別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
相模原緑 9-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
相模原緑 9-2 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　酒井　義直   TEL.
鑑定評価額 3,570,000,000 円  １㎡当たりの価格 162,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 相模原市緑区西橋本５丁目１１２７番６
｢西橋本５－９－１｣		 ②地積
　(㎡)		 22,020  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）
特別用途地区


(70,200)
台形
1.5:1		 倉庫兼事務所

Ｓ5		 大規模倉庫が見られ
る国道沿いの工業地
域		 北10.5m国道、西側道 水道、ガス、下水 橋本

1.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    85 ｍ、西    85 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 流通業務用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 180.0 ｍ、奥行　約　　 120.0 ｍ、規模　　    22,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 最寄ＩＣは圏央道の相模原Ｉ
Ｃである		 街

路		 １０．５ｍ国道 交通

施設		 橋本駅西方

1.9km		 法令

規制		 工業
(70,200)
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 高速道路や幹線道路など、交通利便性が良好な工業地域で、当面は現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ流通業務用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    171,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    125,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、相模原市を中心に県央から湘南地域の工業地域。需要者は、画地規模・高速道路網等との接近性や自然
災害の多寡等により、地場の製造業から大手物流業や投資目的の不動産業者等まで様々であり、昨今はデーターセンタ
ー事業者も考えられる。大規模かつＩＣ至近の物流適地に対する選好性が強く、工業地全般の地価は上昇基調。物件に
応じて様々な需要者が競合するため、総額は大きく異なるが、土地単価で１５万円～２０万円超／㎡程度と把握する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格が収益価格よりやや高位に試算された。希少性が高い工業地の供給は限定的であり、典型的需要者は代替・競
争関係にある不動産の取引価格を重視するとともに、将来の収益性にも着目して意思決定を行う。以上より、過去から
の推移も含め、標準地の潜在的な利用価値・市場性及び同一需給圏内の賃貸動向等を勘案し、比準価格をやや重視し、
収益価格を関連づけて、さらに代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　相模原中央 9-4             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    137,000 円／㎡		 [107.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.6]		 [100.0]
100		 162,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    151,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ｅコマース市場は拡大を続けている。物流適
地に対する需要は堅調であるが、一部での供
給過多や物流２０２４年問題、製造業の国内
回帰等に要留意。

国道沿いに大規模倉庫が見られる工業地域で
地域要因に格別の変動はない。同一需給圏内
における高速道路網の整備効果が引き続き期
待される。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +7.5
交通・接近　　　  -2.5
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 相模原緑 9-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７１１
０１
-32		 相模原市緑区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東10.7m市
道、
南東11m、
角地
工専

(70,200)
b １０７１１
１５
-36		 相模原市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東8m市道、
南西8m、
準角地
工専

(70,200)
c １０７１１
０９Ｄ
-15		 相模原市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西7m市道、
中間画地
工専
地区計画等
(60,200)
d １０７１１
１１Ｄ
-33		 座間市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西9.4m市道、
北4.5m、角地
工業

(70,200)
e １０７１０
０６
-35		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東16.4m市道、
南8.8m、角地
工専
高度4種最高31m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
173,158  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
175,558 		 100
[  92.5]
189,792 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
190,000 
b (　           ) 
250,132  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
257,636 		 100
[  75.6]
340,788 
341,000 
c (　           ) 
90,754  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
97,288 		 100
[  63.9]
152,250 
152,000 
d (　           ) 
145,874  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
158,127 		 100
[  94.3]
167,685 
168,000 
e (　           ) 
145,072  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
151,392 		 100
[  87.6]
172,822 
173,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.5 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    171,000 円／㎡]  



相模原緑 9-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

633,109,478 
117,402,080 
515,707,398 
397,837,000 
117,870,398 		 （　0.9549）
112,554,443 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　  2,745,230,317 円　　　　（　    125,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
相模原緑 9-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 11,500.00 Ｓ4 42,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業
特別用途地区
 70 ％   200 ％   200 ％   22,020 ㎡    190.0 m x  130.0 m  前面道路：国道     　  10.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 標準地の画地条件・立地条件や同一需給圏内の賃貸動向等を勘案し、マルチテナント型物流倉庫を想定 ⑦有効率　  93.0 ％
の理由		 共用部分等の配置を勘案して査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 4		 倉庫
10,500.00 
93.0 
9,765.00 
1,400 
13,671,000 		 6.0  82,026,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
42,000.00 
93.0 
39,060.00 

54,684,000 		 328,104,000 
0 
⑨年額支払賃料     54,684,000 円　×　12ヶ月　＝　     656,208,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  39,060.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       656,208,000 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    26,248,320 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 629,959,680 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       328,104,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       3,149,798 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     633,109,478 円　　　　（　        28,752 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,407 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,400 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
相模原緑 9-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 12,980,000 円  　　　　  6,490,000,000　×　　　　   0.2 ％
②維持管理費 6,562,080 円  　　　      656,208,000　×　　　　   1.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   29,715,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   55,165,000 円  　　　　  6,490,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     6,490,000 円  　　　　  6,490,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     6,490,000 円  　　　　  6,490,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     117,402,080 円　（　　　　　　         5,332 円／㎡）　　（経費率　　  18.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9549    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 6,490,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　  42,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0613     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 50 ％　＋　0.0648 ×  30 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 397,837,000 円  
（　　　　　        18,067 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 633,109,478 円      
②総費用 117,402,080 円      
③純収益　①－② 515,707,398 円      
④建物等に帰属する純収益 397,837,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 117,870,398 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 112,554,443 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,111 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,745,230,317 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     125,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 相模原緑 9-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　相模原市緑区西橋本五丁目１１２７番６
 0219000287647-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月12日　提出
相模原緑 9-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
相模原緑 9-2 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　諸田　浩之   TEL.
鑑定評価額 3,570,000,000 円  １㎡当たりの価格 162,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 相模原市緑区西橋本５丁目１１２７番６
｢西橋本５－９－１｣		 ②地積
　(㎡)		 22,020  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）
特別用途地区


(70,200)
台形
1.5:1		 倉庫兼事務所

Ｓ5		 大規模倉庫が見られ
る国道沿いの工業地
域		 北10.5m国道、西側道 水道、ガス、下水 橋本

1.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    85 ｍ、西    85 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 流通業務用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 190.0 ｍ、奥行　約　　 130.0 ｍ、規模　　    22,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０．５ｍ国道 交通

施設		 橋本駅西方

1.9km		 法令

規制		 工業
(70,200)
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 国道１６号や１２９号へのアクセスが良好な内陸型の工業地である。交通アクセスや、背後人口の多さからの労
働力確保の優位性などにより市場競争力が高く、地価は上昇基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    175,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    116,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、相模原市及び近接市域を含む県央を中心とした内陸型の工業地の存する圏域。需要者は最寄駅、国道、
ＩＣへの接近性や、自然災害リスク回避の面から県内外の流通関係及びデータセンター事業者等が考えられる。当該エ
リアは、国道１６号、１２９号、ＩＣへのアクセスの良さに加え、背後人口の多さから労働力が確保しやすく市場競争
力が高い。このような立地特性から企業の積極投資も見込まれ、需要は強く地価は上昇基調で推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺地域は国道沿いで自社の大中工場、事業所のほか貸倉庫、配送センター等の収益目的の土地利用も見られる。標準
地が大型物流施設用地のため収益性を反映して価格形成される側面があり、その市場の熟成度は高い。以上からより規
範性を有するのは現実の取引市場の実態を反映した比準価格と判断するが、収益物件としての側面もあるため比準価格
を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　相模原中央 9-4             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    137,000 円／㎡		 [107.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.9]		 [100.0]
100		 162,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    151,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微減であるが、景気はコロナ後
の経済活動の正常化を背景に緩やかに回復し
ている。不動産市況も低金利の継続のもと活
発である。

内陸型の工業地で地域要因に大きな変化はな
いが、国道１６号や１２９号へのアクセスの
良さに加え、労働力確保の優位性から市場競
争力が高い。

特に個別的要因に変化はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 相模原緑 9-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７１１
０１
-32		 相模原市緑区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東10.7m市
道、
南東11m、
角地
工専

(70,200)
b １０７１１
０１Ｄ
-40		 相模原市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南11m市道、
東12m、角地
工専

(70,200)
c １０７１１
１１Ｄ
-33		 座間市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西9.4m市道、
北4.5m、角地
工業

(70,200)
d １０７１１
１１Ｄ
-22		 座間市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西5.5m市道
、中間画地
工業

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
173,158  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
170,849 		 100
[  99.9]
171,020 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
171,000 
b (　           ) 
168,321  		 100
[ 100.0]		 [ 113.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
181,466 		 100
[  97.0]
187,078 
187,000 
c (　           ) 
145,874  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
154,372 		 100
[  94.0]
164,226 
164,000 
d (　           ) 
131,064  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
142,860 		 100
[  81.2]
175,936 
176,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    175,000 円／㎡]  



相模原緑 9-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

707,847,273 
133,751,348 
574,095,925 
464,041,000 
110,054,925 		 （　0.9549）
105,091,448 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　  2,563,206,049 円　　　　（　    116,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
相模原緑 9-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 11,500.00 Ｓ4 42,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業
特別用途地区
 70 ％   200 ％   200 ％   22,020 ㎡    190.0 m x  130.0 m  前面道路：国道     　  10.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ４階建の大規模多機能・マルチテナント型物流施設を想定した。 ⑦有効率　  93.0 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 4		 倉庫
10,500.00 
93.0 
9,765.00 
1,465 
14,305,725 		 3.0  42,917,175 
1.0  14,305,725 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
42,000.00 
93.0 
39,060.00 

57,222,900 		 171,668,700 
57,222,900 
⑨年額支払賃料     57,222,900 円　×　12ヶ月　＝　     686,674,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  39,060.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       686,674,800 円　　×　　       ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　               円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 686,674,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       171,668,700 円　×　　 100.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,716,687 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       57,222,900 円　×　　 100.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　      19,455,786 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     707,847,273 円　　　　（　        32,146 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,510 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,465 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
相模原緑 9-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 7,570,000 円  　　　　  7,570,000,000　×　　　　   0.1 ％
②維持管理費 6,866,748 円  　　　      686,674,800　×　　　　   1.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   39,829,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   64,345,000 円  　　　　  7,570,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     7,570,000 円  　　　　  7,570,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     7,570,000 円  　　　　  7,570,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     133,751,348 円　（　　　　　　         6,074 円／㎡）　　（経費率　　  18.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9549    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 7,570,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　  42,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0613     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 50 ％　＋　0.0648 ×  30 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 464,041,000 円  
（　　　　　        21,074 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 707,847,273 円      
②総費用 133,751,348 円      
③純収益　①－② 574,095,925 円      
④建物等に帰属する純収益 464,041,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 110,054,925 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 105,091,448 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,773 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,563,206,049 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     116,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 相模原緑 9-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　相模原市緑区西橋本五丁目１１２７番６
 0219000287647-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
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