令和7年1月14日　提出 相模原中央 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   相模原中央 -21 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　谷口　洋介   TEL.

鑑定評価額 542,000,000 円  １㎡当たりの価格 242,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 190,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 相模原市中央区鹿沼台２丁目１９７８番１ ｢鹿沼台２－１４－７｣ ②地積 　(㎡) 2,241   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） (80,200) 不整形 1.5:1 共同住宅 ＲＣ6 中高層のマンション が多い住宅地域 南7.5m市道、三方路 水道、ガス、下水 淵野辺 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    90 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  55.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     2,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 分譲、賃貸マンション等。一 部店舗。 街 路 ７．５ｍ市道 交通 施設 淵野辺駅南西方 300m 法令 規制 ２住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中高層マンション等が立地する住宅地域として熟成している。当面は現状を維持するものと予測する が、淵野辺駅南口の公共施設再編について市で検討が進められており、さらなる環境向上が期待されている。 (3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +4.0 不整形　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    245,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              235,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は相模原市内のほか、県内あるいは都下において、マンション立地に適性が認められる土地の存する圏域一 円と把握する。主な需要者はマンションデベロッパーが中心となる。淵野辺駅近くのエリアであることに加え、公共施 設や商業施設も所在する交通生活利便性と、公園に面する良好な住環境にあり、潜在的マンション需要は強まっている 。マンション適地については画地と当事者間の個別性が極めて強いため、取引総額水準等の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格はマンション用地等としての適性を持つ土地の取引事例に基づいて試算した実証的且つ客観的な価格であり、 大規模地に内在する用途の多様性をも反映する。開発法による価格は対象地の個別性に基づくマンション投資の採算性 を反映する。本件では比準価格と開発法による価格を関連付け、鑑定評価額を決定した。なお、他の標準地との検討は 類似性を有する地点がないため行わない。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    223,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内金融機関の貸出は引き続き増加している 。個人向けは住宅ローンを中心に増加してい る。法人向けは運転資金、設備資金ともに増 加している。 駅や公共施設、公園に近く、交通生活利便性 に優ることに加え、良好な住環境にある住宅 地域。周辺インフラ等再整備の期待もあり需 要は旺盛である。 三方路である点で優位性があるが、形状にお いてやや劣る。個別的要因の変動に変動はな い。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.5 ％  ％