令和7年1月9日　提出 相模原中央 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   相模原中央 -29 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　元   TEL.

鑑定評価額 9,800,000 円  １㎡当たりの価格 68,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 相模原市中央区水郷田名３丁目２３６番３ ｢水郷田名３－１３－２２｣ ②地積 　(㎡) 143   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 建築協定 (60,120) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北西4.5m市道 水道、ガス、下水 上溝 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    70 ｍ、南   110 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 上溝駅南西方 4.1km 法令 規制 １住居 (60,120) 準防  建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 建築協定により居住環境の維持等を図った既成住宅地域で、地域要因に特に大きな変動は見込まれず、現状程度 の維持が予測される。低地等で需要に力強さはなく、今後一定期間の地価動向は概ね横ばい傾向が推測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ相模線市内各駅圏または橋本駅圏西方外縁の一般住宅地域。需要者は、市内居住者が多いが周辺市 町や他地区からの転入もみられる。建築協定もあって住環境は良好であるが、駅距離があり、段丘の下で河川に近い低 地という面もある。競争力は強くはないが、単価的には低位であり、取引の際は相応の価格水準が見込まれる。市場で の需要の中心価格帯は、土地１４０㎡程度では１千万円弱前後、土地建物総額で２千万円台半ば～後半とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、ＪＲ相模線駅圏等の代替性の高い住宅地取引事例から実証的な価格として妥当に求められた。取引需要で は自用目的が主であって、収益性より居住快適性等が重視される地域と考えられる。なお建築協定により共同住宅利用 ができず戸建住宅の賃貸市場も未成熟で収益価格試算は行わないものとした。取引市場の実証性を伴う比準価格を標準 としつつ、市場分析の結果の検証、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　相模原中央 -16             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    101,000 円／㎡ [104.0] 100 100 [103.0] 100 [148.3] [100.0] 100 68,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復傾向。市内住宅地市場は 全般に上向きだが、地域・物件で需要に強弱 がみられる。区内人口は微減で、区内社会増 減では増加傾向。 住環境は良好であるが、交通利便性等が劣り 低地等である中で地価水準は横ばい傾向。市 場の特性等の変動はみられない。 方位格差以外は地域内の標準的画地である。 個別的要因の変動はみられない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +44.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％