令和7年1月15日　提出 横須賀 -51　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横須賀 -51 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　小林　隆志   TEL.

鑑定評価額 915,000,000 円  １㎡当たりの価格 157,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横須賀市平成町２丁目７番２ ②地積 　(㎡) 5,830   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度1種最高15m 地区計画等 (80,200) 1.5:1 共同住宅 ＲＣ11 中高層の共同住宅が 建ち並ぶ新興住宅地 域 南西16m市道、三方路 水道、ガス、下水 県立大学 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   290 ｍ、南   140 ｍ、北   190 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 103.0 ｍ、奥行　約　　  62.0 ｍ、規模　　     5,830 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 地区計画は「海辺ニュータウ ン地区」の共同住宅地区。津 波浸水は１～２ｍとされる。 街 路 基準方位北　１６ｍ 市道 交通 施設 県立大学駅北東方 850m 法令 規制 １住居 (80,200) 準防  高度1種最高15m 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 平成４年に埋め立てられた当該地域は地区計画に基づいて商業施設や共同住宅、工場、大学等が配置されている 。大規模商業施設が集積する当該地域は、市内にあって最も生活利便性の高い地域として発展すると予測する。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    163,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              155,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は横須賀市を中心とする京急線及びＪＲ横須賀線沿線各駅徒歩圏の圏域。建築費の高騰とマンション適地が 極めて少ない中、新築マンションの供給は見られないが、都心部に比して地価が割安なうえ、中古物件需要が高いこと からも需要が十分に見込めるため、地元デベロッパーばかりでなく、大規模事業者も需要者となり得る。マンション適 地は立地条件や計画建物、事業者の属性等の条件により付け値が異なるため、中心価格帯を把握するのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 開発法による価格は、対象標準地に分譲マンションを建築販売することを想定し、事業採算性の観点から価格の検証を 行ったもので、マンション適地である標準地の価格を査定するうえで高い説得力を有する。比準価格は対象標準地の周 辺地域を中心に大規模画地の取引事例を収集して慎重に要因比較を行ったもので、圏域の取引価格水準を把握すること ができる。二つの試算価格は均衡したため、代表標準地との検討も踏まえて、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横須賀 -43                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    133,000 円／㎡ [107.5] 100 100 [101.0] 100 [ 92.9] [103.0] 100 157,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    146,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 横須賀市は県内で最も人口減少数の大きい地 域であり、高齢化率も３２％を超えた。横須 賀中央駅及び追浜駅周辺で再開発が進行中。 標高は約３．４ｍで最寄駅まで平坦。東京湾 を一望するほか、大型店が集積し利便性が高 いため、中古マンションへの需要は非常に高 い。 平成町２丁目バス停に近接し、横須賀中央駅 への接近性も優れる。個別的要因に特段の変 化はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -8.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.5 ％  ％