令和7年1月14日　提出 横須賀 -67　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横須賀 -67 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　下村　太   TEL.

鑑定評価額 6,790,000 円  １㎡当たりの価格 59,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横須賀市長井３丁目９番４８３ ｢長井３－４１－３｣ ②地積 　(㎡) 115   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度1種最高15m (70,160) 1:2 住宅 Ｗ2 海岸沿いの中小規模 一般住宅が多い地域 北西4m市道 水道、下水 三崎口 4.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    30 ｍ、南    35 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.1 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       115 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４ｍ市 道 交通 施設 三崎口駅北西方 4.7km 法令 規制 ２中専 (70,160) 準防  高度1種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 海岸沿いの中小規模一般住宅が多い地域である。格別の変動要因はなく、将来も概ね現状のまま推移するものと 予測される。地価は強含みで推移している。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね横須賀市西部およびその周辺市町、最寄駅からはバス便の住宅地域と判定した。主な需要者は横須賀 市内及びその周辺に居住するエンドユーザーのほか、都心からの移住者層である。最寄駅からは徒歩圏外で交通利便性 は劣るが、海に近く自然に恵まれているため根強い人気があり、需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は、１０ ０㎡程度の更地で１，０００万円弱、同規模の新築戸建住宅で２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、居住の快適性に着目して市場が形成され、複数の取引事例から試算され信頼性は高い。自用の戸建住宅が 中心で、交通利便性も劣ることからアパート等の賃貸を想定することは困難であるため、収益還元法の適用は断念した 。従って、豊富な資料に基づき市場性を反映して求められた比準価格を採用し、単価と総額との関連にも留意して、代 表標準地との検討を踏まえ、標記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横須賀 -27                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,500 円／㎡ [101.5] 100 100 [100.0] 100 [118.0] [100.0] 100 58,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、一部に足踏みが残るものの、緩やか に回復している。市内の不動産市況も回復基 調で、地価が上昇に転じた地域が拡大してい る。 海岸沿いに中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅 地域である。格別の地域要因の変動は認めら れない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％  ％