令和7年1月10日　提出 横須賀 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横須賀 -17 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　蛭田　辰也   TEL.

鑑定評価額 12,600,000 円  １㎡当たりの価格 69,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横須賀市武１丁目１５２０番２３ ｢武１－２５－７｣ ②地積 　(㎡) 183   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 宅造工事規制区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 区画整然とした小規 模分譲住宅地域 東6m市道 水道、下水 衣笠 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    55 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.3 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       183 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．０ｍ市道 交通 施設 衣笠駅南西方 4.2km 法令 規制 １低専 (40,80) 宅造工事規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地に一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成している。特別な変動要因はなく、今後も現状を維持するもの と考えられ、地価はほぼ横ばいで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、横須賀市を中心にＪＲ横須賀線、京浜急行線沿線一円の住宅地域。需要者の中心は横須賀市内及 び三浦市内並びに横浜方面へ通勤するサラリーマン層である。最寄駅から距離のあるバス圏の住宅地であるが、区画整 然とした住宅地であり、居住環境に恵まれていることから、需要は回復傾向が窺える。土地は１８０㎡前後の画地で１ ，０００万円台前半、新築の戸建は３，０００万円前後が需要の中心を占める。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした戸建住宅地域である。収益物件は転勤等によって空家となった住宅が一時 的に賃貸に供される程度であり、賃貸市場が形成されていないため、自用目的の取引が支配的で、取引価格は居住の快 適性を重視して形成されている。よって、鑑定評価額は収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総 額との関連にも留意して、市場の実態を反映した比準価格をもって上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横須賀 -27                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,500 円／㎡ [101.5] 100 100 [100.0] 100 [ 99.9] [101.0] 100 70,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 横須賀市は人口減少と高齢化が進んでいるが 、住環境に恵まれた住宅地を中心に需要の回 復がみられ、その影響が周辺の地域へと波及 している。 丘陵地に一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり 、地域の状況に大きな変化はない。 東道路で最寄駅からも距離があるが、区画整 然とした住宅地に所在し、他の不動産との比 較における競争力は普通である。個別的要因 に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％