別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
横須賀 -23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横須賀 -23 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　田那邉　広明   TEL.
鑑定評価額 23,700,000 円  １㎡当たりの価格 149,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 115,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横須賀市上町４丁目７３番１６
 ②地積
　(㎡)		 159  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度1種最高15m
宅地造成工事規制

(70,200)

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
が混在する住宅地域
 西8m市道、背面道 水道、ガス、下水 横須賀中央

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北、８ｍ
市道		 交通

施設		 横須賀中央駅南西方

1.0km		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度1種最高15m
宅地造成工事規制
⑤地域要因の将
　来予測		 横須賀中央駅から徒歩１３分程度に位置する、一般住宅、アパートが混在する住宅地域である。地域要因に特段
の変動は認められないことから、当面は現状のまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 セットバック　　　　　　　　　　  -5.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    149,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     90,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、横須賀市中央部から南部に位置する京浜急行線及びＪＲ横須賀線沿線の住宅地域と判断した。主な需要
者は、横須賀市内及び周辺に居住する１次又は２次取得者である。横須賀市における商業・業務中心地にある横須賀中
央駅から徒歩圏のエリアは、利便性の高さなどを反映し、需要は比較的堅調である。取引の中心価格帯は、１５０㎡程
度の更地で２，０００万円台前半、新築戸建で３，０００万円台半ばから後半となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は一般住宅、アパートが混在する住宅地域である。横須賀中央駅へ徒歩圏ということもあって、周辺にはアパ
ート等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。自己の居住
用物件が取引の中心で、居住の快適性や利便性が重視され、類似物件との比較において価格が形成される。よって、比
準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横須賀 -37                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    175,000 円／㎡		 [102.3]
100		 100
[101.0]		 100
[114.9]		 [ 96.9]
100		 149,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    146,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しているが、物価上昇や
米国の今後の政策動向等の影響に注意が必要
である。市内の地価は、全体的には上昇幅が
拡大している。

横須賀中央駅徒歩圏に位置する、一般住宅、
アパートが混在する住宅地域であり、地域要
因に特段の変動は認められない。


個別的要因に変動は認められない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横須賀 -23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０８
０２Ｄ
-158		 横須賀市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 東1.6m私道、
南1.6m、角地
１中専
高度1種最高15m
(70,160)
b １０７０８
０３Ｄ
-19		 横須賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 東4m市道、
北東4m、角地
１中専
高度1種最高15m
包蔵地
(70,160)
c １０７０８
１１
-16		 横須賀市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南5.4m市道、
中間画地
１中専
高度1種最高15m
(70,200)
d １０７０８
１０
-10		 横須賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東12m県道、
南1.8m、
準角地
１住居
高度1種最高15m
土砂災害警戒区域
(80,200)
e １０７０８
０１Ｄ
-61		 横須賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 東5.5m市道、
中間画地
近商
高度3種最高31m
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
119,469  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.0]
135,052 		 100
[  99.4]
135,867 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -3.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  96.9]
　　　　 100
132,000 
b (　           ) 
150,994  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
149,397 		 100
[  96.0]
155,622 
151,000 
c (　           ) 
146,400  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
145,826 		 100
[ 102.9]
141,716 
137,000 
d (　           ) 
169,153  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
170,828 		 100
[ 107.1]
159,503 
155,000 
e (　           ) 
155,778  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
162,701 		 100
[ 101.9]
159,667 
155,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    149,000 円／㎡]  



横須賀 -23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,232,619 
555,062 
2,677,557 
2,009,040 
668,517 		 （　0.9706）
648,863 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     14,419,178 円　　　　（　     90,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横須賀 -23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 87.00 Ｗ2 160.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度1種最高15m
宅地造成工事規制		 70 ％   200 ％   200 ％   159 ㎡      8.7 m x   16.8 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 コンパクトタイプ、平均専有面積約４０㎡の住戸全４戸を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
80.00 
100.0 
80.00 
1,682 
134,560 		 1.0  134,560 
1.0  134,560 

 2～ 2		 住宅
80.00 
100.0 
80.00 
1,716 
137,280 		 1.0  137,280 
1.0  137,280 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
160.00 
100.0 
160.00 

271,840 		 271,840 
271,840 
⑨年額支払賃料        271,840 円　×　12ヶ月　＝　       3,262,080 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,262,080 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       163,104 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,098,976 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           271,840 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,582 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          271,840 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         131,061 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,232,619 円　　　　（　        20,331 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,790 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,716 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横須賀 -23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 132,000 円  　　　　     26,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 97,862 円  　　　        3,262,080　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       48,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      224,400 円  　　　　     26,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        26,400 円  　　　　     26,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        26,400 円  　　　　     26,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         555,062 円　（　　　　　　         3,491 円／㎡）　　（経費率　　  17.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9706    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 26,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0761     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0614 ×　 40 ％　＋　0.0823 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,009,040 円  
（　　　　　        12,635 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,232,619 円      
②総費用 555,062 円      
③純収益　①－② 2,677,557 円      
④建物等に帰属する純収益 2,009,040 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 668,517 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 648,863 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,081 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,419,178 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      90,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横須賀 -23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横須賀市上町四丁目７３番１６
 0202000069624-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
横須賀 -23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横須賀 -23 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　西嶋　靖   TEL.
鑑定評価額 23,700,000 円  １㎡当たりの価格 149,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 115,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横須賀市上町４丁目７３番１６
 ②地積
　(㎡)		 159  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度1種最高15m
宅造工事規制区域

(70,200)

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
が混在する住宅地域
 西8m市道、背面道 水道、ガス、下水 横須賀中央

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　８ｍ市
道		 交通

施設		 横須賀中央駅南西方

1.0km		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度1種最高15m
宅造工事規制区域
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、アパートが混在する住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測される。最寄駅から徒歩
圏内の為、一般住宅地としての相対的な市場競争力は相応にあり、需要及び地価は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
セットバック　　　　　　　　　　  -5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    151,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     87,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、横須賀市中央部の京浜急行線、ＪＲ横須賀線沿線の住宅地域である。需要者は、横須賀市内、もしくは
、その周辺に居住する１、２次取得者が主であるが、都心部への通勤層も見られる。横須賀中央駅から徒歩圏内の住宅
地で交通利便性が良好である為に、需要は良好である。土地１５０㎡程度で２，０００万円台前半から半ば、新築戸建
分譲では、３，５００万円～３，０００万円台後半が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内の類似地域では、自用目的での取引が多く、当該取引が指標となり市場価格が形成されている。収益物件
でも投資採算性を重視した取引が少なく、資産保全等の目的により市場価格での取引がなされている。横須賀中央駅か
ら徒歩１３分前後の快適性を重視する住宅地域であることも考慮し、信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較
考量して、さらに単価と総額との関連も考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横須賀 -37                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    175,000 円／㎡		 [102.3]
100		 100
[101.0]		 100
[114.9]		 [ 96.9]
100		 149,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    146,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 良好な住宅地を中心に需要が高まり、下落が
続いた地域でも地価が下げ止まり、上昇地点
も増え、コロナ禍前と異なる地価動向に注視
する必要がある。

横須賀中央駅から徒歩圏内の一般住宅、アパ
ートが混在する住宅地域にあって、地域的特
性に特段の変動はない。地価は上昇傾向にあ
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横須賀 -23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０８
０２Ｄ
-61		 横須賀市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東1.8m市道
、東1.5m、
角地
１中専
高度1種最高15m
(70,160)
b １０７０８
０２Ｄ
-72		 横須賀市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南5.2m市道、
中間画地
１中専
高度1種最高15m
(70,200)
c １０７０８
０２Ｄ
-137		 横須賀市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 西1.6m私道、
東1.5m、
二方路
１中専
高度1種最高15m
急傾斜地崩壊危険
(70,160)
d １０７０８
１１
-14		 横須賀市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南5.8m市道、
中間画地
１中専
高度1種最高15m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
138,995  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.1]
151,698 		 100
[  93.3]
162,592 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -3.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  96.9]
　　　　 100
158,000 
b (　           ) 
135,300  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
136,494 		 100
[  94.9]
143,829 
139,000 
c (　           ) 
152,850  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.8]
144,498 		 100
[  87.1]
165,899 
161,000 
d (　           ) 
157,499  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
160,019 		 100
[ 105.9]
151,104 
146,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +9.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    151,000 円／㎡]  



横須賀 -23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,385,129 
594,679 
2,790,450 
2,146,020 
644,430 		 （　0.9706）
625,484 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     13,899,644 円　　　　（　     87,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横須賀 -23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 93.00 Ｗ2 170.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度1種最高15m
宅造工事規制区域		 70 ％   200 ％   200 ％   159 ㎡      8.7 m x   16.8 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 近隣地域の標準的使用及び対象標準地の地積等を考慮し、各階２戸（各階居室部分：約４０㎡）のアパートを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段及び外廊下は、容積率の対象外の為
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
85.00 
100.0 
85.00 
1,649 
140,165 		 1.0  140,165 
1.0  140,165 

 2～ 2		 住宅
85.00 
100.0 
85.00 
1,700 
144,500 		 1.0  144,500 
1.0  144,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
170.00 
100.0 
170.00 

284,665 		 284,665 
284,665 
⑨年額支払賃料        284,665 円　×　12ヶ月　＝　       3,415,980 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     170.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,415,980 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       170,799 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,245,181 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           284,665 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,704 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          284,665 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         137,244 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,385,129 円　　　　（　        21,290 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,773 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,700 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横須賀 -23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 141,000 円  　　　　     28,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 102,479 円  　　　        3,415,980　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       55,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      239,700 円  　　　　     28,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        28,200 円  　　　　     28,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,200 円  　　　　     28,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         594,679 円　（　　　　　　         3,740 円／㎡）　　（経費率　　  17.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9706    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 166,000 円／㎡　×　     170.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0761     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0614 ×　 40 ％　＋　0.0823 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,146,020 円  
（　　　　　        13,497 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,385,129 円      
②総費用 594,679 円      
③純収益　①－② 2,790,450 円      
④建物等に帰属する純収益 2,146,020 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 644,430 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 625,484 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,934 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     13,899,644 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      87,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横須賀 -23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横須賀市上町四丁目７３番１６
 0202000069624-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
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備考