鑑定評価書

令和7年1月10日　提出
相模原中央 9-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

相模原中央 9-2

神奈川県

神奈川第１１

氏名

不動産鑑定士　秋山　義男

TEL.

鑑定評価額

26,600,000 円

１㎡当たりの価格

80,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月7日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	61,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	相模原市中央区田名字明八平３３７１番２１				②地積　(㎡)	333 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) （その他）地区計画等
	1:1	倉庫兼事務所Ｓ1	中小規模工場、作業所等が建ち並ぶ工業地域	北西8m市道	水道、下水	上溝 3.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 120 ｍ、南 80 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

工場兼倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.6 ｍ、奥行　約　　 18.1 ｍ、規模　　 333 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

８ｍ市道

交通

施設

上溝駅北西方

3.3km

法令

規制

工業
(60,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

清水原工業団地内の工業地であり、圏央道開通後交通利便性が向上し、需要が増大し続けている。大規模工場地
の跡地に物流施設が相次いで開設され、そのあおりで中小規模工業地も価格が上昇傾向にある。

(3)最有効使用の判定

工場兼倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 85,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 44,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市内及び県央地区を中心とする中小工業地域である。主たる需要者は市内の法人を中心とし、市外の法人
等も含まれる。近年大規模工業地の跡地に物流施設が開設され、また、圏央道の開通により交通利便性が向上し、工業
地の需要が高まっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は中小規模の工場が多く見られる地域である。取引は自用目的のものが中心であり、賃貸を目的としたものは
見られない。また、生産の確実性から一定規模以上の工場用地を賃借することは通常はあり得ず、賃貸事例は少ない。
収集した賃貸事例の大半は小規模の倉庫等の事例であった。よって、実証的な比準価格を重視し、収益価格を参酌し、
市場分析の結果等を参考に、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　相模原中央 9-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 105,000 円／㎡

[107.6]
100

100
[102.0]

100
[138.3]

[100.0]
100

80,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     76,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は一部に足踏みが残るものの、緩やかに
回復している。個人消費は持ち直しの動きが
みられる。住宅建設は概ね横ばいとなってい
る。

中小規模工業地が集まる清水原工業団地内に
ある。圏央道開通後利便性が向上し、需要は
良好である。地域要因に変動は見られない。

中小規模工業地として、標準的画地である。
８ｍ市道に面しており、個別的要因に特に変
動は見られない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　 +15.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

相模原中央 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７１１０３ -13	相模原市中央区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西9m市道、北東3m、三方路		工専 (60,200)
b	１０７１１０３Ｄ -22	相模原市中央区		更地	（　）	不整形	東36m国道、北西16m、角地		工専 (70,200)
c	１０７１１０２Ｄ -37	相模原市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西5.5m市道、中間画地		工業 (60,200)
d	１０７１１０３Ｄ -31	相模原市中央区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西4m市道、南西5.6m、角地		工業 (70,200)
e	１０７１１１６Ｄ -4	相模原市南区		更地	（　）	台形	南東4.2m私道、中間画地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 79,734	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	81,063	100 [ 106.7]	75,973	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	76,000
b	(　 ) 62,512	100 [ 100.0]	[ 106.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	65,209	100 [ 140.8]	46,313		46,300
c	(　 ) 62,084	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	64,629	100 [ 102.5]	63,053		63,100
d	(　 ) 114,035	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	117,948	100 [ 110.6]	106,644		107,000
e	(　 ) 91,098	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	91,098	100 [ 96.8]	94,110		94,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.6	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 +0.46	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 +1.0
b	正常	％／月 +0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +1.8	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 +0.46	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 +28.0
c	正常	％／月 +0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +1.0
c	正常	％／月 +0.46	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -0.8	環境　　　　 +1.0
d	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +15.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -2.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 85,100 円／㎡]

相模原中央 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,114,775	439,220	1,675,555	1,019,190	656,365	（　0.9442） 619,740	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	14,755,714 円　　　　（　 44,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

相模原中央 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	150.00	Ｓ1	150.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	333 ㎡	18.6 m x 18.1 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

倉庫の一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しであるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	倉庫	150.00	100.0	150.00	1,300	195,000	5.0	975,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		150.00	100.0	150.00		195,000		975,000
								0

⑨年額支払賃料	195,000 円　×　12ヶ月　＝　 2,340,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,340,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 234,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,106,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	975,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,775 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,114,775 円　　　　（　 6,351 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,305 円/㎡　月額支払賃料（　 1,300 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

相模原中央 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	31,800 円	15,900,000　×　　　　 0.2 ％
②維持管理費	18,720 円	2,340,000　×　　　　 0.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 221,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 135,100 円	15,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	15,900 円	15,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	15,900 円	15,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 439,220 円　（　　　　　　 1,319 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

80 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9442

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	15,900,000 円	設計監理料率　 103,000 円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0641	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0593 ×　 80 ％　＋　0.0750 × 10 ％　＋ 0.0914 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,019,190 円（　　　　　 3,061 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,114,775 円
②総費用	439,220 円
③純収益　①－②	1,675,555 円
④建物等に帰属する純収益	1,019,190 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	656,365 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	619,740 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,861 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,755,714 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

相模原中央 9-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	相模原市中央区田名字明八平３３７１番２１	0219000446928-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
相模原中央 9-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

相模原中央 9-2

神奈川県

神奈川第１１

氏名

不動産鑑定士　西田　利寛

TEL.

鑑定評価額

27,000,000 円

１㎡当たりの価格

81,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月9日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	61,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	相模原市中央区田名字明八平３３７１番２１				②地積　(㎡)	333 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) （その他）地区計画等
	1:1	倉庫兼事務所Ｓ1	中小規模工場、作業所等が建ち並ぶ工業地域	北西8m市道	水道、下水	上溝 3.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 120 ｍ、南 80 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

工場兼倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.5 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 330 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ市道

交通

施設

上溝駅北西方

3.3km

法令

規制

工業
(60,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

さがみ縦貫道路相模原愛川インターチェンジの開設以降物流適地を中心に需要が増大している。中小規模工場、
作業所が建ち並ぶ当該地域にも需要増が波及し、今後も地価は安定的に上昇傾向を続けるものと予測される。

(3)最有効使用の判定

工場兼倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 88,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 54,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は相模原市並びに県央、県西地区に所在する中小工業地域の圏域とみられる。需要者は相模原市内の法人等
が中心となるが、県外から、行政の誘致対策での補助金等を利用して参入する事業者もみられる。さがみ縦貫道路の開
通、東名高速道路綾瀬スマートＩＣ開設等を受けて周辺の大規模画地には物流企業の進出、業態変更等があり、その需
要増は中小工業地にも波及している。ｅコマース需要は底堅く、交通インフラの整備と相まって価格は上昇している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は県央エリアの中小工業地の事例から比準した。１年を超える事例もあるが補正可能であり採用した。比準の
結果、市場価格を的確に示す値となった。収益価格は倉庫の一棟貸しを想定したが、参考とする賃貸事例が少く適正賃
料の把握が困難で、規範性が劣る値となった。取引は自用が中心で、輸送の利便性や関連企業との接近性が比較の対象
となる。本件では比準価格を標準に収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　相模原中央 9-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 105,000 円／㎡

[107.6]
100

100
[102.0]

100
[136.6]

[100.0]
100

81,100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

全国的にｅコマース関連需要は堅調で、さが
み縦貫道路全線開通などの高規格道路のイン
フラ整備で物流適地及び工業地の需要が高く
取引は底堅い。

中小規模の工場、作業所等が中心の地域で、
さがみ縦貫道路相模原愛川ＩＣからの利便性
があり、需要は堅調である。地域要因の変動
はない。

８ｍ道路に接する画地で、地域の標準的な画
地である。個別的要因の変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +9.5
環境　　　　　　 +34.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

相模原中央 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７１１０８ -20	相模原市南区		建付地	（　）	ほぼ整形	東6.5m市道、中間画地		工専 (60,200)
b	１０７１１０２Ｄ -13	愛甲郡愛川町		更地	（　）	ほぼ長方形	南15m町道、中間画地		工業 (60,200)
c	１０７１１０３Ｄ -22	相模原市中央区		更地	（　）	不整形	東36m国道、北西16m、角地		工専 (70,200)
d	１０７１１０３Ｄ -31	相模原市中央区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西4m市道、南西5.6m、角地		工業 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 111,791	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	129,802	100 [ 149.3]	86,940	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	86,900
b	(　 ) 102,556	100 [ 100.0]	[ 106.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	109,530	100 [ 128.9]	84,973		85,000
c	(　 ) 62,512	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ / ]	100 [ 97.7]	68,015	100 [ 141.7]	47,999		48,000
d	(　 ) 114,035	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	115,012	100 [ 121.3]	94,816		94,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +62.0
a	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -11.5	環境　　　　 +40.0
b	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +6.6	環境　　　　 +32.0
c	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 -2.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +27.0
d	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 88,900 円／㎡]

相模原中央 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,002,367	579,926	2,422,441	1,608,910	813,531	（　0.9442） 768,136	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	18,288,952 円　　　　（　 54,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

相模原中央 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	195.00	Ｓ1	195.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	333 ㎡	18.6 m x 18.1 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

倉庫一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しの倉庫のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	倉庫	195.00	100.0	195.00	1,390	271,050	4.0	1,084,200
							0.0	0
～

～

～

～

計		195.00	100.0	195.00		271,050		1,084,200
								0

⑨年額支払賃料	271,050 円　×　12ヶ月　＝　 3,252,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 195.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,252,600 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 260,208 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,992,392 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,084,200 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,975 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,002,367 円　　　　（　 9,016 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,395 円/㎡　月額支払賃料（　 1,390 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

相模原中央 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	75,300 円	25,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	32,526 円	3,252,600　×　　　　 1.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 208,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 213,300 円	25,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	25,100 円	25,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,100 円	25,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 579,926 円　（　　　　　　 1,742 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

80 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9442

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,100,000 円	設計監理料率　 125,000 円／㎡　×　 195.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0641	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0593 ×　 80 ％　＋　0.0750 × 10 ％　＋ 0.0914 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,608,910 円（　　　　　 4,832 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,002,367 円
②総費用	579,926 円
③純収益　①－②	2,422,441 円
④建物等に帰属する純収益	1,608,910 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	813,531 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	768,136 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,307 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,288,952 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

相模原中央 9-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	相模原市中央区田名字明八平３３７１番２１	0219000446928-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考