令和7年1月14日　提出 横須賀 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横須賀 -18 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　田那邉　広明   TEL.

鑑定評価額 6,380,000 円  １㎡当たりの価格 58,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横須賀市長井３丁目２５７６番１４ ｢長井３－８－１３｣ ②地積 　(㎡) 110   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度1種最高15m 宅造工事規制区域 (70,160) 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多く見ら れる住宅地域 南東4m市道 水道、下水 三崎口 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    45 ｍ、南    55 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、４ｍ 市道 交通 施設 三崎口駅北西方 3.7km 法令 規制 １中専 (70,160) 準防  高度1種最高15m 宅造工事規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅からバス圏に位置する、一般住宅が多くみられる住宅地域である。地域要因に特段の変動は認められない ことから、当面は現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、横須賀市南西部及び三浦市北部のバス圏に位置する住宅地域と判断した。主な需要者は、同一圏域に居 住する１次取得者が多いものの、圏外からの需要も一部で見受けられる。最寄駅へはバス便であるなど、生活利便性は 劣るが、周辺施設の再整備などもあり、相応の需要が認められる。取引の中心価格帯は、１００㎡程度の更地で６００ 万円前後、新築戸建で１，０００万円台後半となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅が多くみられる住宅地域である。最寄駅からバス圏にあり、生活利便性が劣るため、賃貸需要は乏 しく、アパート等の賃貸住宅想定を行うことは現実的でないため、収益価格の適用は断念した。取引の中心は自己の居 住を目的としたもので、居住の快適性及び利便性が重視され、類似物件との比較において価格が形成される。よって、 比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横須賀 -27                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,500 円／㎡ [101.5] 100 100 [100.0] 100 [122.0] [102.0] 100 58,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復しているが、物価上昇や 米国の今後の政策動向等の影響に注意が必要 である。市内の地価は、全体的には上昇幅が 拡大している。 最寄駅からバス圏に位置する、一般住宅が多 くみられる住宅地域であり、地域要因に特段 の変動は認められない。 個別的要因に変動は認められない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％