令和7年1月10日　提出 横須賀 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横須賀 -19 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　西嶋　靖   TEL.

鑑定評価額 24,400,000 円  １㎡当たりの価格 116,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 89,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横須賀市湘南鷹取４丁目２７番１４３ ｢湘南鷹取４－２１－４｣ ②地積 　(㎡) 210   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 建築協定 宅造工事規制区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い高台の分譲住宅地 域 南6m市道 水道、ガス、下水 追浜 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    75 ｍ、西    45 ｍ、南   115 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 建築協定により、共同住宅等 の建築不可、敷地分割不可 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 追浜駅南西方 1.7km 法令 規制 １低専 (40,80) 建築協定 宅造工事規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い高台の分譲住宅地域で、当面は現状のまま推移するものと予測される。最寄駅からバス便 利用圏であるが、一般住宅地としての相対的な市場競争力は強く、需要及び地価は上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    116,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、横須賀市北部の京浜急行線、ＪＲ横須賀線沿線の住宅地域である。需要者は、横須賀市内、もしくは、 その周辺に居住する１、２次取得者が主であるが、都心部への通勤層も見られる。最寄駅から距離のある高台に位置す る住宅地であるが、閑静な分譲住宅地域である為、最近では、値頃感から地価は上昇傾向にある。土地２００㎡程度で ２，０００万円台前半から半ば、新築戸建分譲では、３，５００万円～４，０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は、建築協定により共同住宅の建築が制限されており、賃貸にあたっては戸建住宅の賃貸となるが、取引にあた っても自用目的が中心である為、戸建住宅に対する賃貸需要は低位の状況にある。よって、収益還元法の適用は断念し た。以上から、市場の取引は、居住の快適性等が需要の中心となる自用目的が中心である為、実証的で、信頼性の高い 比準価格を採用し、単価と総額との関連も考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    111,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　横須賀 -24                 　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    113,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 良好な住宅地を中心に需要が高まり、下落が 続いた地域でも地価が下げ止まり、上昇地点 も増え、コロナ禍前と異なる地価動向に注視 する必要がある。 最寄駅から距離のある高台の住宅地域で、地 域的特性に特段の変動はない。バス利用圏で はあるが住環境は良好で、地価は上昇傾向に ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.5 ％ +2.7 ％