別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
相模原緑 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
相模原緑 5-4 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　藤原　新一   TEL.
鑑定評価額 192,000,000 円  １㎡当たりの価格 615,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 410,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 相模原市緑区橋本２丁目３４４番１外
｢橋本２－１０－２４｣		 ②地積
　(㎡)		 313  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
駐車場整備地区
地区計画等

(100,300)
台形
2:1		 店舗兼共同住宅

Ｓ3		 中低層店舗併用住宅
が多く見られる商業
地域		 北15m市道、東側道 水道、ガス、下水 橋本

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西   140 ｍ、南    20 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 中層店舗併用住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.7 ｍ、奥行　約　　  12.8 ｍ、規模　　       313 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 都市再生緊急整備地域（相模
原橋本駅周辺・相模原駅周辺
地域）の指定あり		 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 橋本駅西方

350m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
駐車場整備地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗併用住宅等を主体とする橋本駅近くの商業地域。リニア新幹線新駅の整備事業進捗にともない、繁華性上昇
や高度利用化の進展期待がある。商業地への需要は強く、地価は当面の間、大幅に上昇するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    634,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    479,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は相模原市及び周辺市の鉄道各駅周辺に所在し、商業利用に適性が認められる土地が存する圏域。主たる需
要者は、地元の個人・法人事業者が中心であるが、広域的に店舗網を展開する事業者等も想定し得る。現状は主に橋本
駅の周辺居住者、駅利用者を対象とする近隣商業地域であるが、将来の開発期待を織り込んだ潜在需要は強まっており
、地価は上昇基調と判断する。取引動機や規模は区々で商業地取引も少ないため、中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 駅から徒歩圏内の商業地であるが、投資目的の賃料水準が確立されておらず、収益価格はやや低位に試算された。法人
が需要の中心となっており、取引事例から求められた比準価格は実証的である。商業地に対する取引需要を勘案し、市
場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討も踏まえ、単価と総額との
関連にも十分留意した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　相模原中央 5-2             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    312,000 円／㎡		 [109.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 58.1]		 [104.0]
100		 614,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    555,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 直近四半期ＧＤＰ成長率はプラスであるが、
円安や物価上昇基調に対する不透明感もある
。商業地への需要は最近の経済状況を反映し
、堅調である。

「橋本」駅を最寄駅とする駅前商業地域への
需要は旺盛で地価は大幅に上昇している。ま
た、リニア新駅設置に対する発展的期待感も
引き続き高い。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -43.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 相模原緑 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７１１
０３Ｄ
-79		 大和市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北11m市道、
中間画地
商業

(100,400)
b １０７１１
１４Ｄ
-65		 相模原市緑区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北25m市道、
西4m、角地
近商

(100,200)
c １０７１１
０７
-21		 相模原市緑区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4m市道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,240)
d １０７１１
１０
-51		 大和市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.5m市道、
中間画地
近商

(90,300)
e １０７１１
１４Ｄ
-46		 大和市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北12.6m市道、
中間画地
近商

(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
604,961  		 100
[ 100.0]		 [ 109.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
604,411 		 100
[  98.3]
614,864 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
639,000 
b (　           ) 
537,086  		 100
[ 100.0]		 [ 109.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 115.5]
511,045 		 100
[  88.4]
578,105 
601,000 
c (　           ) 
596,632  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
571,682 		 100
[  91.2]
626,844 
652,000 
d (　           ) 
583,405  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
559,008 		 100
[  97.8]
571,583 
594,000 
e (　           ) 
598,815  		 100
[ 100.0]		 [ 113.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
617,868 		 100
[  94.1]
656,608 
683,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 +12.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    634,000 円／㎡]  



相模原緑 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既存市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

24,304,743 
4,908,919 
19,395,824 
13,122,200 
6,273,624 		 （　0.9556）
5,995,075 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    149,876,875 円　　　　（　    479,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
相模原緑 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅 202.33 ＲＣ5 784.45
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
駐車場整備地区
地区計画等		 100 ％   300 ％   300 ％   313 ㎡     24.7 m x   12.8 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階が店舗、２階以上がファミリータイプの共同住宅のフロア貸し及び部分貸しタイプの中規模の中層ビルを想定。 ⑦有効率　  78.6 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
202.33 
91.1 
184.32 
5,672 
1,045,463 		 6.0  6,272,778 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
145.53 
74.2 
107.98 
2,496 
269,518 		 2.0  539,036 
1.0  269,518 

 3～ 4		 居宅
145.53 
74.2 
107.98 
2,552 
275,565 		 2.0  551,130 
1.0  275,565 

 5～ 5		 居宅
145.53 
74.2 
107.98 
2,609 
281,720 		 2.0  563,440 
1.0  281,720 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
784.45 
78.6 
616.24 

2,147,831 		 8,477,514 
1,102,368 
⑨年額支払賃料      2,147,831 円　×　12ヶ月　＝　      25,773,972 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     616.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        25,773,972 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,061,918 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 23,712,054 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,477,514 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          77,993 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,102,368 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         514,696 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      24,304,743 円　　　　（　        77,651 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,700 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,672 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
相模原緑 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,236,000 円  　　　　    206,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 773,219 円  　　　       25,773,972　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      736,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,751,000 円  　　　　    206,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       206,000 円  　　　　    206,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       206,000 円  　　　　    206,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,908,919 円　（　　　　　　        15,683 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 206,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 255,000 円／㎡　×　     784.45 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0637     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0601 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,122,200 円  
（　　　　　        41,924 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 24,304,743 円      
②総費用 4,908,919 円      
③純収益　①－② 19,395,824 円      
④建物等に帰属する純収益 13,122,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,273,624 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,995,075 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       19,154 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    149,876,875 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     479,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 相模原緑 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　相模原市緑区橋本二丁目３４４番１
 0219000297657-0000
2 　相模原市緑区橋本二丁目３４４番４１
 0219010115357-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
相模原緑 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
相模原緑 5-4 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　酒井　義直   TEL.
鑑定評価額 190,000,000 円  １㎡当たりの価格 607,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 410,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 相模原市緑区橋本２丁目３４４番１外
｢橋本２－１０－２４｣		 ②地積
　(㎡)		 313  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
駐車場整備地区
地区計画等

(100,300)
台形
2:1		 店舗兼共同住宅

Ｓ3		 中低層店舗併用住宅
が多く見られる商業
地域		 北15m市道、東側道 水道、ガス、下水 橋本

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西   140 ｍ、南    20 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 市による広域交流拠点に位置
づけられている地域		 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 橋本駅西方

350m		 法令

規制		 近商
(100,300)
準防 
駐車場整備地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 現状は、中低層の利用が多く高度利用がさほど進んでいない商業地域である。リニア開通の延期が正式に発表さ
れたものの、リニア新駅及びそれに付随する都市基盤整備の進捗により機能更新が徐々に進むと予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    636,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    491,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、県央地域や隣接する湘南・南多摩に位置する主要駅周辺の商業地域が中心。主たる需要者は、地場の法
人企業等又は地元富裕層・不動産業者等であり、纏まった規模の土地については、資本力を有するデベロッパーの参入
も期待できる。近隣地域周辺は広域拠点としての発展期待が大きく、希少性の高い物件については、水面下で取引され
ることも多い。中心となる価格帯の把握は困難であるが、現下においては土地単価で５０万円～７０万円弱／㎡程度。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格と収益価格が上記のとおり試算された。広域交流拠点としての都市機能の整備・機能更新への期待感も相俟っ
て、典型的需要者は代替・競争関係にある不動産の取引価格を重視するとともに、将来の収益性にも着目して意思決定
を行う。以上より、過去からの推移も含め、標準地の潜在的な利用価値・市場性及び近隣地域の賃貸動向等を勘案し、
比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけて、さらに代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　相模原中央 5-2             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    312,000 円／㎡		 [109.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 58.7]		 [104.0]
100		 608,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    555,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気全般は緩やかな回復基調。地域の成長発
展への期待が続くなか、中心部では複数の新
規マンションの供給が見られる。


橋本駅勢圏の中心商業地の一角に位置する商
業地域。周辺地域を含め、更なる高度利用や
街並みの更新が期待されることから、当面は
強含みで推移。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 -42.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 相模原緑 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７１１
１１
-6		 相模原市緑区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
南4m、角地
２住居

(80,200)
b １０７１１
１４Ｄ
-65		 相模原市緑区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北25m市道、
西4m、角地
近商
地区計画等
(100,200)
c １０７１１
１１Ｄ
-12		 相模原市緑区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m市道、
中間画地
近商
駐車場整備地区
(90,200)
d １０７０９
０２Ｄ
-43		 藤沢市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西6m市道、
中間画地
２住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
455,116  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
472,790 		 100
[  78.8]
599,987 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
624,000 
b (　           ) 
537,086  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
560,842 		 100
[  85.3]
657,494 
684,000 
c (　           ) 
423,170  		 100
[ 100.0]		 [ 112.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
477,759 		 100
[  81.1]
589,099 
613,000 
d (　           ) 
455,727  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
483,071 		 100
[  80.4]
600,835 
625,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.81 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    636,000 円／㎡]  



相模原緑 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

23,793,240 
4,749,600 
19,043,640 
12,612,600 
6,431,040 		 （　0.9556）
6,145,502 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    153,637,550 円　　　　（　    491,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
相模原緑 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 202.33 ＲＣ5 784.45
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
駐車場整備地区
地区計画等		 100 ％   300 ％   300 ％   313 ㎡     24.7 m x   12.8 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 標準地の画地条件や近隣地域周辺の賃貸動向等を勘案し、１階をフロアー貸の店舗、上階を単身者向け（約２７㎡）を各階４戸と想定 ⑦有効率　  78.7 ％
の理由		 階段、エレベーター等の配置を勘案して査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
202.33 
91.4 
185.00 
5,290 
978,650 		 12.0  11,743,800 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
145.53 
74.2 
108.00 
2,500 
270,000 		 1.0  270,000 
0.0  0 

 3～ 4		 居宅
145.53 
74.2 
108.00 
2,600 
280,800 		 1.0  280,800 
0.0  0 

 5～ 5		 居宅
145.53 
74.2 
108.00 
2,670 
288,360 		 1.0  288,360 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
784.45 
78.7 
617.00 

2,098,610 		 12,863,760 
0 
⑨年額支払賃料      2,098,610 円　×　12ヶ月　＝　      25,183,320 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     617.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        25,183,320 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,510,999 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 23,672,321 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        12,863,760 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         120,919 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      23,793,240 円　　　　（　        76,017 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,343 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,290 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
相模原緑 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,188,000 円  　　　　    198,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 755,500 円  　　　       25,183,320　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      727,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,683,000 円  　　　　    198,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       198,000 円  　　　　    198,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       198,000 円  　　　　    198,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,749,600 円　（　　　　　　        15,174 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 198,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 245,000 円／㎡　×　     784.45 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0637     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0601 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,612,600 円  
（　　　　　        40,296 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 23,793,240 円      
②総費用 4,749,600 円      
③純収益　①－② 19,043,640 円      
④建物等に帰属する純収益 12,612,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,431,040 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,145,502 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       19,634 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    153,637,550 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     491,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 相模原緑 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　相模原市緑区橋本二丁目３４４番１
 0219000297657-0000
2 　相模原市緑区橋本二丁目３４４番４１
 0219010115357-0000
3 　
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6 　
7 　
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50 　
備考