鑑定評価書

令和7年1月14日　提出
横須賀 -56　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横須賀 -56

神奈川県

神奈川第８

氏名

不動産鑑定士　志村　純一

TEL.

鑑定評価額

13,200,000 円

１㎡当たりの価格

96,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	77,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横須賀市長浦町５丁目７７番５				②地積　(㎡)	137 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度1種最高15m 土砂災害警戒区域 (70,200)
	1.2:1	住宅Ｗ2	一般住宅が多い谷戸の既成住宅地域	南東5m市道	水道、ガス、下水	田浦 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 90 ｍ、南 140 ｍ、北 85 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 11.0 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　５ｍ市
道

交通

施設

田浦駅南東方

700m

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
高度1種最高15m
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

国道背後の谷戸状地勢の住宅地域。周辺も山坂が多く、一定規模以上の土地の利活用には限界がある。当面は現
状を維持するものと思われる。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 97,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 65,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は横須賀市北部を中心とする住宅地域一円。需要者は地縁的選好性のある住宅一次、二次取得者層が中心で
あり、圏外からの転入需要者は少ない。近隣地域は最寄駅から徒歩圏にあるが、国道背後の谷戸地勢の住宅地域であり
、周辺に目立った商業施設などはない。よって、周辺エリアも含め、住宅購入者目線ではその優先度はやや劣後する。
中心価格帯は土地約４５坪で１５００万円程度、新築戸建住宅は３０００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域の需要の中心は自用の戸建住宅である。周辺には賃貸物件も散見されるが、収益性を追求して取引が生まれる
地域特性はなく、市場参加者が重視する要因は居住の快適性や利便性、近傍類似の不動産の実際の取引価格等の市場性
にある。このような市場行動原理に基づき、本件鑑定評価額を、現実の取引価格を基礎とした実証的な比準価格を標準
に、収益価格を比較考量し、代表標準地から求めた価格との均衡にも十分留意して上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横須賀 -19 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 111,000 円／㎡

[104.5]
100

100
[102.0]

100
[120.3]

[102.0]
100

96,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     96,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかに回復傾向にある。しかし、物
価高による実質所得の押し下げリスク、金融
資本市場の変動による不動産への影響には留
意が必要である。

この一年間で地域要因に大きな変動はない。
選好性が高い地域とは言えないが、それ故割
安感が認められる地域でもある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 +32.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

横須賀 -56　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７０８０５ -2	横須賀市		建付地	（　）	不整形	南西6m私道、中間画地		近商高度3種最高31m (90,300)
b	１０７０８０５ -24	横須賀市		建付地	（　）	長方形	北2.8m市道、中間画地		１中専高度1種最高15m 土砂災害警戒区域 (70,160)
c	１０７０８０４Ｄ -15	横須賀市		貸家建付地	（　）	台形	北東1.8m市道、中間画地		近商高度3種最高31m (90,240)
d	１０７０８０４Ｄ -52	横須賀市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西2.7m市道、中間画地		１住居高度1種最高15m 土砂災害警戒区域 (70,160)
e	１０７０８０１ -27	横須賀市		建付地	（　）	不整形	北3.3m市道、中間画地		１中専高度1種最高15m 土砂災害警戒区域 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 82,428	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.9]	91,689	100 [ 96.9]	94,622	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	96,500
b	(　 ) 89,826	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	89,826	100 [ 89.3]	100,589		103,000
c	(　 ) 84,304	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	85,156	100 [ 87.2]	97,656		99,600
d	(　 ) 77,006	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	77,006	100 [ 83.7]	92,002		93,800
e	(　 ) 79,416	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	83,596	100 [ 103.8]	80,536		82,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -9.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 97,800 円／㎡]

横須賀 -56　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,832,395	501,346	2,331,049	1,917,720	413,329	（　0.9706） 401,177	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	8,915,044 円　　　　（　 65,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横須賀 -56　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	82.00	Ｗ2	152.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度1種最高15m 土砂災害警戒区域	70 ％	200 ％	200 ％	137 ㎡	12.8 m x 11.2 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階２戸（面積約３８㎡）、１ＤＫタイプを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	76.00	100.0	76.00	1,554	118,104	1.0	118,104
							1.0	118,104
2～ 2	住宅	76.00	100.0	76.00	1,580	120,080	1.0	120,080
							1.0	120,080
～

～

～

計		152.00	100.0	152.00		238,184		238,184
								238,184

⑨年額支払賃料	238,184 円　×　12ヶ月　＝　 2,858,208 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 152.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,858,208 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 142,910 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,715,298 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	238,184 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,263 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 238,184 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 114,834 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,832,395 円　　　　（　 20,674 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,648 円/㎡　月額支払賃料（　 1,580 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横須賀 -56　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	126,000 円	25,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	85,746 円	2,858,208　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 25,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 214,200 円	25,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	25,200 円	25,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,200 円	25,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 501,346 円　（　　　　　　 3,659 円／㎡）　　（経費率　　 17.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,200,000 円	設計監理料率　 166,000 円／㎡　×　 152.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0761	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0614 ×　 40 ％　＋　0.0823 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,917,720 円（　　　　　 13,998 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,832,395 円
②総費用	501,346 円
③純収益　①－②	2,331,049 円
④建物等に帰属する純収益	1,917,720 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	413,329 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	401,177 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,928 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,915,044 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

横須賀 -56　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	横須賀市長浦町五丁目７７番５	0202000259718-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月14日　提出
横須賀 -56　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横須賀 -56

神奈川県

神奈川第８

氏名

不動産鑑定士　和田　智弘

TEL.

鑑定評価額

13,200,000 円

１㎡当たりの価格

96,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	77,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横須賀市長浦町５丁目７７番５				②地積　(㎡)	137 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度1種最高15m 土砂災害警戒区域 (70,200)
	1.2:1	住宅Ｗ2	一般住宅が多い谷戸の既成住宅地域	南東5m市道	水道、ガス、下水	田浦 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 90 ｍ、南 140 ｍ、北 85 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.8 ｍ、奥行　約　　 11.0 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　５ｍ市
道

交通

施設

田浦駅南東方

700m

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
高度1種最高15m
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅が多い谷戸の既成住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測される。地域特性より田浦駅
勢圏住宅地に対する需要及び市場競争力は相対的に弱く、徒歩圏内であっても地価は概ね概這い傾向にある。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 97,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 62,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、横須賀市北部地区を中心とした住宅地域である。地域特性より需要者の中心は市内居住の地縁を有する
一次及び二次取得者層となるが、再販目的で業者が購入するケースも多い。他地域との比較において居住環境等が劣る
谷戸地域内の需要は総じて弱く、地価も上昇基調にはない。規模や立地条件等による個別性が強く中心価格帯の把握は
困難であるが、徒歩圏内の標準的な土地で１，５００万円前後、新築の戸建住宅は３，０００万円程度となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及び周辺地域は自己利用目的の一般住宅が中心で、アパート等は少なく土地価格に見合う賃料水準は未形成で
ある。需要者は収益性よりも居住の快適性及び利便性を重視して意思決定を行うため、収益価格は低位に試算された。
比準価格は住環境の類似性を有し、個人が買主となった２事例を標準として試算された説得力の高い価格である。よっ
て、比準価格を標準に収益価格も比較考量し、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横須賀 -19 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 111,000 円／㎡

[104.5]
100

100
[102.0]

100
[121.2]

[102.0]
100

95,700

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

横須賀市の取引件数は概ね横這いである。人
口減少や高齢化進行に特段変化はないが、全
体的な需給動向の改善が顕著で、取引価格も
上昇基調にある。

田浦駅徒歩圏の既成住宅地域であり、地域的
特性に特段変動は見られない。谷戸地域の需
要回復の動きはやや鈍く、地価も横這い傾向
で推移している。

田浦駅徒歩圏内の住宅地域に存する南東向き
画地である。標準的画地と比較すると、日照
等が優れ、人気は高い。なお、個別的要因に
変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　 -10.0
環境　　　　　　 +36.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

横須賀 -56　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７０８０５ -2	横須賀市		建付地	（　）	不整形	南西6m私道、中間画地		近商高度3種最高31m (90,300)
b	１０７０８１１ -4	横須賀市		建付地	（　）	長方形	北4m市道、中間画地		１中専高度1種最高15m 土砂災害警戒区域 (70,160)
c	１０７０８０４Ｄ -52	横須賀市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西2.7m市道、中間画地		１住居高度1種最高15m 土砂災害警戒区域 (70,160)
d	１０７０８０５ -21	横須賀市		更地	（　）	長方形	東2m市道、北1.8m、角地		商業高度3種最高31m 宅造工事規制区域 (90,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 82,428	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.9]	88,728	100 [ 93.9]	94,492	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	96,400
b	(　 ) 70,736	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	70,736	100 [ 74.5]	94,948		96,800
c	(　 ) 77,006	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	77,006	100 [ 81.6]	94,370		96,300
d	(　 ) 133,846	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	133,059	100 [ 131.2]	101,417		103,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 97,700 円／㎡]

横須賀 -56　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,779,073	514,032	2,265,041	1,867,920	397,121	（　0.9725） 386,200	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	8,582,222 円　　　　（　 62,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横須賀 -56　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	86.40	ＬＳ2	152.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度1種最高15m 土砂災害警戒区域	70 ％	200 ％	200 ％	137 ㎡	12.8 m x 11.2 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の標準的使用、対象標準地の地積等を考慮して各階２戸（各居室部分：約３８㎡）のアパートを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	76.00	100.0	76.00	1,522	115,672	1.0	115,672
							1.0	115,672
2～ 2	共同住宅	76.00	100.0	76.00	1,553	118,028	1.0	118,028
							1.0	118,028
～

～

～

計		152.00	100.0	152.00		233,700		233,700
								233,700

⑨年額支払賃料	233,700 円　×　12ヶ月　＝　 2,804,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 152.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,804,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 140,220 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,664,180 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	233,700 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,220 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 233,700 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 112,673 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,779,073 円　　　　（　 20,285 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,620 円/㎡　月額支払賃料（　 1,553 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横須賀 -56　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	129,000 円	25,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	84,132 円	2,804,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 30,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 219,300 円	25,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	25,800 円	25,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,800 円	25,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 514,032 円　（　　　　　　 3,752 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,800,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 152.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0770 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,867,920 円（　　　　　 13,634 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,779,073 円
②総費用	514,032 円
③純収益　①－②	2,265,041 円
④建物等に帰属する純収益	1,867,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	397,121 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	386,200 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,819 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,582,222 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

横須賀 -56　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	横須賀市長浦町五丁目７７番５	0202000259718-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考