鑑定評価書

令和7年1月10日　提出
相模原中央 -14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

相模原中央 -14

神奈川県

神奈川第１１

氏名

不動産鑑定士　大野　健

TEL.

鑑定評価額

21,600,000 円

１㎡当たりの価格

200,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月9日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	相模原市中央区すすきの町２４２７番５４｢すすきの町２６－３｣				②地積　(㎡)	108 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1.5:1	住宅Ｗ2	一般住宅が建ち並ぶ街路の整備された住宅地域	南西5m市道	水道、ガス、下水	相模原 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 45 ｍ、西 75 ｍ、南 90 ｍ、北 45 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 9.0 ｍ、規模　　 110 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　５ｍ　
市道

交通

施設

相模原駅北方

1.4km

法令

規制

１住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

駅徒歩可能圏に位置する整備された既成住宅地域である。戸建住宅の需要者であるファミリー層に人気であり、
地価は上昇傾向が継続している。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 204,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 82,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は相模原市内にあるＪＲ横浜線および京王相模原線沿線の住宅地域である。主な需要者は市内居住者のほか
、駅周辺希望の転入者もみられ、利便性と住環境を重視する傾向にある。米軍基地から近いものの整備された住宅地域
内にあり、住環境は比較的良好であるため、底堅い住宅需要がある。同一需給圏内の類似地域における取引は１０から
２０万円／㎡台で推移している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格はＪＲ横浜線および京王相模原線沿線の住宅地の取引事例から求めたもので、市場性を反映した実証的価格が
得られた。収益価格は、建築費の高騰や地価水準に見合う賃料が形成されていないことにより、求めた価格は比準価格
と比べ低位となった。典型的需要者はエンドユーザーであり、適合した手法は取引事例比較法である。そのため、比準
価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    189,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　相模原中央（県） -2        　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    194,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

相模原市中央区の人口は横ばい傾向。金利上
昇の影響は限定的だが、建築費高騰により土
地建物総額は上がり、購入者層は限られてき
ている。

既成住宅地域で、地域要因に特段の変化はな
い。駅からやや離れているものの良好な住環
境により、需要は堅調で地価は強含みである
。

方位は南西であり、個別的要因に変動はない
。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.8 ％

+3.1 ％

３　試算価格算定内訳

相模原中央 -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７１１０８Ｄ -42	相模原市中央区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東5m市道、中間画地		１低専 (50,80)
b	１０７１１０３Ｄ -23	相模原市中央区		更地	（　）	長方形	北5m市道、西5m、準角地		１低専 (60,80)
c	１０７１１０５ -6	相模原市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西5m市道、中間画地		１低専 (50,80)
d	１０７１１０９Ｄ -55	相模原市中央区		更地	（　）	ほぼ正方形	北西4m市道、中間画地		２住居 (70,160)
e	１０７１１０８Ｄ -50	相模原市中央区		建付地	（　）	袋地等	南4.2m市道、中間画地		１住居 (70,168)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 178,081	100 [ 100.0]	[ 106.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	189,122	100 [ 93.1]	203,139	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	207,000
b	(　 ) 181,259	100 [ 100.0]	[ 106.7] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	191,488	100 [ 92.1]	207,913		212,000
c	(　 ) 207,079	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	213,084	100 [ 92.1]	231,362		236,000
d	(　 ) 188,880	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	194,735	100 [ 101.9]	191,104		195,000
e	(　 ) 194,943	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	242,647	100 [ 109.3]	222,001		226,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 204,000 円／㎡]

相模原中央 -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の住宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,916,695	351,275	1,565,420	1,179,780	385,640	（　0.9716） 374,688	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	8,921,143 円　　　　（　 82,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

相模原中央 -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	57.96	Ｗ2	99.36
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	108 ㎡	11.9 m x 8.7 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫ（約２５㎡／戸）計４戸、木造２階建の共同住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	49.68	100.0	49.68	1,588	78,892	2.0	157,784
							1.0	78,892
2～ 2	居宅	49.68	100.0	49.68	1,620	80,482	2.0	160,964
							1.0	80,482
～

～

～

計		99.36	100.0	99.36		159,374		318,748
								159,374

⑨年額支払賃料	159,374 円　×　12ヶ月　＝　 1,912,488 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 99.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,912,488 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 76,500 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,835,988 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	318,748 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,060 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 159,374 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 77,647 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,916,695 円　　　　（　 17,747 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,691 円/㎡　月額支払賃料（　 1,620 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

相模原中央 -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	79,500 円	15,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	57,375 円	1,912,488　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 47,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 135,100 円	15,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	15,900 円	15,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	15,900 円	15,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 351,275 円　（　　　　　　 3,253 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9716

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	15,900,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 99.36 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0593 ×　 40 ％　＋　0.0804 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,179,780 円（　　　　　 10,924 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,916,695 円
②総費用	351,275 円
③純収益　①－②	1,565,420 円
④建物等に帰属する純収益	1,179,780 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	385,640 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	374,688 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,469 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,921,143 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 82,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

相模原中央 -14　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	相模原市中央区すすきの町２４２７番５４	0219000229969-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
相模原中央 -14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

相模原中央 -14

神奈川県

神奈川第１１

氏名

不動産鑑定士　藤原　新一

TEL.

鑑定評価額

21,600,000 円

１㎡当たりの価格

200,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	相模原市中央区すすきの町２４２７番５４｢すすきの町２６－３｣				②地積　(㎡)	108 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1.5:1	住宅Ｗ2	一般住宅が建ち並ぶ街路の整備された住宅地域	南西5m市道	水道、ガス、下水	相模原 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 45 ｍ、西 75 ｍ、南 90 ｍ、北 45 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 9.0 ｍ、規模　　 110 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　５
ｍ市道

交通

施設

相模原駅北方

1.4km

法令

規制

１住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

駅から徒歩利用可能な区画が整備された既成住宅地域である。米軍相模原補給廠に近く、返還による影響が徐々
に浸透していくものと思料され、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 207,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 72,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ横浜線「相模原」駅を中心とし、ＪＲ横浜線沿線各駅を最寄駅とする住宅地域と判定した。需要者
の中心は、相模原市及びその隣接地域の居住者で、都心への通勤者の需要も見込まれる。駅から距離のある駅徒歩可能
圏ではあるが、良好な住環境の既成住宅地域であることから、市場の中心価格帯は、土地１１０㎡前後程度で２，００
０万円前後、新築戸建住宅で３，５００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は区画整備された既成住宅地域であり、収益目的需要は比較的少なく収益価格は説得力が劣ると判断した。取
引需要では自用目的が主であって、居住の快適性等が重視される地域と考えられる。よって取引事例から求めた実証的
な比準価格を重視して、収益価格を参酌し、市場分析結果等を踏まえた調整を行い、上記のとおり鑑定評価額を決定し
た。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

中央区の人口は微減、高齢化率は増加傾向に
ある。官公庁等が多い行政の中心区である。
ＪＲ横浜線各駅を最寄とする物件への需要は
堅調である。

「相模原」駅からやや距離があるが、区画整
然とした徒歩利用可能な地域である。需要は
底堅く、地価も上昇している。地域要因に変
動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.8 ％

+3.1 ％

３　試算価格算定内訳

相模原中央 -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７１１０８Ｄ -77	相模原市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東5m市道、中間画地		１住居 (70,200)
b	１０７１１０５ -7	相模原市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m私道、中間画地		１低専 (80,80)
c	１０７１１０３Ｄ -23	相模原市中央区		更地	（　）	長方形	北5m市道、西5m、準角地		１低専 (60,80)
d	１０７１１０９Ｄ -55	相模原市中央区		更地	（　）	ほぼ正方形	北西4m市道、中間画地		２住居 (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 176,678	100 [ 100.0]	[ 106.2] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	185,774	100 [ 101.0]	183,935	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	188,000
b	(　 ) 213,842	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	220,264	100 [ 95.0]	231,857		236,000
c	(　 ) 181,259	100 [ 100.0]	[ 106.7] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	189,611	100 [ 94.1]	201,499		206,000
d	(　 ) 188,880	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	197,002	100 [ 101.9]	193,329		197,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 207,000 円／㎡]

相模原中央 -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既存市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,870,082	352,679	1,517,403	1,179,780	337,623	（　0.9716） 328,035	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	7,810,357 円　　　　（　 72,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

相模原中央 -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	57.96	Ｗ2	99.36
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	108 ㎡	11.9 m x 8.7 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の利用状況及び敷地規模を勘案し、ワンルームタイプ、平均床面積約２５㎡を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	49.68	100.0	49.68	1,549	76,954	2.0	153,908
							1.0	76,954
2～ 2	居宅	49.68	100.0	49.68	1,581	78,544	2.0	157,088
							1.0	78,544
～

～

～

計		99.36	100.0	99.36		155,498		310,996
								155,498

⑨年額支払賃料	155,498 円　×　12ヶ月　＝　 1,865,976 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 99.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,865,976 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 74,639 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,791,337 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	310,996 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,986 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 155,498 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 75,759 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,870,082 円　　　　（　 17,316 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,650 円/㎡　月額支払賃料（　 1,581 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

相模原中央 -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	79,500 円	15,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	55,979 円	1,865,976　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 50,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 135,100 円	15,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	15,900 円	15,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	15,900 円	15,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 352,679 円　（　　　　　　 3,266 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9716

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	15,900,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 99.36 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0593 ×　 40 ％　＋　0.0804 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,179,780 円（　　　　　 10,924 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,870,082 円
②総費用	352,679 円
③純収益　①－②	1,517,403 円
④建物等に帰属する純収益	1,179,780 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	337,623 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	328,035 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,037 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,810,357 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 72,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

相模原中央 -14　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	相模原市中央区すすきの町２４２７番５４	0219000229969-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考