令和7年1月9日　提出 相模原緑 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   相模原緑 -27 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　元   TEL.

鑑定評価額 5,910,000 円  １㎡当たりの価格 35,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 相模原市緑区長竹字金原３６２番４ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (50,100) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに空 地等がみられる住宅 地域 南西4.5m市道 水道、下水 橋本 8.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 平成２９年３月に相模原ＩＣ 周辺新拠点まちづくり推進計 画（金原地区）策定 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 橋本駅南西方 8.4km 法令 規制 （都）  (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 駅接近性等が劣り、周辺には転用困難な農地も多い中で、現状程度での推移と見込まれる。ただし津久井広域道 路により道路交通利便性は高く、台地上の地勢の上、周辺では工場等もみられ、地価水準は堅調と見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧津久井町を中心に旧相模湖町及び周辺の山間・郊外の住宅地域。需要者は市内及び隣接市町の居住者が 主であるがその他の遠方からの転入もみられる。都市への通勤困難で商業施設等にも距離があるが、比較的平坦な台地 に位置する地域で、また道路交通面では一定の利便性があって、土地総額も小さい中で、相応の宅地需要は見込まれる 。需要の中心価格帯は、建売住宅は少ない中で、土地につき１６０㎡程度では６００万円弱前後とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、旧津久井町郡内の山間住宅地等の取引事例から実証的な価格として妥当に求められた。交通利便性が劣り 、市街地からも距離のある地域である。近隣・周辺地域にアパート等の収益物件は極めて少なく、自己使用を目的とし た取引がほとんどであり、賃貸市場が未成熟なため収益価格は試算は行わないものとした。取引市場の実証性を伴う比 準価格を標準としつつ、市場分析の結果の検証、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　相模原緑 -21               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,300 円／㎡ [100.8] 100 100 [100.0] 100 [147.0] [100.0] 100 35,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復傾向。市内住宅地市場は 全般に上向きだが、地域・物件で需要に強弱 がみられる。地区人口は減少で、地区社会増 減では微減傾向。 駅接近性等が劣るが、道路交通面で一定の利 便性がある中で、相応程度の需要がみられる 。市場の特性等の変動はみられない。 地域内の標準的画地である。個別的要因の変 動はみられない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％