %

                              10,801,556 円


(                        51,900 円/㎡)
4 不動産ID 横須賀 -69 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  横須賀市船越町六丁目17番17
0202000365634-0000
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備考