別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
相模原南 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
相模原南 5-5 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　大野　健   TEL.
鑑定評価額 37,200,000 円  １㎡当たりの価格 400,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 300,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 相模原市南区松が枝町２３番８外
 ②地積
　(㎡)		 93  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,360)

1:2		 空地

 各種小売店舗と中層
ビルが建ち並ぶ駅前
商店街		 南東6m市道 水道、ガス、下水 小田急相模原

110m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    15 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ　市道 交通

施設		 小田急相模原駅東方

110m		 法令

規制		 商業
(100,360)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 中層店舗併用ビルが建ち並ぶ駅前商業地域。店舗の連たん性・繁華性は比較的高く、駅周辺の商業地の需要は高
いことから、地価は上昇傾向で推移している。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    420,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    287,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は相模原市および隣接する大和市、座間市内の駅周辺に広がる商業地域である。ただし、商業ビルが建ち並
ぶ商業性が相当に高い地域は除く。主な需要者は、市内で商業活動を行う法人、個人事業者が中心だが、市外を含めて
広域的に事業を展開する事業者等も考えられる。駅から近い商業地の需要は高く、地価は上昇傾向にある。商業地の取
引は個別性が強く、特に駅周辺は立地条件等により価格水準が大きく異なる傾向にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の商業地域の取引事例から求めたもので、市場性を反映した実証的価格が得られた。一方、収
益価格は店舗事務所居宅利用の建物建築を想定して価格を求めたが、賃料水準や建築費等により収益は低下する傾向に
あり、求めた価格は低位となった。本件評価では市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を重視し、収益価
格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    381,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 相模原市南区は人口・世帯数ともに増加傾向
。金利上昇の影響は限定的だが、円安、物価
上昇、世界情勢等により先行きは不透明であ
る。

駅から近い商業地域。主に規模の小さい飲食
店や小売店舗が連坦し一定の繁華性が認めら
れる。特段の地域要因の変動は無い。


特に個別的要因および変動要因はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 相模原南 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７１１
１６Ｄ
-9		 相模原市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西7.7m市道
、北西3.6m、
角地
近商

(100,300)
b １０７１１
１５
-41		 相模原市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5.5m市道
、中間画地
近商

(90,200)
c １０７１１
１１
-31		 相模原市南区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西4m市道、
中間画地
近商

(90,200)
d １０７１１
１１Ｄ
-15		 座間市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東12m市道、
南東4m、
南西2.8m、
北西1.8m、
四方路
近商

(100,200)
e １０７１１
１１
-56		 大和市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m市道、
中間画地
｢調区｣ 近商

(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
480,146  		 100
[ 100.0]		 [ 107.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
504,153 		 100
[ 118.8]
424,371 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
424,000 
b (　           ) 
379,963  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
414,160 		 100
[  99.2]
417,500 
418,000 
c (　           ) 
481,982  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
510,901 		 100
[ 118.7]
430,414 
430,000 
d (　           ) 
341,314  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.1]
334,622 		 100
[  81.1]
412,604 
413,000 
e (　           ) 
346,281  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
368,789 		 100
[  89.3]
412,978 
413,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.86 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    420,000 円／㎡]  



相模原南 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,937,992 
1,964,426 
6,973,566 
5,828,200 
1,145,366 		 （　0.9549）
1,093,710 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     26,675,854 円　　　　（　    287,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
相模原南 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所・共同住宅 69.00 ＲＣ5 325.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   360 ％   93 ㎡      6.7 m x   13.8 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の利用状況及び敷地規模等を勘案し、１階店舗、２～３階事務所、４～５階居宅のＲＣ造５階建の建物を想定した。 ⑦有効率　  65.9 ％
の理由		 標準的な有効率を参考に査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
65.70 
68.8 
45.17 
4,780 
215,913 		 6.0  1,295,478 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
65.70 
68.8 
45.17 
3,824 
172,730 		 5.0  863,650 
0.0  0 

 4～ 4		 居宅
65.70 
64.0 
42.07 
2,868 
120,657 		 2.0  241,314 
2.0  241,314 

 5～ 5		 居宅
62.60 
58.8 
36.80 
2,868 
105,542 		 2.0  211,084 
2.0  211,084 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
325.40 
65.9 
214.38 

787,572 		 3,475,176 
452,398 
⑨年額支払賃料        787,572 円　×　12ヶ月　＝　       9,450,864 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     214.38 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,450,864 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       756,069 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,694,795 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,475,176 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          31,972 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          452,398 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         211,225 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,937,992 円　　　　（　        96,107 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,804 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,780 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
相模原南 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 543,000 円  　　　　     90,500,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 283,526 円  　　　        9,450,864　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      187,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      769,200 円  　　　　     90,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        90,500 円  　　　　     90,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        90,500 円  　　　　     90,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,964,426 円　（　　　　　　        21,123 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9549    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 90,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　     325.40 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0644     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,828,200 円  
（　　　　　        62,669 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,937,992 円      
②総費用 1,964,426 円      
③純収益　①－② 6,973,566 円      
④建物等に帰属する純収益 5,828,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,145,366 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,093,710 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,760 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     26,675,854 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     287,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 相模原南 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　相模原市南区松が枝町２３番８
 0219000366181-0000
2 　相模原市南区松が枝町２３番２０
 0219000366190-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月11日　提出
相模原南 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
相模原南 5-5 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　成富　正樹   TEL.
鑑定評価額 37,200,000 円  １㎡当たりの価格 400,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 300,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 相模原市南区松が枝町２３番８外
 ②地積
　(㎡)		 93  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,360)

1:2		 空地

 各種小売店舗と中層
ビルが建ち並ぶ駅前
商店街		 南東6m市道 水道、ガス、下水 小田急相模原

110m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    15 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 小田急相模原駅東方

110m		 法令

規制		 商業
(100,360)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 駅近の中小規模店舗・事務所等が建ち並ぶ、主に地域住民を顧客とする商店街であることから需要は堅調である
。今後の地価は概ね強含みをベースに、経済情勢等に左右されながら推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    412,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    213,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、小田急小田原線及び江ノ島線、またＪＲ横浜線沿線駅を最寄り駅とする商業地域である。周辺地域は駅
近の地域住民の生活に密接した店舗等の建ち並ぶ商業地域で、需要は堅調である。需要者の中心は、地縁のある店舗等
の事業者で、賃貸ビル等の収益を目的とした投資家・不動産業者等も想定される。商業地は、繁華性、用途、規模等に
より取引水準が大きく異なることから一定の価格水準を把握するのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、中小規模の店舗等が建ち並ぶ駅近の商業地域である。主に地域住民を顧客とした自用店舗が多く、資産保
有等を目的とした取引が中心であり、収益性を重視した賃貸事業者による取引は比較的少ないと想定されることから、
収益価格は低位に試算された。本件では、規範性を有する取引事例より求めた実証性のある比準価格を重視して、収益
価格を関連付け、市場分析の結果等を踏まえた調整を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    381,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大規模金融緩和から金利のある世界に移行、
土地価格は上昇から維持へ傾向変化の兆し。
不動産市場は地域・用途等による多極化が進
行している。

小田急相模原駅近の地域住民密着型の商店街
で、商況は堅調である。特段の地域要因の変
化は認められない。


個別的要因の変化は認められない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 相模原南 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７１１
０１Ｄ
-27		 相模原市中央区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南6m市道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,400)
b １０７１１
０１Ｄ
-5		 相模原市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 西15m県道、
北4m、角地
準住居

(80,200)
c １０７１１
０８Ｄ
-80		 相模原市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東6m市道、
南6m、角地
近商

(100,300)
d １０７１１
０９Ｄ
-38		 相模原市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東18m市道、
中間画地
２住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
424,059  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
443,566 		 100
[ 111.2]
398,890 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
399,000 
b (　           ) 
362,686  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
374,306 		 100
[  98.0]
381,945 
382,000 
c (　           ) 
449,642  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
456,627 		 100
[ 102.0]
447,674 
448,000 
d (　           ) 
338,804  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
357,438 		 100
[  85.7]
417,081 
417,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -22.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    412,000 円／㎡]  



相模原南 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,918,507 
2,025,858 
6,892,649 
6,040,720 
851,929 		 （　0.9549）
813,507 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     19,841,634 円　　　　（　    213,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
相模原南 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所・共同住宅 69.00 ＲＣ5 325.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   360 ％   93 ㎡      6.7 m x   13.8 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～３階を事務所、４～５階を居宅と想定した。 ⑦有効率　  65.9 ％
の理由		 周辺同種建物を参考に、標準有効率を算定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
65.70 
68.8 
45.17 
4,469 
201,865 		 3.0  605,595 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
65.70 
68.8 
45.17 
3,575 
161,483 		 1.0  161,483 
0.0  0 

 4～ 5		 居宅
64.15 
61.5 
39.44 
3,575 
140,998 		 1.0  140,998 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
325.40 
65.9 
214.39 

806,827 		 1,210,557 
0 
⑨年額支払賃料        806,827 円　×　12ヶ月　＝　       9,681,924 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     214.39 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,681,924 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       774,554 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,907,370 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,210,557 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,137 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,918,507 円　　　　（　        95,898 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,480 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,469 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
相模原南 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 562,800 円  　　　　     93,800,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 290,458 円  　　　        9,681,924　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      187,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      797,300 円  　　　　     93,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        93,800 円  　　　　     93,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        93,800 円  　　　　     93,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,025,858 円　（　　　　　　        21,783 円／㎡）　　（経費率　　  22.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9549    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 93,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　     325.40 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0644     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,040,720 円  
（　　　　　        64,954 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,918,507 円      
②総費用 2,025,858 円      
③純収益　①－② 6,892,649 円      
④建物等に帰属する純収益 6,040,720 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 851,929 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 813,507 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,747 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,841,634 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     213,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 相模原南 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　相模原市南区松が枝町２３番８
 0219000366181-0000
2 　相模原市南区松が枝町２３番２０
 0219000366190-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考