令和7年1月14日　提出 横須賀 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横須賀 -12 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　下村　太   TEL.

鑑定評価額 19,100,000 円  １㎡当たりの価格 116,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 93,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横須賀市小矢部１丁目１３６６番５２ ｢小矢部１－３７－４｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 地区計画等 建築協定 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 北6.2m市道 水道、ガス、下水 衣笠 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    10 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.1 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 地区計画、建築協定により共 同住宅等の建築はできない。 街 路 基準方位北　６．２ ｍ市道 交通 施設 衣笠駅南東方 1.3km 法令 規制 １低専 (40,80) 地区計画等 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域である。格別の変動要因はなく、将来も概ね現状のまま推移するもの と予測される。地価は概ね横這いで推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    116,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ねＪＲ横須賀線衣笠駅及び京浜急行久里浜線北久里浜駅勢圏の住宅地域と判定した。主な需要者は横 須賀市内及びその周辺に居住するエンドユーザーで、居住の快適性、利便性に着目して価格形成される。近隣地域及び その周辺は中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域である。最寄駅からは徒歩限界圏であるが、需要は底堅い。５０ 坪程度の更地で２，０００万円程度、同規模の新築戸建住宅で４，０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は規範性の高い事例から試算され信頼性は高い。建築協定によりアパート等の建築が制限されているため、収 益還元法の適用は断念した。近隣地域は収益目的の不動産はほとんど見られず、居住の快適性、利便性に着目して価格 形成される住宅地域に存する標準的な住宅地であるため、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、標記のと おり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横須賀 -44                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    103,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [102.0] 100 [ 88.2] [100.0] 100 116,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    116,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、一部に足踏みが残るものの、緩やか に回復している。市内の不動産市況も回復基 調で、地価が上昇に転じた地域が拡大してい る。 中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域で ある。格別の地域要因の変動は認められない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％