令和7年1月12日　提出 相模原南 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   相模原南 5-1 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　諸田　浩之   TEL.

鑑定評価額 470,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,230,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 830,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 相模原市南区相模大野３丁目３１２番５ ｢相模大野３－１２－１５｣ ②地積 　(㎡) 382   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,500) 防火 （その他） 駐車場整備地区 (100,500) 1:2 店舗、事務所兼共同 住宅 ＲＣ8 中高層の店舗、事務 所が建ち並ぶ駅前商 業地域 南西18m市道、北西側道 水道、ガス、下水 相模大野 210m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    35 ｍ、南    10 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 伊勢丹跡地に４１階建てマン ション建築中 街 路 １８ｍ市道 交通 施設 相模大野駅西方 210m 法令 規制 商業 (100,500) 防火  駐車場整備地区 ⑤地域要因の将 　来予測 大型商業施設、店舗・事務所等が建ち並ぶ商業地域として現状の環境にて推移すると予測する。ポストコロナ後 の経済活動の正常化を背景に、内需を中心とする経済の持ち直しから地価は上昇基調で推移するもの予測する。 (3)最有効使用の判定 中高層店舗事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,350,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,010,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、県央・湘南エリア及び隣接の町田市をも含む駅前の中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ普通商業地域 。需要者の中心は相模原市を拠点とする企業又は支店を有する企業及び不動産投資家等である。伊勢丹撤退による商店 街の空き店舗も見られるが、投資適格性の高い物件への需要は根強くポストコロナ後の経済活動の正常化を背景に地価 は上昇基調となっている。需要の中心となる価格帯は取引件数が少なく、また個別性が強く把握は困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は広域的に収集した価格牽連性がある事例を採用し試算したもので実証的な価格である。収益価格は投資判断 の材料となり、近隣地域は中心商業圏域に属し、繁華性、商業集積度が優る。賃貸物件は、低層階の店舗、上層階の事 務所等で、投資適格性の高い物件への需要も見られ、収益価格も収益性判断の有力な指標である。よって、比準価格を やや重視し収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　  1,070,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内の人口は微増で、景気はコロナ後の経済 活動の正常化を背景に緩やかに回復している 。不動産市況も低金利の継続のもと活発であ る。 駅前商業地で旧伊勢丹撤退により人流の減少 、店舗空室も解消していないが、コロナ後の 経済活動の正常化を背景に地価は堅調に推移 。 商業用地として角地の効用の増加が認められ る。個別的要因の変動は特にない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +15.0 ％  ％