別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
横須賀 -29　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横須賀 -29 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　蛭田　辰也   TEL.
鑑定評価額 21,600,000 円  １㎡当たりの価格 158,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 125,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横須賀市小矢部２丁目１８０番３２
｢小矢部２－１９－６｣		 ②地積
　(㎡)		 137  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度1種最高15m


(70,160)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中にアパ
ートが見られる住宅
地域		 南4m市道 水道、ガス、下水 衣笠

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 衣笠駅南東方背後の概ね平坦
な住宅地域		 街

路		 基準方位　北　　４
．０ｍ市道		 交通

施設		 衣笠駅南東方

350m		 法令

規制		 １中専
(70,160)
準防 
高度1種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成している。特別な変動要因はなく、今後も現状を維持するものと考えら
れ、地価は緩やかな上昇傾向が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    163,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    132,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、横須賀市を中心にＪＲ横須賀線、京浜急行線沿線一円の住宅地域。需要者の中心は横須賀市内及
び横浜や東京方面へ通勤するサラリーマン層である。駅徒歩圏の住宅地であり、地勢も概ね平坦であることから、需給
関係は比較的安定しており、土地は１３０～１５０㎡程度の画地で２，０００万円～２，０００万円台中盤、新築の戸
建は３，０００万円台前半が需要の中心を占める。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域の周辺にはアパート等も混在するものの、一般住宅が多く立地する住宅地域である。投資目的の取引よりも自用
目的の取引が多く、取引価格は収益性より居住の快適性を中心として形成されている。従って、鑑定評価額は代表標準
地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を標準に、収益価格を関連づけ、単価と総額との関連にも留意し
て、上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横須賀 -44                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    103,000 円／㎡		 [101.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 65.3]		 [102.0]
100		 159,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    154,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 横須賀市は人口減少と高齢化が進んでいるが
、住環境に恵まれた住宅地を中心に需要の回
復がみられ、その影響が周辺の地域へと波及
している。

一般住宅が建ち並ぶ概ね平坦な住宅地域であ
り、地域の状況に大きな変化はない。



南道路で日照等の点で優り、かつ概ね平坦な
住宅地であるので、他の不動産との比較にお
ける競争力は優位にある。個別的要因に変動
はない。		 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -9.0
環境　　　　　　 -29.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横須賀 -29　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０８
０６Ｄ
-39		 横須賀市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西4m市道、
中間画地
１住居
高度1種最高15m
(70,160)
b １０７０８
０６Ｄ
-77		 横須賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東4m市道、
中間画地
１中専
高度1種最高15m
土地区画整理事業
(70,160)
c １０７０８
０７
-9		 横須賀市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東4m市道、
中間画地
１住居
高度1種最高15m
(70,160)
d １０７０８
１０
-10		 横須賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東12m県道、
南1.8m、
準角地
１住居
高度1種最高15m
土砂災害警戒区域
(80,200)
e １０７０８
０３Ｄ
-57		 横須賀市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西10m市道、
中間画地
１中専
高度1種最高15m
区画整理予定地
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
175,439  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 112.2]
161,366 		 100
[ 100.0]
161,366 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
165,000 
b (　           ) 
152,811  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
152,811 		 100
[  98.0]
155,930 
159,000 
c (　           ) 
156,601  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
161,663 		 100
[ 100.0]
161,663 
165,000 
d (　           ) 
169,153  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
172,874 		 100
[ 106.9]
161,716 
165,000 
e (　           ) 
145,530  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
158,092 		 100
[  98.9]
159,850 
163,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +12.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    163,000 円／㎡]  



横須賀 -29　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,160,675 
512,584 
2,648,091 
1,811,180 
836,911 		 （　0.9706）
812,306 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     18,051,244 円　　　　（　    132,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横須賀 -29　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 80.00 Ｗ2 140.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度1種最高15m
 70 ％   200 ％   160 ％   137 ㎡     10.5 m x   13.2 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 単身者タイプ、平均専有面積約３５㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 居宅
70.00 
100.0 
70.00 
1,880 
131,600 		 1.0  131,600 
1.0  131,600 

 2～  		 居宅
70.00 
100.0 
70.00 
1,917 
134,190 		 1.0  134,190 
1.0  134,190 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
140.00 
100.0 
140.00 

265,790 		 265,790 
265,790 
⑨年額支払賃料        265,790 円　×　12ヶ月　＝　       3,189,480 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,189,480 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       159,474 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,030,006 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           265,790 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,525 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          265,790 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         128,144 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,160,675 円　　　　（　        23,071 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,000 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,917 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横須賀 -29　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 119,000 円  　　　　     23,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 95,684 円  　　　        3,189,480　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       48,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      202,300 円  　　　　     23,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        23,800 円  　　　　     23,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        23,800 円  　　　　     23,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         512,584 円　（　　　　　　         3,741 円／㎡）　　（経費率　　  16.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9706    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 23,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0761     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0614 ×　 40 ％　＋　0.0823 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,811,180 円  
（　　　　　        13,220 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,160,675 円      
②総費用 512,584 円      
③純収益　①－② 2,648,091 円      
④建物等に帰属する純収益 1,811,180 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 836,911 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 812,306 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,929 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,051,244 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     132,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横須賀 -29　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横須賀市小矢部二丁目１８０番３２
 0202000159127-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
横須賀 -29　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横須賀 -29 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　柴崎　久   TEL.
鑑定評価額 21,600,000 円  １㎡当たりの価格 158,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 125,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横須賀市小矢部２丁目１８０番３２
｢小矢部２－１９－６｣		 ②地積
　(㎡)		 137  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度1種最高15m


(70,160)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中にアパ
ートが見られる住宅
地域		 南4m市道 水道、ガス、下水 衣笠

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  13.2 ｍ、規模　　       138 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位北、４ｍ市
道		 交通

施設		 衣笠駅南東方

350m		 法令

規制		 １中専
(70,160)
準防 
高度1種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 低層住宅地域として熟成しており、当面は現状を維持するものと思われる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    160,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    129,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は横須賀市東部の住宅地域だが、代替競争関係が強いのはＪＲ横須賀線衣笠駅周辺の徒歩圏の住宅地域。需
要者は市内在住の一次取得者や買替による二次取得者が中心で、市外からの転入も見られる。大規模な画地は早期売却
のために一次取得者にも購入可能なように１区画当たり１００～１３０㎡程度に細分されることが多く、市場の中心価
格帯は土地は１５００～２０００万円、新築戸建物件は３０００～３５００万円前後で取引されている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域周辺にはアパートも見られるが、収益を目的とした土地取引は少なく、典型的な需要者は居住の快適性を指向
する自己使用を目的としている。そして、地域特性が類似した規範性の高い取引事例を採用できたことから、市場参加
者の属性と行動を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地から検討した価格を踏まえて鑑定
評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横須賀 -44                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    103,000 円／㎡		 [101.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 65.7]		 [102.0]
100		 158,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    154,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 都心周辺の住宅価格高騰等で、これまで都心
方面で住宅を探していた需要者の一部が三浦
半島に目を向けるようになり、地価の上昇地
点が増えている。

最寄駅や商業・医療施設に近接する平坦地の
区画整然とした住宅地で、市内では希少性が
あるので、高齢化の進展に伴って需要が高ま
っている。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +0.5
交通・接近　　　 -14.0
環境　　　　　　 -24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横須賀 -29　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０８
０６Ｄ
-77		 横須賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東4m市道、
中間画地
１中専
高度1種最高15m
土地区画整理事業
(70,160)
b １０７０８
０６Ｄ
-58		 横須賀市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 北東3m私道、
中間画地
１中専
高度1種最高15m
土砂災害警戒区域
(70,160)
c １０７０８
０３Ｄ
-19		 横須賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 東4m市道、
北東4m、角地
１中専
高度1種最高15m
包蔵地
(70,160)
d １０７０８
０１Ｄ
-61		 横須賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 東5.5m市道、
中間画地
近商
高度3種最高31m
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
152,811  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
145,820 		 100
[  98.0]
148,796 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
152,000 
b (　     57,022) 
142,555  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
154,410 		 100
[  91.7]
168,386 
172,000 
c (　           ) 
150,994  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
150,268 		 100
[  95.4]
157,514 
161,000 
d (　           ) 
155,778  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.9]
149,055 		 100
[  97.4]
153,034 
156,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.5 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +8.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    160,000 円／㎡]  



横須賀 -29　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,424,479 
585,071 
2,839,408 
2,019,960 
819,448 		 （　0.9725）
796,913 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     17,709,178 円　　　　（　    129,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横須賀 -29　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 82.20 ＬＳ2 147.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度1種最高15m
 70 ％   200 ％   160 ％   137 ㎡     10.5 m x   13.2 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積３６．７５㎡の１ＬＤＫタイプのアパートを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
73.50 
100.0 
73.50 
1,939 
142,517 		 1.0  142,517 
1.0  142,517 

 2～ 2		 共同住宅
73.50 
100.0 
73.50 
1,979 
145,457 		 1.0  145,457 
1.0  145,457 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
147.00 
100.0 
147.00 

287,974 		 287,974 
287,974 
⑨年額支払賃料        287,974 円　×　12ヶ月　＝　       3,455,688 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     147.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,455,688 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       172,784 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,282,904 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           287,974 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,736 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          287,974 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         138,839 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,424,479 円　　　　（　        24,996 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,064 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,979 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横須賀 -29　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 139,500 円  　　　　     27,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 103,671 円  　　　        3,455,688　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       49,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      237,100 円  　　　　     27,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        27,900 円  　　　　     27,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        27,900 円  　　　　     27,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         585,071 円　（　　　　　　         4,271 円／㎡）　　（経費率　　  17.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 27,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     147.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0724     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0770 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,019,960 円  
（　　　　　        14,744 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,424,479 円      
②総費用 585,071 円      
③純収益　①－② 2,839,408 円      
④建物等に帰属する純収益 2,019,960 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 819,448 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 796,913 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,817 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,709,178 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     129,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横須賀 -29　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横須賀市小矢部二丁目１８０番３２
 0202000159127-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
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備考