令和7年1月10日　提出 横須賀 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横須賀 -43 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　蛭田　辰也   TEL.

鑑定評価額 205,000,000 円  １㎡当たりの価格 143,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横須賀市浦郷町４丁目１２番１３ ②地積 　(㎡) 1,435   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度1種最高15m (76,231) 1:2 共同住宅 ＲＣ5 中規模マンションが 建ち並ぶ住宅地域 西8m市道 水道、ガス、下水 追浜 770m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    80 ｍ、南    65 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  29.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 追浜駅東方 770m 法令 規制 １中専 (76,231) 準防  高度1種最高15m 宅造工事規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模マンションが建ち並ぶ住宅地域として熟成している。今後も現状を維持するものと考えられるが、追浜駅 を中心とした再開発事業が計画されていることなどから、地価は改善傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    145,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              141,000 円／㎡ (6)市場の特性 主たる需要者はマンション業者等の不動産業者と考えられるので、同一需給圏の範囲は広く、概ね横須賀市、三浦市、 逗子市、横浜市南部等の一円の地域に及ぶ。駅至近あるいは海が見えるなど立地条件に恵まれた所では相応の需要が認 められるが、当市は戸建嗜好の強い需要者が多い上、近年では建築費の上昇なども重なり、マンション用地需要は強い とは言い難い。需要の中心となる価格帯は、立地条件の僅かな違いや規模によって異なるため、捉えることは難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 マンション用地の需給関係は、その地域ごとのマンションの需給動向や販売状況、建築工事費等の影響を受け易い。比 準価格はこのような市場の影響をよく反映しており、実証性のある価格である。一方、開発法による価格は、投資採算 性に基づく価格であり、市場参加者の属性と行動を反映している。ともに市場の実態をよく反映しており、信頼性はほ ぼ同等と考えられるので、鑑定評価額は比準価格と開発法による価格を関連づけ上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    133,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 横須賀市は人口減少と高齢化が進んでいるが 、住環境に恵まれた住宅地を中心に需要の回 復がみられ、その影響が周辺の地域へと波及 している。 周辺では追浜駅を中心とする再開発計画等が あるが、当地域は主としてマンションが建ち 並ぶ住宅地域であり、地域の状況に大きな変 化はない。 東西軸の画地であり日照等の点で優るが、や や駅距離があるため、他の不動産との比較に おける競争力は概ね普通である。個別的要因 に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.5 ％  ％