令和7年1月14日　提出 横須賀 -45　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横須賀 -45 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　田那邉　広明   TEL.

鑑定評価額 16,300,000 円  １㎡当たりの価格 99,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 77,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横須賀市浦賀丘２丁目１４番１３５ ｢浦賀丘２－１８－６｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 宅造工事規制区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い高台の分譲住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 浦賀 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    55 ｍ、西    60 ｍ、南    15 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.1 ｍ、奥行　約　　  14.8 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 浦賀駅南方 1.3km 法令 規制 １低専 (40,80) 宅造工事規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 浦賀駅から徒歩１７分程度に位置する、中規模一般住宅が多い高台の分譲住宅地域である。地域要因に特段の変 動は認められないことから、当面は現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     99,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、横須賀市南東部に位置する京浜急行線及びＪＲ横須賀線沿線の住宅地域と判断した。主な需要者は、横 須賀市内及び周辺に居住する１次又は２次取得者層である。高台の分譲住宅地は、良好な住環境や値頃感を背景に需要 は回復傾向にある。取引の中心価格帯は、１６０㎡程度の更地で１，０００万円台半ばから２，０００万円弱、新築戸 建で２，０００万円台半ばから３，０００万円台半ばである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模一般住宅が多い高台の分譲住宅地域である。当地域では、アパート等の収益物件はあまり見られず、 自己の居住用物件の取引が中心である。当該取引においては、居住の快適性や利便性が重視され、類似物件との比較に より価格が形成される。なお、戸建住宅を中心とする地域特性などにより、収益性になじまないことから収益還元法の 適用は断念した。以上により、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     96,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復しているが、物価上昇や 米国の今後の政策動向等の影響に注意が必要 である。市内の地価は、全体的には上昇幅が 拡大している。 浦賀駅徒歩限界圏に位置する、中規模一般住 宅が多い高台の分譲住宅地域であり、地域要 因に特段の変動は認められない。 個別的要因に変動は認められない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％