令和7年1月10日　提出 相模原南 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   相模原南 -27 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　秋山　義男   TEL.

鑑定評価額 75,300,000 円  １㎡当たりの価格 322,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 250,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 相模原市南区相模大野９丁目３８４９番２２ ｢相模大野９－２１－６｣ ②地積 　(㎡) 234   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) 準防 （その他） (60,100) 1:1.2 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅、ア パート等が混在する 住宅地域 南東4m市道 水道、ガス、下水 相模大野 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西   100 ｍ、南    75 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.2 ｍ、規模　　       234 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　４ ｍ　市道 交通 施設 相模大野駅南方 500m 法令 規制 １低専 (60,100) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 相模大野駅徒歩圏内の利便性の良い住宅地域である。戸建住宅のほか、マンション・アパート等も見られ、また 、一部で敷地分割により戸建住宅が建設されている。今後とも同様な傾向が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    335,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    160,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は相模大野駅を中心として小田急線沿線の徒歩圏内の地域、及びＪＲ横浜線の徒歩圏内の地域である。従っ て、市内のみならず隣接の町田市にも及ぶ地域が含まれる。相模大野駅は都内及び横浜にも交通利便性が良く、商業施 設が比較的完備しているため需要が高い。主たる需要者は高い価格水準に対応できる二次取得者が多い。市場での中心 的な価格帯は土地１２０㎡で３７００万円から４２００万円程度、新築建売住宅で６０００万円前後となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を始めとして、アパート等もみられる地域である。しかし、アパートは所有地の有効活用の一環と して、賃貸に供していること、また賃料水準が低いことから、収益価格は低位にしか求められなかった。これに対し取 引は自用目的が中心であり、住宅地域は居住の快適性・利便性が重視される。よって、実証的な比準価格を重視し、収 益価格を参酌し、代表標準地との検証、更に市場分析の結果をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　相模原南 -21               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    273,000 円／㎡ [106.6] 100 100 [102.0] 100 [ 91.4] [103.0] 100 322,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    310,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は一部に足踏みが残るものの、緩やかに 回復している。個人消費は持ち直しの動きが みられる。住宅建設は概ね横ばいとなってい る。 徒歩圏内の利便性に優る住宅地域である。需 要が強く取引は活発であり、比較的高額で取 引が成立する傾向にある。地域要因に変動は 見られない。 地域内の標準的な画地である。個別的要因の 大きな変動は見られない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.5 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　  +7.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.9 ％  ％