令和7年1月15日　提出 横須賀 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横須賀 -21 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　榎本　一裕   TEL.

鑑定評価額 14,200,000 円  １㎡当たりの価格 84,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横須賀市岩戸３丁目３１４番１７外 ｢岩戸３－４－３｣ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 宅造工事規制区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 南6m市道 水道、ガス、下水 北久里浜 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    85 ｍ、南    30 ｍ、北     5 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 北久里浜駅南西方 2.7km 法令 規制 １低専 (40,80) 宅造工事規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 熟成度の高い住宅地域で特段の変動要因も認められないため、今後も現環境維持と予測する。駅バス圏であるが 、近隣環境や自動車利便性が良好で需要が底堅いため、当面の地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね横須賀市南部の高台の分譲住宅地域一円であり、特に岩戸・ハイランド・粟田地区の住宅地域一帯 。主たる需要者は横須賀市及びその周辺の１次・２次取得者層。高台の住宅地域の中では利便性が比較的良好ゆえ、値 頃感があることと相俟って、需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移している。中心価格帯は、土地が概ね１５０～１８ ０㎡で１３００～１５００万円程度、新築戸建が１００㎡程度の土地付きで概ね３０００万円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は最寄駅からやや遠い高台の分譲住宅地域で、賃貸需要が乏しいため、収益還元法の適用を断念して、取引事 例比較法のみ適用を行った。取引事例比較法で採用した事例は、周辺地域で生起した規範性の高いもので、背後に存す る価格形成過程を的確に読み取ることにより要因比較を行っており、実証的で客観的な説得力を有すると判断する。従 って、本評価では比準価格を採用し、更に代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を標記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横須賀 -15                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     99,500 円／㎡ [104.5] 100 100 [100.0] 100 [125.1] [102.0] 100 84,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     82,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内では引き続き人口減少、高齢化が進行中 。駅徒歩圏のみならずバス圏でも住宅需要は 回復しており、地価の上昇エリアは拡大傾向 にある。 生活利便性が劣る住宅地域であるが、居住環 境や自動車の便が良く、さらに周辺の類似地 域と比べて値頃感もあるため、地価の上昇傾 向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.2 交通・接近　　　  +2.3 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.0 ％  ％