別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
横須賀 -47　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横須賀 -47 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　柴崎　久   TEL.
鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 83,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 66,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横須賀市衣笠町２８番９外
｢衣笠町９－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 123  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度1種最高15m
宅造工事規制区域

(70,200)

1.2:1		 住宅

Ｗ2		 中小規模一般住宅、
アパートが混在する
住宅地域		 東6m市道 水道、下水 衣笠

2.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    55 ｍ、西     5 ｍ、南    40 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位北、６ｍ市
道		 交通

施設		 衣笠駅南方

2.3km		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度1種最高15m
宅造工事規制区域
⑤地域要因の将
　来予測		 低層住宅地域として熟成しており、特に大きく地域要因が変化する状況になく、当面は現状を維持するものと思
われる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     32,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ横須賀線衣笠駅を最寄り駅とする横須賀市内の住宅地域で、需要者は市内在住の一次取得者や買替に
よる二次取得者が中心である。大規模な画地は早期売却のために一次取得者にも購入可能なように１区画当たり１００
～１３０㎡程度に細分されることが多く、市場の中心価格帯は土地は１０００～１５００万円、新築戸建物件は２５０
０～３０００万円前後で取引されている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域周辺にはアパートも散見されるが、収益を目的とした土地取引は少なく、典型的な需要者は居住の快適性を指
向する自己使用を目的としている。そして、地域的特性が類似した規範性の高い取引事例を採用できたことから、市場
参加者の属性と行動を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地から検討した価格を踏まえて鑑
定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横須賀 -44                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    103,000 円／㎡		 [101.0]
100		 100
[102.0]		 100
[123.3]		 [101.0]
100		 83,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     82,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 都心周辺の住宅価格高騰等で、これまで都心
方面で住宅を探していた需要者の一部が三浦
半島に目を向けるようになり、地価の上昇地
点が増えている。

最寄り駅や商業利便施設等からは遠いが、街
路条件等が良好なことから、当該地域の需要
は回復してきている。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.5
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +21.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横須賀 -47　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０８
０３Ｄ
-58		 横須賀市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東3.5m市道、
北4m、西4m、
三方路
１中専
高度1種最高15m
(80,160)
b １０７０８
０６Ｄ
-35		 横須賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 東10m県道、
中間画地
２住居
高度1種最高15m
土砂災害警戒区域
(70,200)
c １０７０８
１０
-6		 横須賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東8.1m市道
、中間画地
１低専
宅造規制区域
地区計画等
(40,80)
d １０７０８
０３Ｄ
-61		 横須賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南3m市道、
中間画地
１中専
高度1種最高15m
土砂災害警戒区域
(70,160)
e １０７０８
０３Ｄ
-54		 横須賀市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北4m市道、
南2m、二方路
１低専
土砂災害警戒区域
宅造工事規制区域
(40,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
80,539  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  82.4]
99,403 		 100
[ 103.8]
95,764 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
96,700 
b (　           ) 
90,946  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
108,493 		 100
[ 105.2]
103,130 
104,000 
c (　           ) 
69,579  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
68,624 		 100
[  98.0]
70,024 
70,700 
d (　           ) 
73,776  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
73,197 		 100
[  92.0]
79,562 
80,400 
e (　           ) 
68,305  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
68,440 		 100
[  95.9]
71,366 
72,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　 -17.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.1 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.1 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     84,700 円／㎡]  



横須賀 -47　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,257,759 
427,877 
1,829,882 
1,643,760 
186,122 		 （　0.9706）
180,650 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　      4,014,444 円　　　　（　     32,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横須賀 -47　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 73.60 Ｗ2 125.70
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度1種最高15m
宅造工事規制区域		 70 ％   200 ％   200 ％   123 ㎡     11.9 m x    9.6 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積約３１．４㎡の１ＬＤＫタイプ４戸のアパートを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
62.85 
100.0 
62.85 
1,511 
94,966 		 1.0  94,966 
1.0  94,966 

 2～ 2		 共同住宅
62.85 
100.0 
62.85 
1,542 
96,915 		 1.0  96,915 
1.0  96,915 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
125.70 
100.0 
125.70 

191,881 		 191,881 
191,881 
⑨年額支払賃料        191,881 円　×　12ヶ月　＝　       2,302,572 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     125.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,302,572 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       138,154 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,164,418 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           191,881 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,804 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          191,881 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          91,537 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,257,759 円　　　　（　        18,356 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,609 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,542 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横須賀 -47　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 108,000 円  　　　　     21,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 69,077 円  　　　        2,302,572　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       24,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      183,600 円  　　　　     21,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        21,600 円  　　　　     21,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,600 円  　　　　     21,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         427,877 円　（　　　　　　         3,479 円／㎡）　　（経費率　　  19.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9706    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 172,000 円／㎡　×　     125.70 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0761     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0614 ×　 40 ％　＋　0.0823 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,643,760 円  
（　　　　　        13,364 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,257,759 円      
②総費用 427,877 円      
③純収益　①－② 1,829,882 円      
④建物等に帰属する純収益 1,643,760 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 186,122 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 180,650 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,469 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,014,444 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      32,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横須賀 -47　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横須賀市衣笠町２８番９
 0202000125556-0000
2 　横須賀市衣笠町２８番２５
 0202000125569-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
横須賀 -47　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横須賀 -47 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　小林　隆志   TEL.
鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 83,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 66,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横須賀市衣笠町２８番９外
｢衣笠町９－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 123  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度1種最高15m
宅造工事規制区域

(70,200)

1.2:1		 住宅

Ｗ2		 中小規模一般住宅、
アパートが混在する
住宅地域		 東6m市道 水道、下水 衣笠

2.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    55 ｍ、西     5 ｍ、南    40 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.9 ｍ、奥行　約　　   9.6 ｍ、規模　　       123 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 近隣地域の南側が土砂災害警
戒区域に含まれる。衣笠ＩＣ
入口まで４００ｍ程度。		 街

路		 基準方位北　６ｍ市
道		 交通

施設		 衣笠駅南方

2.3km		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度1種最高15m
宅造工事規制区域
⑤地域要因の将
　来予測		 衣笠城址のある衣笠山公園に囲まれた一画で、土砂災害の懸念があることから需要は弱含みで推移してきたが、
地価が安く、久里浜方面や武周辺の自衛隊駐屯地への接続が優れることもあり、需要回復の兆しが見られる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     46,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、横須賀市中央部に位置し、京急本線及びＪＲ横須賀線の各駅からバス圏の住宅地の圏域。衣笠山公園に
囲まれ、人口の流入はあまり期待できないが、割安感が高まる中、地縁的選好性を有する地域内在住在勤の一次取得者
が需要者の中心になっていると推測する。中心価格帯は、対象標準地規模の更地が１０００万円程度、新築戸建の取引
は少ないが３０００万円前後、中古物件は１０００～１５００万円程度で推移する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は戸建住宅を中心とする既成住宅地域であり、共同住宅も若干見られるものの、賃貸需要は旺盛ではないため
、収益価格は低めに得られた。他方、当該地域は自用目的の取引を中心とするため、同一町内の事例を含む価格牽連性
の高い取引事例から査定した比準価格は、当該地域の取引価格水準を反映した価格が得られた。以上により、収益価格
は参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を中心として、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横須賀 -44                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    103,000 円／㎡		 [101.0]
100		 100
[102.0]		 100
[123.4]		 [101.0]
100		 83,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     82,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 横須賀市は県内で最も人口減少数の大きい地
域であり、高齢化率も３２％を超えた。横須
賀中央駅及び追浜駅周辺で再開発が進行中。


最寄バス停「衣笠城址」はバス便が多く、「
衣笠十字路」まで４分程度。駅距離に比して
利便性があり、需要回復の動きが見られ始め
た。

道路とは等高だが西側に水路を背負っている
点が減価要因となる。県道２６号、２７号、
太田和街道への接続が可能。個別的要因に変
動はない。		 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.5
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横須賀 -47　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０８
０３Ｄ
-15		 横須賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東4m市道、
南2m、角地
１住居
高度1種最高15m
土砂災害警戒区域
(70,160)
b １０７０８
０７
-16		 横須賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東5m市道、
南西2.8m、
角地
１住居
高度1種最高15m
土砂災害警戒区域
(80,200)
c １０７０８
１０
-3		 横須賀市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西6m市道、
中間画地
１低専
宅造規制区域
(40,80)
d １０７０８
１０
-19		 横須賀市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北5.8m市道、
中間画地
準工
高度2種最高20m
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
115,974  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
113,047 		 100
[ 122.2]
92,510 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
93,400 
b (　           ) 
103,267  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.4]
128,698 		 100
[ 106.5]
120,843 
122,000 
c (　           ) 
83,079  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
82,503 		 100
[  98.2]
84,015 
84,900 
d (　           ) 
98,798  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
100,295 		 100
[ 118.3]
84,780 
85,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　 +20.0
b 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -19.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     88,000 円／㎡]  



横須賀 -47　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,291,704 
422,640 
1,869,064 
1,605,710 
263,354 		 （　0.9706）
255,611 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　      5,680,244 円　　　　（　     46,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横須賀 -47　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 70.00 Ｗ2 128.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度1種最高15m
宅造工事規制区域		 70 ％   200 ％   200 ％   123 ㎡     11.9 m x    9.6 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積３２㎡、１ＤＫ４戸を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段につき
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 住宅
64.00 
100.0 
64.00 
1,535 
98,000 		 1.0  98,000 
1.0  98,000 

 2～  		 住宅
64.00 
100.0 
64.00 
1,582 
101,000 		 1.0  101,000 
1.0  101,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
128.00 
100.0 
128.00 

199,000 		 199,000 
199,000 
⑨年額支払賃料        199,000 円　×　12ヶ月　＝　       2,388,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     128.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,388,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       191,040 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,196,960 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           199,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,831 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          199,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          92,913 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,291,704 円　　　　（　        18,632 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,650 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,582 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横須賀 -47　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 105,500 円  　　　　     21,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 71,640 円  　　　        2,388,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       24,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      179,300 円  　　　　     21,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        21,100 円  　　　　     21,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,100 円  　　　　     21,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         422,640 円　（　　　　　　         3,436 円／㎡）　　（経費率　　  18.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9706    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     128.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0761     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0614 ×　 40 ％　＋　0.0823 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,605,710 円  
（　　　　　        13,055 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,291,704 円      
②総費用 422,640 円      
③純収益　①－② 1,869,064 円      
④建物等に帰属する純収益 1,605,710 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 263,354 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 255,611 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,078 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,680,244 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      46,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横須賀 -47　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横須賀市衣笠町２８番９
 0202000125556-0000
2 　横須賀市衣笠町２８番２５
 0202000125569-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
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備考